Vender Imóvel Alugado: Direito de Preferência do Inquilino
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Sim, você pode vender um imóvel que está alugado. O contrato de locação não trava a propriedade: o proprietário continua dono e pode dispor do bem quando quiser. O que a lei exige é que, antes de vender para terceiros, você dê ao inquilino a chance de comprar nas mesmas condições. É o chamado direito de preferência, e ignorá-lo pode custar caro.
Este guia explica, do ponto de vista do proprietário, como vender o imóvel alugado sem cometer erros: como funciona a preferência prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, artigos 27 a 34), como notificar o inquilino, o prazo que ele tem para responder, o que acontece se você vender sem oferecer a preferência e qual é o destino do contrato depois que o novo dono assume.
Posso vender um imóvel alugado?
Pode, sem precisar de autorização do inquilino. A existência de um contrato de locação não impede a venda nem obriga você a despejar o morador antes de anunciar. O imóvel pode ser visitado, avaliado, anunciado e vendido normalmente, com o inquilino dentro dele.
O que muda é que a lei adiciona duas camadas de proteção ao inquilino: o direito de preferência, que dá a ele a primeira chance de comprar, e a continuidade do contrato em certas condições, que pode obrigar o comprador a respeitar a locação até o fim do prazo. Conhecer essas duas regras evita que a venda seja contestada depois.
O que é o direito de preferência do inquilino
Direito de preferência (ou preferência na aquisição) é o direito que o inquilino tem de comprar o imóvel alugado antes de qualquer terceiro, em igualdade de condições. Está previsto no artigo 27 da Lei 8.245/91. Na prática, se você vai vender por um determinado preço e em determinadas condições, precisa oferecer essa mesma proposta primeiro ao inquilino.
A preferência só se aplica à venda (e a casos equiparados, como dação em pagamento e permuta). Doação, herança e integralização de capital em pessoa jurídica não geram direito de preferência, porque não há um comprador concorrente em igualdade de condições.
Como notificar o inquilino corretamente
A oferta ao inquilino deve ser feita por escrito e precisa conter todas as condições do negócio. Não basta avisar que o imóvel está à venda: a notificação tem que ser completa o suficiente para que o inquilino consiga decidir se aceita ou não exatamente aquela proposta.
O que a notificação de preferência precisa informar (Art. 27):
- O preço de venda do imóvel
- A forma de pagamento (à vista, parcelado, financiamento)
- As condições do negócio e a existência de eventuais ônus
- O local e horário em que o inquilino pode examinar a documentação
- Prazo para o inquilino manifestar interesse
A notificação pode ser feita por carta com aviso de recebimento, por via judicial, por cartório de títulos e documentos ou por meio eletrônico, desde que haja prova inequívoca de que o inquilino recebeu. Guardar essa prova é o que protege você caso a venda seja questionada depois.
O prazo de 30 dias e as mesmas condições
A partir do recebimento da notificação, o inquilino tem 30 dias para manifestar, de forma inequívoca, o interesse em comprar. Se ele aceitar dentro desse prazo e nas mesmas condições oferecidas, a venda deve ser feita a ele. Se ficar em silêncio ou recusar, você fica livre para vender a terceiros.
Atenção a um ponto fácil de errar: a venda ao terceiro tem que sair pelas mesmas condições oferecidas ao inquilino. Se você ofereceu por R$ 500 mil e depois fechou com um terceiro por R$ 460 mil, o inquilino preterido pode alegar que não teve a chance real de igualar aquela proposta mais barata. Mudou o preço ou as condições, refaça a oferta ao inquilino.
O que acontece conforme a resposta do inquilino
| Situação | Efeito para o proprietário | |
|---|---|---|
| Inquilino aceita em 30 dias nas mesmas condições | A venda deve ser feita a ele; não pode vender a terceiro | |
| Inquilino recusa por escrito | Livre para vender a terceiro nas condições ofertadas | |
| Inquilino fica em silêncio por 30 dias | Preferência decai; livre para vender a terceiro | |
| Venda a terceiro por preço menor que o ofertado | Inquilino pode reclamar; refaça a oferta nas novas condições |
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Mantenha a locação organizada durante a venda
Antes de colocar o imóvel à venda, tenha a locação 100% documentada: contrato vigente, recibos em dia e histórico de notificações. O Alugo guarda tudo isso em um painel só, pronto para mostrar ao comprador.
Organizar a locação no AlugoSe vender sem dar preferência: o que o inquilino pode fazer
Vender sem oferecer a preferência (ou desrespeitando as condições oferecidas) tem consequências, e a gravidade depende de um detalhe: se o contrato de locação estava averbado na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
Dois cenários previstos na Lei 8.245/91 (Art. 33):
- Contrato NÃO averbado na matrícula: o inquilino preterido tem direito a reclamar perdas e danos do proprietário que vendeu sem dar a preferência, mas não consegue desfazer a venda.
- Contrato averbado na matrícula há pelo menos 30 dias antes da venda: o inquilino pode, em até 6 meses do registro da venda, depositar o preço e demais despesas e adjudicar para si o imóvel, ou seja, tomar para si a compra no lugar do terceiro.
A lição prática para o proprietário é simples: se há contrato averbado na matrícula, dar a preferência deixa de ser uma formalidade. O risco não é só pagar perdas e danos, é a própria venda ser desfeita e o imóvel ir parar nas mãos do inquilino.
O que acontece com o contrato após a venda
Vendido o imóvel, surge a pergunta seguinte: o novo dono precisa respeitar o contrato de locação? Depende, de novo, de duas condições combinadas previstas no artigo 8º da Lei 8.245/91.
Como saber se o contrato sobrevive à venda (Art. 8º)
Contrato por prazo determinado, ainda vigente
A locação precisa estar dentro de um prazo determinado e ainda em curso. Contrato por prazo indeterminado não dá essa proteção ao inquilino diante do novo dono.
Cláusula de vigência em caso de alienação
O contrato precisa conter cláusula expressa dizendo que a locação se mantém em caso de venda do imóvel, obrigando quem comprar.
Averbação na matrícula do imóvel
Esse contrato com cláusula de vigência precisa estar averbado no registro de imóveis, dando publicidade ao comprador de que existe locação a respeitar.
Se as três condições existem
O comprador assume o imóvel já obrigado a respeitar o contrato até o fim do prazo. Ele vira o novo locador, mas nas mesmas condições.
Quando o comprador pode pedir o imóvel de volta
Se faltar qualquer uma das condições do artigo 8º (não há prazo determinado vigente, não há cláusula de vigência, ou o contrato não está averbado), o comprador não é obrigado a manter a locação. Nesse caso, ele pode denunciar o contrato e pedir o imóvel, concedendo ao inquilino o prazo de 90 dias para desocupar.
Para o inquilino, isso significa que um contrato sem cláusula de vigência e sem averbação não o protege contra uma venda. Para o proprietário que vai vender, é justamente o que dá liberdade ao comprador. Por isso vale alinhar essas condições no momento de redigir o contrato, conforme o seu objetivo futuro.
Como o Alugo ajuda a vender com a locação em ordem
Vender imóvel alugado é mais tranquilo quando a locação está documentada. Comprador algum gosta de assumir um contrato confuso, com recibos faltando e histórico de pagamento incerto. Ter tudo organizado acelera a venda e dá segurança às duas partes.
O que o Alugo mantém em ordem durante a venda:
- O contrato de locação digital, com cláusulas e prazo sempre acessíveis
- O histórico completo de pagamentos e recibos, útil para provar que a locação está adimplente
- O registro de notificações enviadas ao inquilino, incluindo a oferta de preferência
- A prestação de contas e os relatórios fiscais, prontos para apresentar ao comprador
- O status da cobrança automática, que segue rodando até o contrato mudar de mãos
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre vender imóvel alugado
Posso vender meu imóvel se ele está alugado?
Sim. O contrato de locação não impede a venda e você não precisa de autorização do inquilino. A lei exige apenas que, antes de vender a terceiros, você ofereça o imóvel ao inquilino nas mesmas condições, respeitando o direito de preferência previsto na Lei 8.245/91.
Quanto tempo o inquilino tem para exercer a preferência?
O inquilino tem 30 dias, contados do recebimento da notificação com as condições do negócio, para manifestar de forma inequívoca o interesse em comprar. Passado esse prazo sem resposta, ou havendo recusa, o proprietário fica livre para vender a terceiros nas condições ofertadas.
O que acontece se eu vender sem dar preferência ao inquilino?
Se o contrato não estava averbado na matrícula, o inquilino preterido pode cobrar perdas e danos, mas a venda permanece. Se o contrato estava averbado há pelo menos 30 dias, ele pode, em até 6 meses do registro da venda, depositar o preço e adjudicar o imóvel para si, desfazendo a compra do terceiro.
O novo dono é obrigado a respeitar o contrato de aluguel?
Só se três condições estiverem presentes ao mesmo tempo (Art. 8º da Lei 8.245/91): contrato por prazo determinado ainda vigente, cláusula expressa de vigência em caso de venda e averbação no registro de imóveis. Faltando qualquer uma, o comprador pode denunciar o contrato e dar 90 dias ao inquilino para desocupar.
A preferência vale também em doação ou herança?
Não. O direito de preferência se aplica à venda e a casos equiparados, como permuta e dação em pagamento, situações em que existe um comprador concorrente em igualdade de condições. Doação, herança e transmissão por sucessão não geram direito de preferência ao inquilino.