Como Sair do QuintoAndar Sendo Proprietário: Passo a Passo
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Resposta rápida: sair da administração não é o mesmo que encerrar a locação
No modelo público do contrato de administração do QuintoAndar (versão de 2020), o proprietário pode pedir a rescisão a qualquer momento, com 30 dias de antecedência e sem multa, independentemente de justificativa (confira a cláusula do seu contrato específico no app, porque versões podem variar). Isso encerra só a administração: o mandato pelo qual o QuintoAndar cobra o aluguel, repassa o valor e fala com o inquilino em seu nome. Não encerra a locação: se o inquilino continuar morando no imóvel, o contrato de aluguel segue valendo nos mesmos termos, só que agora é você quem cobra, reajusta e presta contas diretamente. Essa distinção é o ponto que mais confunde proprietário.
Ainda está decidindo se vale a pena sair ou só quer saber quanto custa continuar? Veja a comparação completa de taxas em [Taxa QuintoAndar para Proprietário: Quanto Custa em 2026](/recursos/quintoandar-taxa-proprietario-quanto-custa). Este artigo é para quem já decidiu sair e quer saber o que fazer.
O que diz o modelo de contrato do QuintoAndar sobre a rescisão
As informações abaixo vêm do modelo público do Contrato de Intermediação e Administração de Locação de Imóvel do QuintoAndar, na versão de 2020 disponibilizada pela própria empresa. É um modelo, não necessariamente o texto exato do que você assinou: contratos são atualizados ao longo dos anos, então confira a cláusula de rescisão da sua versão específica no app ou na área do proprietário antes de agir. Ainda assim, a lógica geral tende a se manter, porque é a mesma prevista no Código Civil para esse tipo de contrato.
A cláusula 17 desse modelo define que a administração dura o mesmo prazo do contrato de locação, inclusive se ele for renovado. A cláusula 18 trata da rescisão pedida pelo locador: deve ser solicitada com 30 dias de antecedência, independentemente de justificativa, sem aplicação de multa. Já a cláusula 19 prevê os casos em que é o próprio QuintoAndar quem pode rescindir, por exemplo se o proprietário descumprir obrigações do contrato ou da lei, ou não responder a uma solicitação em 7 dias quando isso prejudicar a administração. E a cláusula 20 é a que importa na prática: assim que a rescisão produz efeito, o locador volta a ser o único responsável pela administração da locação, todas as obrigações do QuintoAndar se encerram, e entram em vigor as providências de encerramento da administração.
Juridicamente, esse tipo de contrato é um mandato (Código Civil, art. 653): o proprietário outorga poderes para o QuintoAndar agir em seu nome, cobrar o inquilino e, segundo a cláusula 16 do modelo, até representá-lo em cobranças judiciais e extrajudiciais. O art. 682, inciso I, do Código Civil lista a revogação como uma das formas de extinguir o mandato, e o art. 686 é o que explica por que avisar o inquilino por escrito importa: a revogação comunicada só ao mandatário (o QuintoAndar) não vale contra terceiros de boa-fé, então, sem um aviso formal ao inquilino sobre o novo canal de pagamento, ele pode continuar pagando pela via antiga achando que está tudo certo.
Este artigo não substitui orientação jurídica. Contratos individuais variam e o modelo de 2020 pode ter sido atualizado: confirme a cláusula de rescisão exata do seu contrato no app do QuintoAndar antes de formalizar o pedido, e em caso de dúvida, consulte um advogado.
O passo a passo para pedir a rescisão da administração
Passo a passo para sair da administração do QuintoAndar
Confira a cláusula de rescisão do seu contrato
Antes de pedir qualquer coisa, abra o contrato que você assinou, não o modelo público, no app ou na área do proprietário e confira o prazo de aviso prévio e se há previsão de multa. O modelo de 2020 não prevê multa para o locador com 30 dias de aviso, mas confirme a sua versão.
Formalize o pedido por escrito
Solicite a rescisão pelo canal oficial do QuintoAndar (central de ajuda ou atendimento pelo app) e peça a confirmação por escrito da data em que o prazo de aviso começa a contar. Guarde esse protocolo.
Conte os 30 dias de administração restante
Durante o aviso prévio, o QuintoAndar segue administrando normalmente: cobrando o boleto, repassando o aluguel e respondendo pelo contrato. Use esse período para se preparar, não para parar de acompanhar.
Contrate uma nova apólice de seguro incêndio
A rescisão da administração também encerra a apólice do seguro contra incêndio contratada em seu nome pelo QuintoAndar. Providencie uma nova antes do fim do prazo, para o imóvel não ficar descoberto.
Avise o inquilino por escrito, com o novo canal de pagamento
Informe a data em que a administração termina e para onde ele deve passar a pagar o aluguel: PIX, boleto próprio ou conta bancária. Um aviso formal evita que ele continue pagando pelo canal antigo por engano.
Assuma a cobrança a partir da data de encerramento
A partir do fim do prazo, cobrança, reajuste e prestação de contas passam a ser inteiramente seus. É o momento de já ter decidido como vai fazer isso: planilha, WhatsApp ou um sistema de gestão.
O que acontece com o inquilino, a garantia e o seguro incêndio quando você sai
O ponto que mais pega quem sai do QuintoAndar é a garantia. No modelo público do contrato de locação, a cláusula 4 registra que, como o inquilino não apresentou fiador, caução ou seguro-fiança, o contrato foi celebrado sem nenhuma garantia da Lei do Inquilinato, abrindo a possibilidade de cobrar o aluguel antecipadamente, o que a própria lei permite: o art. 42 da Lei 8.245/91 autoriza o locador a exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo quando não há garantia. Ou seja: a segurança de receber, enquanto você estava no QuintoAndar, vinha do serviço de Proteção QuintoAndar, que prevê adiantamento em caso de atraso do inquilino, não de uma garantia contratual formal. Quando a administração termina, essa proteção se encerra junto com todas as outras obrigações do QuintoAndar. Na prática, você fica com um contrato sem fiador, sem caução e sem seguro-fiança, e sem o adiantamento automático em caso de atraso.
Isso não significa que você pode exigir uma garantia nova do inquilino de uma hora para outra. O art. 40 da Lei do Inquilinato só permite ao locador exigir nova garantia em situações específicas que afetam uma garantia já existente, como morte, insolvência ou exoneração do fiador, e sair da administração do QuintoAndar não é uma delas. Para pedir uma garantia nova você precisa negociar com o inquilino e formalizar por aditivo; ele não é obrigado a aceitar. Veja o passo a passo completo em [Trocar Garantia de Aluguel no Meio do Contrato](/recursos/trocar-garantia-aluguel-meio-contrato).
Dois outros efeitos práticos da rescisão: o seguro contra incêndio contratado pelo QuintoAndar em seu nome é cancelado junto com a administração, então o imóvel fica sem essa cobertura até você contratar uma apólice própria. E a procuração que dava ao QuintoAndar poderes para cobrar e representar você judicial ou extrajudicialmente contra o inquilino também deixa de valer: qualquer cobrança mais formal, a partir daí, depende de você, diretamente ou com um advogado.
O que o QuintoAndar fazia e quem faz depois que você sai
Comparação de responsabilidades antes e depois da rescisão da administração
| Tarefa | Com o QuintoAndar administrando | Depois que você sai |
|---|---|---|
| Emissão e cobrança do boleto (vencimento dia 7) | QuintoAndar emitia e cobrava | Você emite e cobra, direto ou com um sistema |
| Repasse do aluguel (até dia 12) | QuintoAndar repassava com intervalo de dias | O inquilino paga direto para você, sem esperar repasse |
| Reajuste anual do contrato | QuintoAndar calculava e aplicava | Você calcula pelo índice do contrato e aplica |
| Seguro contra incêndio | Apólice contratada pelo QuintoAndar | Você contrata uma nova apólice |
| Proteção contra atraso do inquilino | QuintoAndar podia adiantar o valor | Não existe mais esse adiantamento |
| Cobrança judicial ou extrajudicial | QuintoAndar representava por procuração | Você, ou um advogado contratado por você |
| Prestação de contas | Extrato enviado pelo QuintoAndar | Você organiza o próprio controle |
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Checklist dos primeiros 30 dias assumindo a gestão
O que resolver antes e logo depois de a administração terminar
- Confirme por escrito a data exata em que a administração termina, para não deixar nenhum vencimento sem cobrança
- Cadastre o contrato como em andamento em algum lugar, com o valor vigente, a data-base do reajuste e o índice usado: veja como fazer isso sem perder o histórico em [Como Cadastrar Contrato de Aluguel em Andamento no Sistema](/recursos/como-cadastrar-contratos-em-andamento-sistema)
- Notifique o inquilino por escrito, com a data de encerramento e o novo canal de pagamento: PIX, boleto próprio ou conta bancária
- Contrate uma nova apólice de seguro incêndio antes do fim do prazo, já que a do QuintoAndar é cancelada junto com a administração
- Avalie com calma se vale negociar uma garantia adicional com o inquilino por aditivo, lembrando que ele não é obrigado a aceitar
- Guarde o último extrato de repasse e o histórico de pagamentos que o QuintoAndar te enviou
- Se o boleto do condomínio ainda vai para o QuintoAndar, peça a troca do endereço de cobrança junto ao síndico ou à administradora do condomínio
- Anote a data-base do próximo reajuste anual para não perder o prazo assim que a gestão passa a ser só sua
Exemplo prático: o mês de transição
Para visualizar como fica o fluxo de dinheiro no mês da troca, veja um exemplo simplificado com números fictícios. Ana tem um apartamento alugado por R$ 2.800 pelo QuintoAndar e pede a rescisão da administração no dia 20 de setembro. Com os 30 dias de aviso do modelo público, a administração termina por volta do dia 20 de outubro.
O boleto de outubro, com vencimento no dia 7, ainda é emitido e cobrado pelo QuintoAndar, porque a administração só termina no dia 20. O repasse desse valor segue o calendário do contrato (no modelo público, depósito até o dia 12 do mês subsequente ao vencido), e o acerto final, com o desconto de eventuais valores que Ana deva, fica com o QuintoAndar: confirme as datas exatas com ele. Já o boleto de novembro, com vencimento no dia 7, é o primeiro que Ana emite por conta própria: o inquilino paga direto para ela, sem o intervalo de dias que existia entre o pagamento do inquilino e o repasse do QuintoAndar.
Esse intervalo entre o último repasse do QuintoAndar e o primeiro pagamento direto é o momento em que mais proprietário perde o fio da meada: dois canais de cobrança coexistindo por algumas semanas, extrato indo por endereços diferentes, boleto de condomínio ainda no nome de quem já não administra mais. Ter isso mapeado com antecedência, e não descoberto no meio do mês, é o que separa uma transição tranquila de um mês de confusão.
Encerrar a locação é diferente: veja quando isso é possível
Sair da administração não é a mesma coisa que tirar o inquilino do imóvel, e vale reforçar isso porque é a confusão mais comum. Segundo a central de ajuda do QuintoAndar, os contratos de locação da plataforma têm prazo padrão de 30 meses, e o proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes desse prazo terminar, salvo exceções legais, como decisão judicial ou arbitral. É a mesma lógica da Lei do Inquilinato: o art. 4º da Lei 8.245/91 diz que, durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel, e o contrato de locação por prazo determinado só termina de fato no vencimento ou por uma das hipóteses legais. Depois dos 30 meses, o contrato se renova automaticamente, e a partir daí qualquer parte pode pedir a finalização com 30 dias de antecedência, na linha do que o art. 46 da mesma lei prevê para contratos prorrogados por prazo indeterminado.
Isso significa que, se você sair da administração no meio dos 30 meses e o inquilino não tiver dado motivo legal para sair, ele continua no imóvel, só que agora sob sua gestão direta. Se o seu objetivo é reaver o imóvel, e não só trocar quem administra, o caminho é outro: verifique antes se o seu caso se encaixa numa das hipóteses do art. 9º da Lei 8.245/91 (mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento, reparações urgentes determinadas pelo poder público), porque pedir o imóvel de volta fora delas, durante o prazo do contrato, não tem respaldo.
Vendeu o imóvel ou quer portabilidade para outra administradora?
Se você vendeu o imóvel, o comprador decide se mantém a locação ou não. Pelo art. 8º da Lei 8.245/91, ele pode denunciar o contrato dando 90 dias para o inquilino desocupar, desde que faça isso em até 90 dias do registro da venda e que o contrato não tenha cláusula de vigência em caso de alienação averbada na matrícula. Segundo a central de ajuda do QuintoAndar, se a venda acontecer fora da plataforma para o próprio inquilino ou para alguém aproximado pelos serviços do QuintoAndar, pode haver cobrança de corretagem de 6%.
Já sobre transferir a administração para outra imobiliária sem encerrar o vínculo com o QuintoAndar, ou sobre o que muda se o seu imóvel está na rede de imobiliárias parceiras do QuintoAndar, e não sob administração direta da empresa, as condições não são detalhadas nas páginas públicas. Se é o seu caso, confirme diretamente com o QuintoAndar ou com a imobiliária parceira responsável pelo seu contrato antes de agir.
Perguntas frequentes
Sair da administração do QuintoAndar tem multa?
No modelo público do contrato (versão de 2020), não: a cláusula 18 prevê rescisão pelo locador com 30 dias de aviso prévio, independentemente de justificativa, sem multa. Confirme essa cláusula na versão específica do contrato que você assinou, porque o texto pode ter mudado desde 2020.
Se eu sair da administração, o inquilino precisa sair do imóvel?
Não. Sair da administração encerra só o mandato do QuintoAndar para cobrar e representar você, não a locação. Se o inquilino não tiver dado motivo legal para deixar o imóvel e o contrato de 30 meses ainda estiver em vigor, ele continua morando lá, só que sob sua gestão direta.
Posso exigir que o inquilino apresente uma garantia nova quando eu sair?
Não automaticamente. O art. 40 da Lei do Inquilinato só permite exigir nova garantia em hipóteses que afetam uma garantia já existente, como morte ou exoneração do fiador, que não incluem a saída da administração. Para pedir uma garantia nova, é preciso negociar com o inquilino e formalizar por aditivo.
O que acontece com o seguro contra incêndio quando eu saio da administração?
Segundo o modelo público do contrato, a rescisão da administração também rescinde a apólice do seguro contra incêndio contratada pelo QuintoAndar em seu nome. Cabe a você contratar uma nova apólice antes do fim do prazo de administração.
Quanto tempo leva para eu assumir 100% a gestão do imóvel?
No modelo público, o aviso prévio é de 30 dias a partir do pedido de rescisão. Ao fim desse prazo, você volta a ser o único responsável pela administração da locação de forma imediata.
O QuintoAndar pode se recusar a encerrar a administração?
No modelo público, o QuintoAndar só pode rescindir por iniciativa própria em hipóteses específicas, como descumprimento do contrato pelo proprietário. Já a rescisão pedida pelo proprietário não depende de justificativa. Se você enfrentar resistência prática nesse processo, formalize o pedido por escrito e guarde o protocolo.
Depois de sair, a gestão começa no dia seguinte
Sair da administração do QuintoAndar resolve a parte contratual em 30 dias, mas a rotina de gestão, cobrar, reajustar, prestar contas, guardar histórico, começa no dia seguinte ao fim do prazo e não para. Se você está saindo porque quer economizar a taxa de administração sem abrir mão de organização, o Alugo cadastra o contrato do jeito que ele está hoje, com o valor vigente e a data-base do reajuste corretos, ativa a cobrança automática por PIX ou boleto e avisa quando o próximo reajuste chegar. Veja também [Gestão de Aluguel Sem Imobiliária](/recursos/gestao-aluguel-sem-imobiliaria) para o passo a passo completo de quem assume a administração de um ou mais imóveis por conta própria.