Retomar o Imóvel para Uso Próprio: Denúncia Cheia e Vazia
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Em algum momento, muitos proprietários precisam reaver o próprio imóvel: o filho vai casar, a aposentadoria pede a volta para a casa antiga, ou simplesmente acabou o interesse em manter a locação. A boa notícia é que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê caminhos claros para isso. A má notícia é que cada caminho tem regras próprias, e escolher o errado faz você perder meses.
A diferença central está em dois conceitos: a denúncia vazia, em que você não precisa justificar o pedido, e a denúncia cheia, em que precisa apontar um motivo específico previsto em lei, como o uso próprio. Este guia, escrito para o proprietário, mostra quando cabe cada uma, os prazos de notificação e o que documentar para retomar o imóvel sem dor de cabeça.
Denúncia vazia e denúncia cheia: a diferença essencial
Denúncia, no jargão da locação, é o ato de comunicar ao inquilino que você quer encerrar o contrato e reaver o imóvel. A diferença está na exigência de motivo. Na denúncia vazia, você não precisa dar nenhuma justificativa: basta notificar. Na denúncia cheia, a retomada só é possível por um motivo específico autorizado pela lei, e esse motivo precisa ser apontado e, eventualmente, comprovado.
Denúncia vazia x denúncia cheia
| Aspecto | Denúncia vazia | Denúncia cheia | |
|---|---|---|---|
| Precisa de motivo? | Não | Sim, motivo previsto em lei | |
| Quando é possível | Fim de contrato de 30+ meses ou prazo indeterminado | Contratos vigentes, nas hipóteses do Art. 47 | |
| Exemplo típico | Acabou o prazo e você quer o imóvel de volta | Uso próprio, uso de filho, reforma determinada pelo poder público | |
| Prazo de saída ao inquilino | 30 dias após notificação | 30 dias após notificação |
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Quando cabe a denúncia vazia
A denúncia vazia, sem necessidade de justificativa, é possível em duas situações principais na locação residencial. Em ambas, você apenas notifica o inquilino e concede o prazo de saída, sem precisar explicar por que quer o imóvel.
Situações em que cabe a denúncia vazia:
- Contrato por prazo determinado de 30 meses ou mais que chegou ao fim: encerrado o prazo, você pode pedir o imóvel sem justificar, notificando o inquilino.
- Contrato por prazo indeterminado: quando o contrato já virou indeterminado (passou do prazo e ninguém formalizou novo período), você pode denunciar a qualquer tempo, sem motivo.
Cuidado com o detalhe dos 30 meses. Se o contrato escrito teve prazo INFERIOR a 30 meses (por exemplo, 12 meses) e o inquilino continuou no imóvel por mais de 30 dias após o fim sem oposição, a locação prorroga por prazo indeterminado e a denúncia vazia passa a depender desse novo status, não do simples vencimento do prazo curto.
Quando você precisa de denúncia cheia
Quando o contrato ainda está vigente ou quando a denúncia vazia não está disponível, a retomada só é possível por um dos motivos do artigo 47 da Lei 8.245/91. Aí entra a denúncia cheia: você precisa apontar e sustentar a causa.
Principais hipóteses de retomada motivada (Art. 47):
- Uso próprio do proprietário
- Uso de cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio
- Demolição, obra de aumento da área construída ou reforma determinada pelo poder público
- Extinção do contrato de trabalho, quando a locação está vinculada ao emprego
- Falta de pagamento ou infração contratual (caminham por ação própria de despejo)
Comece com contrato e prazos sob controle
A retomada começa muito antes da notificação: começa em um contrato com prazo certo e bem guardado. O Alugo mantém o contrato acessível, avisa quando o prazo se encerra e registra cada notificação enviada.
Organizar contrato e prazos no AlugoRetomada para uso próprio e da família (Art. 47)
A retomada para uso próprio é a hipótese mais comum de denúncia cheia. Você declara que precisa do imóvel para morar, ou para que cônjuge, companheiro, ascendente (pais, avós) ou descendente (filhos, netos) more nele. No caso de parente, há um requisito importante: o beneficiário não pode já ter imóvel residencial próprio na mesma localidade.
Pedir uso próprio e depois alugar o imóvel para outra pessoa é arriscado. Se ficar comprovado que a retomada foi pretexto e o imóvel não foi usado conforme alegado, o inquilino prejudicado pode pleitear indenização. Só invoque uso próprio se a intenção for verdadeira.
Prazos de notificação em cada caso
Em regra, tanto na denúncia vazia quanto na denúncia cheia, o inquilino recebe o prazo de 30 dias para desocupar, contados da notificação. A notificação precisa ser por escrito e com prova de recebimento, para que o prazo comece a correr com segurança.
Passo a passo da notificação para retomada
Confirme a base legal
Identifique se o seu caso é de denúncia vazia (fim de prazo de 30+ meses ou contrato indeterminado) ou de denúncia cheia (motivo do Art. 47). Isso define o que a notificação precisa dizer.
Redija a notificação por escrito
Informe a intenção de reaver o imóvel, a base legal, o motivo (se for denúncia cheia) e conceda o prazo de 30 dias para desocupação.
Entregue com prova de recebimento
Use carta com aviso de recebimento, cartório de títulos e documentos, via judicial ou meio eletrônico com comprovação. Guarde a prova do recebimento.
Aguarde o prazo de 30 dias
A partir do recebimento, conta-se o prazo de saída. Se o inquilino desocupar, formalize a entrega de chaves com vistoria de saída.
Se não sair, ação de despejo
Esgotado o prazo sem desocupação, o caminho é a ação de despejo com base na denúncia já notificada, instruída com toda a documentação.
O que documentar antes de pedir o imóvel
Documentação que sustenta a retomada:
- O contrato de locação com prazo e cláusulas claras
- A comprovação de que o prazo de 30+ meses chegou ao fim, ou de que o contrato virou indeterminado
- A notificação enviada e a prova de recebimento pelo inquilino
- No caso de uso próprio de parente, indícios de que o beneficiário não tem imóvel próprio na localidade
- O histórico de pagamentos, útil caso a retomada se some a inadimplência ou infração
Se o inquilino não sair no prazo
Notificar não é a mesma coisa que despejar. Se o inquilino não desocupar voluntariamente no prazo de 30 dias, você não pode trocar a fechadura nem tirar os pertences por conta própria: o caminho legal é a ação de despejo. A notificação bem feita e documentada é o que dá força a essa ação e acelera o processo.
Não faça justiça com as próprias mãos. Cortar água, luz ou trocar a fechadura para forçar a saída configura ilícito e pode se voltar contra você, gerando indenização ao inquilino. A retomada se faz por notificação e, se preciso, por ação de despejo.
Como o Alugo ajuda a retomar o imóvel sem brecha
Boa parte das retomadas trava por falha de documentação: contrato sem prazo claro, notificação informal por mensagem solta, dúvida sobre quando o prazo terminou. O Alugo elimina esses pontos fracos antes mesmo de você precisar do imóvel de volta.
O que o Alugo organiza para a retomada:
- Contrato digital com prazo determinado claro e cláusulas acessíveis a qualquer momento
- Aviso automático de quando o prazo do contrato se aproxima do fim
- Registro de cada notificação enviada ao inquilino, com data e canal
- Histórico de pagamentos completo, útil se a retomada vier acompanhada de inadimplência
- Vistoria de saída e termo de entrega de chaves quando o imóvel for devolvido
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre retomada do imóvel
Qual a diferença entre denúncia vazia e denúncia cheia?
Na denúncia vazia, o proprietário não precisa justificar o pedido de retomada, sendo possível ao fim de contrato de 30 meses ou mais e em contratos por prazo indeterminado. Na denúncia cheia, a retomada só ocorre por um motivo previsto em lei, como uso próprio, e esse motivo precisa ser apontado e, se questionado, comprovado.
Posso pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato?
Durante a vigência de um contrato por prazo determinado, o proprietário só retoma por uma das hipóteses do artigo 47 da Lei 8.245/91, como uso próprio ou de familiar sem imóvel próprio, ou por infração e falta de pagamento. Fora dessas hipóteses, é preciso aguardar o fim do prazo.
Quanto tempo o inquilino tem para sair?
Em regra, o inquilino tem 30 dias para desocupar, contados do recebimento da notificação, tanto na denúncia vazia quanto na cheia. Por isso a notificação precisa ser por escrito e com prova de recebimento, para que o prazo comece a correr com segurança jurídica.
Preciso provar o uso próprio?
A retomada para uso próprio é uma declaração do proprietário, mas precisa ser verdadeira. Se o inquilino contestar e ficar demonstrado que o motivo foi pretexto, o que se confirma, por exemplo, quando o imóvel é alugado a terceiros logo depois, o inquilino prejudicado pode pleitear indenização.
E se o inquilino não sair depois de notificado?
A notificação não autoriza retirar o inquilino à força. Se ele não desocupar no prazo, o caminho legal é a ação de despejo, instruída com o contrato, a notificação e a prova de recebimento. Cortar serviços ou trocar a fechadura é ilícito e pode gerar indenização ao inquilino.