Reajuste de Aluguel 2026: Índices e Como Aplicar
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Todo proprietário que aluga imóvel sabe: uma vez por ano chega a hora de reajustar o aluguel. Mas qual índice usar em 2026? Como fazer a conta corretamente? E o que fazer quando o inquilino não aceita o novo valor? Neste guia, você encontra respostas diretas para todas essas perguntas, com exemplos práticos e um modelo de notificação pronto para usar.
Calcule seu reajuste em 30 segundos: IPCA, IGP-M, INPC, IGP-DI, INCC ou IPC-Fipe atualizados, resultado pronto pra copiar no contrato.
Abrir calculadora grátisÍndices de reajuste de aluguel em 2026
Os dois índices mais usados para reajuste de aluguel no Brasil são o IGPM (Índice Geral de Preços - Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Ambos são calculados mensalmente e refletem a inflação do período, mas medem coisas diferentes.
Valores acumulados em 12 meses (referência: marco 2026):
Índices acumulados atualizados:
- IGPM acumulado 12 meses: aproximadamente 2,0% (FGV, até maio/2026, confira o valor atualizado na calculadora de reajuste)
- IPCA acumulado 12 meses: aproximadamente 4,4% (IBGE, até abril/2026)
Esses valores são aproximados e mudam todo mes. Antes de aplicar o reajuste, consulte o valor exato no site da FGV (IGPM) ou do IBGE (IPCA) referente ao mes anterior ao aniversário do contrato.
IGPM vs IPCA: qual índice escolher para o contrato
A escolha do índice impacta diretamente quanto o aluguel vai subir (ou, em raros casos, cair) a cada ano. O IGPM, historicamente o mais usado em contratos de aluguel, é mais volátil porque inclui preços no atacado, cambio e commodities. Já o IPCA mede a inflação no varejo e tende a ser mais estável.
Comparativo entre IGPM e IPCA para reajuste de aluguel
| Característica | IGPM | IPCA |
|---|---|---|
| Quem calcula | FGV (Fundacao Getúlio Vargas) | IBGE |
| O que mede | Preços no atacado, varejo e construção | Preços ao consumidor final |
| Volatilidade | Alta (pode disparar com dólar e commodities) | Moderada (reflete custo de vida real) |
| Acumulado 2026 (aprox.) | ~2,0% | ~4,4% |
| Uso em contratos | Tradicional, mas perdendo espaco | Cada vez mais adotado |
| Risco para o proprietário | Pode ficar negativo em crises | Raramente fica negativo |
| Previsibilidade | Baixa | Alta |
Arraste para o lado para ver toda a tabela
Dica prática: em 2020 e 2021, o IGPM chegou a acumular mais de 30%, tornando aluguéis impagáveis. Muitos proprietários tiveram que negociar reducoes. Desde então, o IPCA tem sido a escolha mais equilibrada para novos contratos.
Como calcular o reajuste de aluguel: passo a passo
O cálculo é simples, mas muita gente erra na hora de aplicar. Veja o passo a passo com um exemplo real usando um aluguel de R$ 1.500,00.
Etapas para calcular o reajuste corretamente:
Identifique a data de aniversário do contrato
É a data em que o contrato completa 12 meses. Se o contrato começou em 15/03/2025, o primeiro reajuste acontece em 15/03/2026.
Consulte o índice acumulado dos últimos 12 meses
Use o índice do mes anterior ao aniversário. Se o aniversário é em marco, pegue o acumulado até fevereiro. Exemplo ilustrativo: IPCA acumulado de 4,4% nos 12 meses até o mês anterior.
Aplique a fórmula
Novo aluguel = Aluguel atual x (1 + índice/100). Com R$ 1.500 e IPCA de 4,4%: R$ 1.500 x 1,044 = R$ 1.566,00.
Notifique o inquilino com 30 dias de antecedência
Envie a notificação por escrito informando o novo valor, o índice usado e a data em que passa a valer. Guarde o comprovante de envio.
No exemplo acima, o aluguel de R$ 1.500,00 reajustado pelo IPCA de 4,4% fica R$ 1.566,00. Se fosse pelo IGPM de 2,0%, o novo valor seria R$ 1.530,00. A diferença pode parecer pequena mes a mes, mas em 12 meses representa R$ 432,00.
Quando e como notificar o inquilino sobre o reajuste
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não define um prazo mínimo para notificação de reajuste, mas a boa prática e a maioria dos contratos estabelecem 30 dias de antecedência. Notificar com antecedência evita surpresas e reduz o risco de atrito com o inquilino.
Boas práticas na notificação:
- Envie a notificação por escrito (email com confirmacao de leitura, carta registrada ou mensagem com comprovante de recebimento)
- Informe claramente o valor atual, o índice aplicado, o percentual e o novo valor
- Indique a data a partir da qual o novo valor passa a valer
- Anexe a fonte oficial do índice (print do site da FGV ou IBGE)
- Mantenha tom cordial e profissional
Modelo de notificação de reajuste de aluguel
Use este modelo como base para notificar seu inquilino. Adapte os dados conforme seu contrato:
Prezado(a) [Nome do Inquilino], Conforme previsto na Cláusula [X] do contrato de locacao do imóvel situado em [Endereco completo], informamos que o aluguel será reajustado a partir de [data]. Valor atual: R$ 1.500,00 Índice aplicado: IPCA acumulado 12 meses (fev/2025 a fev/2026) Percentual de reajuste: 4,4% (exemplo ilustrativo) Novo valor do aluguel: R$ 1.566,00 O reajuste segue o índice previsto em contrato e reflete a variacao da inflação oficial do período. Ficamos à disposição para eventuais esclarecimentos. Atenciosamente, [Nome do Proprietário] [Data]
Guarde o comprovante de envio desta notificação. Em caso de disputa judicial, o proprietário precisa provar que comunicou o reajuste dentro do prazo.
Prefere baixar a notificação pronta? Gere o aviso de reajuste já preenchido com os dados do seu contrato.
Gerar aviso de reajusteO que fazer se o inquilino recusar o reajuste
Não é raro que inquilinos questionem o reajuste, especialmente quando o percentual é alto. Se isso acontecer, existem caminhos que o proprietário pode seguir antes de partir para medidas jurídicas.
Opções quando o inquilino recusa o reajuste:
- Negociar um reajuste intermediário: se o índice subiu muito (ex: IGPM de 15%), oferecer um meio-termo pode ser melhor do que perder o inquilino e ficar com o imóvel vazio
- Propor troca de índice: se o contrato usa IGPM e ficou alto, negociar a mudança para IPCA nos próximos anos
- Apresentar os dados oficiais: muitos inquilinos aceitam quando veem a fonte (site do IBGE ou FGV) e entendem que não é arbitrário
- Manter o reajuste contratual: se está previsto em contrato e o índice está correto, o proprietário tem direito ao reajuste. A recusa não cancela a obrigação
- Ação revisional de aluguel: em último caso, o proprietário pode entrar com ação judicial para exigir o reajuste (Art. 19 da Lei 8.245/91). Na prática, isso raramente é necessário para reajustes dentro do índice contratual
Um ponto importante: se o contrato preve o reajuste pelo índice X, o proprietário tem obrigação de usar aquele índice e não pode trocar unilateralmente para um maior. A mudança de índice exige acordo entre as partes e aditivo contratual.
Reajuste acima do índice: quando é possível
Existe uma diferença importante entre reajuste e revisão de aluguel. O reajuste anual segue o índice previsto no contrato e é aplicado automaticamente. A revisão, por outro lado, é a adequacao do aluguel ao valor de mercado e só pode ser solicitada após 3 anos de vigência do contrato (Art. 19 da Lei do Inquilinato).
Diferença entre reajuste e revisão:
- Reajuste anual: aplicação do índice contratual (IGPM ou IPCA). Automático, todo ano
- Revisão de aluguel: adequacao ao valor de mercado. Só após 3 anos, por acordo ou via judicial
- Na revisão, o proprietário pode pedir um aumento maior que o índice se provar que o aluguel está defasado em relação a imóveis semelhantes na regiao
Como o Alugo automatiza o reajuste
Calcular índices, lembrar datas de aniversário e enviar notificações manualmente funciona quando você tem 1 ou 2 imóveis. Mas conforme a carteira cresce, esse controle fica impossível de manter em planilhas.
O que o sistema de gestão faz por você:
- Calcula o reajuste automaticamente usando o índice previsto no contrato (IPCA, IGP-M, INPC, IGP-DI, INCC ou IPC-Fipe)
- Alerta você com antecedência sobre a data de reajuste de cada contrato
- Gera a notificação de reajuste pronta para enviar ao inquilino
- Atualiza o valor do aluguel no sistema e nos boletos de cobrança
- Mantém o histórico de todos os reajustes aplicados em cada contrato
Em vez de consultar índices no site da FGV ou IBGE todo mes, você recebe o valor calculado e pronto para aplicar. Se gerencia mais de 3 imóveis, a automação não é luxo, é necessidade.
Erros comuns no reajuste de aluguel
Evite estes erros que podem causar problemas jurídicos:
- Usar o índice do mes errado: o correto é o acumulado até o mes anterior ao aniversário do contrato, não o do mes corrente
- Trocar o índice sem aditivo contratual: se o contrato preve IGPM, você não pode aplicar IPCA unilateralmente (mesmo que seja menor)
- Não notificar o inquilino: aplicar o reajuste no boleto sem aviso prévio gera conflito desnecessário
- Cobrar retroativo sem base contratual: se você esqueceu de aplicar o reajuste no aniversário, verifique se o contrato permite cobrança retroativa antes de tentar
- Aplicar reajuste em contrato com menos de 12 meses: o primeiro reajuste só ocorre após completar 12 meses de vigência
Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel
Posso reajustar o aluguel acima do IGPM ou IPCA?
No reajuste anual, não. O proprietário deve seguir o índice previsto no contrato. Para cobrar acima do índice, é necessário fazer uma revisão de aluguel, que só é permitida após 3 anos de contrato (Art. 19, Lei 8.245/91). A revisão pode ser feita por acordo entre as partes ou por ação judicial.
O inquilino pode se recusar a pagar o reajuste?
Se o reajuste segue o índice previsto no contrato e foi comunicado corretamente, o inquilino tem obrigação de pagar o novo valor. A recusa pode configurar inadimplência. No entanto, na prática, negociar é quase sempre melhor do que ir para o confronto jurídico.
E se eu esquecer de aplicar o reajuste no aniversário do contrato?
O direito ao reajuste não prescreve por esquecimento, mas a possibilidade de cobrar retroativamente depende do que está no contrato. Alguns contratos preveem aplicação automática, outros exigem notificação. O ideal é nunca perder a data e, caso tenha esquecido, aplicar a partir do próximo mes com comunicação formal ao inquilino.
O IGPM pode ser negativo? O que acontece com o aluguel?
Sim, o IGPM já ficou negativo em alguns meses. Se o acumulado de 12 meses for negativo, tecnicamente o aluguel deveria diminuir. Na prática, muitos contratos incluem cláusula de não redução (o aluguel não cai, apenas não sobe). Verifique se o seu contrato tem essa previsão.
Posso trocar o índice de IGPM para IPCA durante o contrato?
Sim, mas precisa de acordo entre proprietário e inquilino. A troca deve ser formalizada por meio de aditivo contratual assinado por ambas as partes. Não é possível mudar o índice unilateralmente.