Vistoria de Entrada: Checklist Completo + Modelo Pronto
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Vistoria de entrada é o documento que protege todo mundo: o proprietário (do que pode ser cobrado depois), o inquilino (do que NÃO pode ser cobrado), e o contrato (de virar uma disputa de palavra contra palavra). Bem feita, evita 80% dos problemas no fim da locação. Mal feita, é munição pro inquilino contestar qualquer desconto. Este guia mostra como fazer profissional.
Por que vistoria mal feita custa caro no distrato
Vistoria é a base do contraditório. No fim da locação, quando você quer descontar da caução um buraco na parede ou uma peça danificada, o juiz pergunta: como estava no início? Sem vistoria detalhada com fotos datadas, a presunção é a favor do inquilino — você devolve a caução integral mesmo com danos visíveis.
Em ações de revisão de devolução de caução, juízes frequentemente determinam devolução do dobro do valor retido quando o proprietário não tem vistoria de entrada documentada. Vistoria mal feita não é só formalidade — é a sua linha de defesa principal.
Quando fazer: antes ou depois da assinatura do contrato
Idealmente: ANTES da assinatura, com o inquilino presente. A vistoria vira anexo do contrato (assinado por ambas as partes). Se o inquilino só pode fazer depois (mudança em outro dia), agende em até 7 dias após a entrega das chaves e formalize por escrito que aquela é a vistoria oficial.
Pior cenário: você entrega as chaves, inquilino se muda, e meses depois descobre problema que existia antes. Sem vistoria assinada, o problema vira disputa.
Checklist completo por cômodo
O checklist abaixo cobre os 6 ambientes mais comuns. Use como base — ajuste ao tipo do seu imóvel.
🟦 SALA:
- Paredes (pintura, manchas, furos, infiltração)
- Teto (manchas, rachaduras, gesso, sancas)
- Piso (riscos, manchas, peças soltas, rejunte)
- Janelas (vidros, persianas, vedação, fechaduras)
- Tomadas e interruptores (todos funcionando)
- Luminárias (lâmpadas, suportes)
- Rodapés (estado, fixação)
- Portas (pintura, dobradiças, fechaduras)
🟧 COZINHA:
- Pia (estado, vazamento, sifão, registro)
- Torneira (vazamentos, fluxo)
- Bancada (riscos, manchas, fixação)
- Armários (portas, dobradiças, gavetas, interior)
- Azulejos (peças soltas, rejunte, integridade)
- Tomadas próximas à pia (com proteção)
- Conexão de gás (registro, mangueira)
- Eletrodomésticos (se inclusos: fogão, geladeira, micro-ondas, coifa, máquina de lavar)
🟪 BANHEIROS:
- Vaso sanitário (caixa, descarga, vedação)
- Lavatório (torneira, sifão, espelho)
- Box de vidro (trilhos, vedação, vidros)
- Chuveiro (temperatura, jato, registro)
- Azulejos (rejunte, peças soltas)
- Piso (peças, ralo, escoamento)
- Ventilação (janela ou exaustor)
- Tomadas (com proteção)
🟫 QUARTOS:
- Paredes (pintura, furos, sinais de mofo)
- Piso (forração, taco, laminado)
- Armário embutido (portas, prateleiras, interior)
- Janela (vidros, fechadura, persiana)
- Iluminação (luminária, lâmpadas)
- Tomadas
- Closet (se houver — interior, iluminação)
🟨 ÁREA DE SERVIÇO:
- Tanque (estado, sifão, torneira)
- Pontos de água e energia da máquina de lavar
- Varal (suspenso ou de chão)
- Piso e azulejos
- Janela ou ventilação
🟩 ÁREAS EXTERNAS (varanda, quintal, garagem):
- Piso (cerâmica, cimento, gramado)
- Iluminação externa
- Portões e gradis
- Vaga de garagem (numeração, demarcação)
- Caixa de gordura (acesso e estado)
- Hidrômetro/medidor de luz (leitura inicial documentada)
Como fotografar pra que a foto sirva como prova
Regras pra foto valer em juízo:
- Use a câmera nativa do celular (não use filtros, edição, melhorias automáticas)
- Mantenha data e hora ATIVADAS nas configurações (não na foto, no metadata EXIF)
- Tire 1 foto geral do ambiente + 3-5 fotos de detalhes (cantos, fechaduras, pisos, paredes)
- Para danos pré-existentes: foto do dano + foto contextualizando (paredes ao redor)
- Iluminação adequada: cortina aberta de dia ou luz acesa de noite (mas sem flash forte)
- Não recorte nem rotacione depois — manda original pro arquivo
Foto sem data nem contexto vale como ilustração, não como prova. Foto com EXIF preservado (data, hora, GPS opcional) é aceita em juízo como documento. Plataformas como Alugo preservam o EXIF original mesmo após upload.
O que o laudo precisa conter pra ter validade legal
Componentes obrigatórios do laudo:
- Identificação do imóvel (endereço completo + número de matrícula, se possível)
- Identificação do proprietário e do inquilino (nomes + CPF)
- Data e hora da vistoria
- Lista por cômodo de cada item verificado e seu estado
- Fotos referenciadas (numeração na lista corresponde à numeração das fotos)
- Anotações de observações específicas (ex: 'parede norte com rachadura horizontal de 30cm')
- Leitura do hidrômetro, medidor de luz e gás na data da vistoria
- Inventário de móveis e eletrodomésticos (se mobiliado)
- Assinaturas do proprietário (ou representante) E do inquilino, ambos com data
Modelo de laudo pronto pra adaptar
LAUDO DE VISTORIA DE ENTRADA\n\nImóvel: [endereço completo]\nMatrícula: [se disponível]\nProprietário: [nome + CPF]\nInquilino: [nome + CPF]\nData da vistoria: DD/MM/AAAA – HHhMM\n\n1. SALA:\n• Paredes: [estado] (foto 1, 2)\n• Piso: [estado] (foto 3)\n• Janela: [estado] (foto 4)\n• Observações: [se houver]\n\n2. COZINHA:\n• Pia: [estado] (foto 5)\n• Torneira: [estado, fluxo OK] (foto 6)\n[continua por todos os cômodos]\n\nLEITURAS:\n• Hidrômetro: XXXX\n• Medidor de luz: XXXX\n• Gás (se medidor próprio): XXXX\n\nINVENTÁRIO (se mobiliado):\n• [item]: [marca/modelo, estado]\n\nDeclaramos que o imóvel está nas condições descritas neste laudo e nas fotos anexas (XX fotos no total).\n\n[Cidade], DD/MM/AAAA\n\n_______________________ _______________________\n[Proprietário] [Inquilino]
Vistoria de imóvel mobiliado: pontos extras
Imóvel mobiliado triplica o trabalho. Cada móvel e eletrodoméstico precisa de fotos detalhadas + descrição do estado + número de série quando aplicável.
Itens críticos pra documentar em mobiliado:
- Cama: colchão (foto da etiqueta + estado), estrutura (parafusos visíveis), cabeceira
- Geladeira: foto interna (gavetas, prateleiras), externa (lateral, traseira), número de série
- Fogão: foto dos queimadores, forno, parte traseira (gás), número de série
- Sofá: cada lado, manchas, estado dos braços, almofadas
- TV e eletrônicos: número de série, controle remoto (se incluso)
- Roupa de cama, toalhas, utensílios de cozinha (quando inclusos): lista detalhada com quantidades
Em imóvel mobiliado de alto padrão, o inventário pode ter 50-200 itens. Plataformas como Alugo permitem fotografar e descrever cada item separadamente, com geração automática de inventário PDF.
Como o Alugo automatiza vistoria com fotos + comparação
Fluxo da vistoria no Alugo:
- Abre uma vistoria nova no painel da locação, escolhe o tipo (entrada/saída/periódica)
- Sistema sugere os cômodos típicos — você adiciona ou remove conforme o imóvel
- Em cada cômodo, faz fotos pelo celular (web ou app) — sistema upload e preserva EXIF
- Marca o estado de cada item (novo, bom, regular, danificado) e adiciona observações livres
- Inventário separado pra móveis e eletrodomésticos com fotos e número de série
- Gera laudo PDF profissional com numeração de fotos batendo com descrição
- Envia link pro inquilino assinar digitalmente via email ou WhatsApp
- No fim da locação, abre vistoria de saída — sistema mostra os 2 estados lado a lado pra cada item
Perguntas frequentes sobre vistoria de entrada
Vistoria precisa de perito ou engenheiro?
Não para vistoria de aluguel residencial padrão. Proprietário (ou seu representante) faz junto com inquilino. Perito é necessário só em casos de disputa judicial complexa (laudo técnico).
E se o inquilino se recusar a assinar a vistoria?
Convoque com 2 testemunhas neutras e faça a vistoria mesmo assim. O proprietário e as testemunhas assinam. Em juízo, vale como documento — sem ele, qualquer reclamação do inquilino sobre estado do imóvel cai como verdade.
Vistoria fica válida pelo prazo todo do contrato?
A vistoria de entrada é a referência única pra todo o contrato. Em locações longas (5+ anos), vale fazer vistorias periódicas anuais ou semestrais — não substituem a vistoria de saída, mas documentam evolução.
Quantas fotos por cômodo são suficientes?
Mínimo de 1 foto geral + 3-5 detalhes em cada cômodo. Em cômodos com muitos itens (cozinha mobiliada, banheiro com box) pode chegar a 10-15. Excesso de fotos não atrapalha, falta de foto atrapalha muito.
Pinturas e furos pequenos contam como dano?
Não automaticamente — desgaste natural é esperado. Furos de prego/quadros são normais e não descontáveis. Pinturas em cores não acordadas, manchas grandes, furos exagerados (acima de 4 por cômodo) podem ser descontados se documentados na vistoria de saída comparada à de entrada.
Quanto custa fazer vistoria com empresa especializada?
R$ 200 a R$ 800 por imóvel, dependendo do tamanho e da cidade. Empresas profissionais geram laudo com mais credibilidade jurídica, mas a maior parte dos contratos não precisa — vistoria bem-feita pelo proprietário com fotos resolve.