Lei do Inquilinato na prática: o guia do proprietário (Lei 8.245/91)
Equipe Alugo
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A Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991) é a norma que rege a locação de imóveis urbanos no Brasil: prazos de contrato, garantias, reajuste, deveres de cada parte, retomada do imóvel e ação de despejo. Para o proprietário, dominar meia dúzia de artigos dessa lei é a diferença entre uma locação que se resolve no contrato e uma que termina no fórum. Este guia percorre, em linguagem simples e com o número de cada artigo, os pontos que o locador realmente precisa conhecer antes de assinar, durante a vigência e na hora de encerrar um contrato.
Este conteúdo é informativo e reflete a Lei 8.245/91 com as alterações posteriores (em especial a Lei 12.112/2009). Ele não substitui a orientação de um advogado para o seu caso concreto.
O que a Lei do Inquilinato regula (e o que fica fora)
A Lei 8.245/91 se aplica à locação de imóvel urbano, residencial ou não residencial. O art. 1º, parágrafo único, lista o que fica de fora e segue o Código Civil ou leis específicas: imóveis públicos, vagas autônomas de garagem, espaços de publicidade, apart-hotéis e o arrendamento mercantil. Também ficam fora a locação de temporada regida por hospedagem e, na prática mais relevante hoje, a hospedagem por plataformas como Airbnb tende a ser tratada como contrato atípico, fora do regime da lei.
Outro ponto que muitos proprietários ignoram: várias regras da lei são de ordem pública, ou seja, não podem ser afastadas por cláusula contratual. O art. 45 declara nulas as cláusulas que tentem driblar os objetivos da lei, como uma cláusula que proíba a prorrogação automática ou que imponha renúncia antecipada de direitos do locatário. Escrever no contrato não torna válido o que a lei proíbe.
Prazo do contrato: por que 30 meses mudam tudo (arts. 46 e 47)
Na locação residencial, o prazo do contrato define o quanto de liberdade o locador terá para retomar o imóvel depois. O art. 46 trata do contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses: terminado o prazo, a locação se encerra de pleno direito e o locador pode pedir o imóvel de volta sem apresentar justificativa. É a chamada denúncia vazia. Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o fim do prazo sem oposição do locador, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e aí a retomada exige notificação com prazo de 30 dias para desocupação.
Já o contrato com prazo inferior a 30 meses cai no art. 47: ao fim do prazo, ele se prorroga automaticamente por prazo indeterminado e o locador só consegue retomar o imóvel nas hipóteses listadas na lei, a chamada denúncia cheia: acordo, infração contratual, falta de pagamento, reparos urgentes determinados pelo poder público, uso próprio ou de ascendente/descendente, demolição com obra que aumente a área em pelo menos 20%, ou quando a locação ininterrupta já durar mais de 5 anos. É por isso que o mercado consagrou o contrato de 30 meses: prazos menores parecem mais flexíveis, mas na verdade prendem o proprietário.
Contrato residencial: menos de 30 meses vs 30 meses ou mais
| Situação | Contrato com menos de 30 meses | Contrato com 30 meses ou mais | |
|---|---|---|---|
| Base legal | Art. 47 da Lei 8.245/91 | Art. 46 da Lei 8.245/91 | |
| Fim do prazo | Prorroga automaticamente por prazo indeterminado | Locação se encerra; retomada sem justificativa | |
| Retomada após prorrogação | Só nas hipóteses do art. 47 (denúncia cheia) ou após 5 anos de locação | Denúncia vazia, com notificação e 30 dias para desocupar | |
| Risco para o locador | Pode ficar anos sem conseguir retomar o imóvel | Controle total ao fim do prazo |
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Garantias do aluguel: o art. 37 e a proibição de exigir duas
O art. 37 admite quatro garantias na locação: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único traz a regra que mais derruba proprietário desavisado: é vedada mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Exigir fiador e caução juntos não só anula a exigência como configura contravenção penal, prevista no art. 43, II, com pena de prisão simples ou multa.
Sobre cada modalidade, os pontos práticos: a caução em dinheiro está limitada a 3 meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao inquilino com correção ao fim da locação se não houver débitos (art. 38, § 2º). O fiador responde, em regra, até a efetiva devolução das chaves, mesmo na prorrogação por prazo indeterminado, salvo se exonerar-se na forma do art. 40, X, com notificação e responsabilidade por mais 120 dias. O seguro fiança transfere o risco a uma seguradora mediante prêmio anual pago em geral pelo inquilino. E se o contrato não tiver nenhuma garantia, o aluguel pode ser exigido até o sexto dia útil do mês vincendo (pagamento antecipado, art. 42), e o locador ganha acesso à liminar de despejo por falta de pagamento, como veremos adiante.
Reajuste de aluguel e ação revisional (arts. 18 e 19)
A lei deixa o valor do aluguel à livre negociação, com duas vedações do art. 17: estipulação em moeda estrangeira e vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial. O reajuste de aluguel é o mecanismo de correção do valor pelo índice previsto no contrato (IGP-M e IPCA são os mais usados), e a periodicidade mínima é anual por força da Lei 10.192/2001. O art. 18 permite que as partes, a qualquer tempo, fixem de comum acordo um novo valor ou alterem a cláusula de reajuste.
Coisa diferente é a ação revisional do art. 19: depois de 3 anos do contrato ou do último acordo de valor, qualquer das partes pode pedir ao juiz a revisão do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. É o instrumento do locador quando o aluguel ficou defasado mesmo com os reajustes anuais, e do inquilino quando o valor ficou acima do mercado. Atenção operacional: o reajuste do índice não é automático na prática, depende de você aplicá-lo na data base, e a jurisprudência não admite cobrança retroativa de reajustes que o locador deixou de aplicar por anos. Reajuste esquecido é dinheiro perdido.
Deveres do locador (art. 22)
O art. 22 lista as obrigações do proprietário. As principais, em linguagem direta:
Obrigações do locador segundo o art. 22
- Entregar o imóvel em condições de uso (inciso I) e garantir o uso pacífico durante a locação (inciso II).
- Responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação (inciso IV): problema estrutural que já existia é conta do locador, mesmo que apareça depois.
- Fornecer recibo discriminado do que foi pago (inciso VI). É vedada a recusa de recibo, e a quitação genérica não protege ninguém.
- Pagar impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio (inciso VIII), salvo disposição expressa em contrário no contrato. É por isso que transferir o IPTU ao inquilino exige cláusula escrita.
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (inciso X): obras estruturais, fundo de reserva, pintura de fachada. O que é investimento no patrimônio é do dono; o que é consumo do dia a dia é do inquilino.
Deveres do locatário (art. 23)
Do outro lado, o art. 23 define as obrigações do inquilino:
Obrigações do locatário segundo o art. 23
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos no prazo do contrato (inciso I).
- Usar o imóvel conforme o convencionado e tratá-lo como se fosse próprio (inciso II). Uso diverso, como transformar residência em comércio, é infração que autoriza despejo. O mesmo vale para sublocação sem consentimento escrito do locador, vedada pelo art. 13.
- Restituir o imóvel no estado em que recebeu, salvo desgaste natural (inciso III). É este inciso que dá força jurídica ao laudo de vistoria de entrada.
- Reparar imediatamente os danos que causar (inciso V) e não modificar o imóvel sem consentimento prévio e por escrito (inciso VI).
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio (inciso XII): salários de funcionários, consumo de água e luz das áreas comuns, manutenção de elevadores, limpeza.
Contratos compatíveis com a Lei 8.245/91 e prazos monitorados automaticamente
Prazos do art. 46, data base de reajuste, vencimento de garantia: a Lei do Inquilinato é cheia de datas que não podem passar em branco.
Conhecer o Alugo grátisDevolução antecipada e multa proporcional (art. 4º)
Durante o prazo determinado, o locador não pode reaver o imóvel: essa é a primeira metade do art. 4º, e ela é absoluta, salvo as hipóteses legais de despejo. Já o inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do prazo, desde que pague a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. A proporcionalidade foi consolidada pela Lei 12.112/2009: se a multa é de 3 aluguéis para um contrato de 30 meses e o inquilino sai no mês 20, paga apenas a fração proporcional aos 10 meses restantes.
Há uma exceção importante no parágrafo único do art. 4º: o inquilino fica dispensado da multa se for transferido pelo empregador para outra localidade, desde que notifique o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência. Em qualquer rescisão antecipada, formalize: notificação de rescisão por escrito, vistoria de saída comparada com a de entrada, acerto de contas com a garantia e termo de entrega de chaves. A entrega de chaves documentada é o marco que encerra a responsabilidade pelo aluguel e a do fiador.
Retomada do imóvel: quando o locador pode pedir de volta
Juntando as peças anteriores, o mapa da retomada na locação residencial fica assim. Durante o prazo determinado: só por infração do inquilino (falta de pagamento, descumprimento de cláusula, danos) ou por acordo. Após contrato de 30 meses ou mais: denúncia vazia, sem justificativa, com 30 dias para desocupação. Após contrato menor que 30 meses prorrogado: somente denúncia cheia do art. 47 (uso próprio, uso de descendente ou ascendente que não possua imóvel próprio, demolição e edificação, ou locação que já dure mais de 5 anos).
Na retomada para uso próprio ou de familiar, o pedido deve ser sincero: o art. 44, II, considera crime pedir o imóvel alegando uso próprio e não o ocupar em 180 dias, ou não usá-lo para o fim declarado. Se o inquilino notificado não sai voluntariamente, o caminho é judicial: não existe despejo extrajudicial no Brasil, e cortar água ou luz ou trocar a fechadura expõe o proprietário a indenização e até a responsabilidade criminal por exercício arbitrário das próprias razões.
Ação de despejo e liminar (arts. 59 a 66)
A ação de despejo é o único caminho para retirar o inquilino que não sai, e está regulada nos arts. 59 a 66. A boa notícia para o locador veio com a Lei 12.112/2009, que ampliou o art. 59, § 1º: o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, mediante caução de 3 aluguéis, em hipóteses como o fim do prazo de locação por temporada, a morte do inquilino sem sucessor legítimo, a necessidade de reparos urgentes e, a mais usada na prática, a falta de pagamento em contrato sem nenhuma garantia (inciso IX).
No despejo por falta de pagamento, o inquilino pode evitar a rescisão pagando o débito atualizado (aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários) no prazo de 15 dias, a chamada purga da mora do art. 62. Mas há um limite: a emenda da mora não é admitida se o inquilino já usou essa faculdade nos 24 meses anteriores. Julgada procedente a ação, o art. 63 fixa em regra 30 dias para a desocupação voluntária, reduzidos a 15 dias em casos como o despejo por falta de pagamento com a ação ajuizada após o descumprimento. E se o inquilino simplesmente abandonou o imóvel no curso da ação, o art. 66 autoriza o locador a ser imitido na posse. Um processo de ação de despejo bem instruído, com contrato, planilha de débito e notificações documentadas, costuma correr muito mais rápido que um processo montado às pressas.
Venda do imóvel alugado e direito de preferência (arts. 8º e 27)
Dois artigos fecham o mapa de riscos do proprietário. O art. 27 dá ao inquilino o direito de preferência na compra: antes de vender a terceiro, o locador deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições, por notificação documentada, e o inquilino tem 30 dias para aceitar. Preterido, o inquilino com contrato averbado na matrícula pode depositar o preço e ficar com o imóvel (art. 33), ou pleitear perdas e danos.
Já o art. 8º protege o comprador: quem adquire um imóvel alugado pode denunciar o contrato com prazo de 90 dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado e o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação, averbada na matrícula do imóvel. Para o locador que quer dar segurança a um bom inquilino, ou para o inquilino comercial que investiu no ponto, essa averbação é o detalhe que muda tudo.
Perguntas frequentes sobre a Lei do Inquilinato
O locador pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. O art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, e o art. 43, II, trata a exigência dupla como contravenção penal, punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa. Escolha uma única garantia: caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas.
Posso reajustar o aluguel antes de completar 12 meses de contrato?
Não. A Lei 10.192/2001 fixa a periodicidade mínima de 1 ano para reajuste por índice de preços. O que pode acontecer antes disso é acordo entre as partes para fixar novo valor (art. 18 da Lei 8.245/91), que é negociação, não reajuste. E após 3 anos sem revisão, cabe ação revisional para ajustar o aluguel ao mercado (art. 19).
Quando o despejo pode sair com liminar de 15 dias?
Nas hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, mediante caução de 3 aluguéis. As mais comuns: falta de pagamento em contrato sem garantia (inciso IX, incluído pela Lei 12.112/2009), fim do prazo da locação para temporada, necessidade de reparos urgentes determinados pelo poder público e morte do locatário sem sucessor legítimo na locação.
O inquilino pode sair antes do fim do contrato sem pagar multa?
Em regra não: o art. 4º garante ao inquilino devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa pactuada, proporcional ao período restante do contrato. A exceção é a transferência de trabalho pelo empregador para outra localidade, com notificação escrita ao locador com pelo menos 30 dias de antecedência, que dispensa a multa.
Quem paga as despesas de condomínio, locador ou inquilino?
As ordinárias (funcionários, limpeza, consumo das áreas comuns, manutenção de elevadores) são do inquilino, conforme o art. 23, XII. As extraordinárias (obras estruturais, fundo de reserva, pintura de fachada, instalações novas) são do locador, conforme o art. 22, X. Cláusula contratual não pode transferir as extraordinárias ao inquilino.
O que acontece se o contrato de menos de 30 meses terminar e o inquilino ficar?
A locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado (art. 47) e o locador só retoma o imóvel nas hipóteses de denúncia cheia: acordo, infração ou falta de pagamento, reparos urgentes, uso próprio ou de ascendente/descendente sem imóvel próprio, demolição com edificação maior, ou quando a locação ininterrupta ultrapassar 5 anos.