Prestação de Contas de Aluguel ao Proprietário: Modelo 2026
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Prestação de contas é a obrigação central de quem administra imóvel de terceiro. Toda vez que um corretor ou imobiliária recebe o aluguel em nome do proprietário, paga uma despesa do imóvel ou desconta a taxa de administração, nasce o dever de informar ao dono, por escrito, tudo o que entrou e saiu. Não é cortesia, é exigência legal. O Art. 668 do Código Civil obriga o mandatário a prestar contas da sua gestão ao mandante, e a Resolução COFECI 458/95 reforça esse dever no plano ético do corretor de imóveis.
Na prática, é a ausência de prestação de contas, ou a prestação de contas confusa, que mais quebra a relação entre proprietário e corretor. Proprietário que não vê o que foi recebido, descontado e repassado começa a desconfiar, cobra explicação por WhatsApp, perde o controle do próprio imóvel e, em casos extremos, leva o caso para a Justiça com pedido de devolução de comissões. Este guia mostra como montar uma prestação de contas profissional, qual a periodicidade adequada, o que precisa entrar no relatório mensal e como organizar o fluxo do mês inteiro sem virar refém de planilha.
Por que a prestação de contas é o item que separa corretor profissional do amador
Corretor amador trata o aluguel como um repasse informal: recebe, deposita, manda mensagem dizendo o valor e segue para o próximo mês. Corretor profissional entrega um documento. Essa diferença parece pequena, mas é ela que define se o proprietário renova o contrato de administração, se indica novos imóveis e se confia em delegar mais decisões.
Quando a prestação de contas é feita do jeito certo, quatro coisas acontecem:
- O proprietário sente que está no controle do próprio patrimônio, mesmo sem precisar acompanhar o dia a dia.
- O imposto de renda do proprietário fica organizado, porque ele tem extrato mensal e consolidado anual prontos para o carnê-leão.
- Disputas sobre valor recebido, data de repasse e despesa descontada simplesmente desaparecem, porque está tudo documentado.
- Indicações começam a aparecer, já que proprietário satisfeito é a principal fonte de novos imóveis para administrar.
O que dizem a lei e o COFECI
O Art. 668 do Código Civil é direto: o mandatário é obrigado a dar contas da sua gerência ao mandante, transferindo a este as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja. Na administração de imóveis, o corretor ou a imobiliária ocupa exatamente a posição de mandatário do proprietário. Receber aluguel, descontar taxa e repassar valor configura mandato com administração. Não prestar contas configura descumprimento contratual e pode levar à perda da comissão, cobrada na Justiça com correção e juros.
O Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução COFECI 326/92) reforça esse dever no plano disciplinar: prestar contas é dever ético e a sua omissão pode gerar processo no CRECI da região. Imobiliárias que atuam como pessoa jurídica respondem ainda mais, porque envolvem recursos de terceiros transitando em conta corporativa. Por isso, a regra é simples: se o dinheiro do aluguel passou pela sua mão, ele precisa virar relatório.
Qual o formato exigido por lei: contas na forma adequada (art. 551 do CPC)
A lei processual também define como as contas devem ser apresentadas. O art. 551 do Código de Processo Civil determina que elas venham "na forma adequada, especificando-se as receitas, a aplicação das despesas e os investimentos, se houver". Vale registrar que o CPC anterior, de 1973, usava a expressão forma mercantil no art. 917, e é por isso que muito profissional e muito modelo de relatório ainda falam assim; o conteúdo exigido, porém, é o mesmo. Na prática, não basta mandar um número solto: o relatório precisa se parecer com um extrato, mostrando o que entrou, o que saiu e o que sobrou, item por item, com os comprovantes correspondentes. Uma mensagem dizendo apenas o valor líquido repassado não atende a esse padrão, mesmo que o valor esteja certo.
Periodicidade ideal
A regra de mercado é mensal. Todo mês em que houve recebimento, houve repasse ou houve despesa, é mês de prestar contas. Algumas situações específicas pedem prazo diferente:
Periodicidade da prestação de contas conforme o cenário:
| Periodicidade | Quando usar | Risco |
|---|---|---|
| Mensal | Padrão de mercado, qualquer carteira | Risco baixo, atende lei e COFECI |
| Bimestral | Apenas com proprietário pequeno e cláusula expressa em contrato | Risco médio, exige confiança consolidada |
| Anual | Somente como consolidado para imposto de renda, nunca substitui o mensal | Risco alto se for o único relatório do ano |
| Quando atrasou | Sempre, mesmo que o inquilino não tenha pago | Risco alto, proprietário precisa saber do atraso no mesmo mês |
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O ponto crítico é o último: mês de inadimplência também é mês de prestação de contas. O proprietário precisa receber relatório informando que o aluguel não entrou, qual a providência tomada, qual o saldo de juros e multa acumulado e qual o cenário esperado. Silêncio em mês de atraso é o erro mais comum do corretor amador.
O que entra no relatório mensal
Itens obrigatórios em uma prestação de contas mensal completa:
- Mês de referência e período coberto pelo relatório.
- Identificação do imóvel administrado, com endereço completo.
- Identificação do inquilino e do contrato vigente.
- Valor do aluguel devido no mês, conforme contrato.
- Valor do aluguel efetivamente recebido no mês.
- Data do vencimento e data do pagamento pelo inquilino.
- Juros, multa e correção, quando houve atraso.
- Taxa de administração descontada, em valor e em percentual.
- Despesas pagas pelo administrador no mês, com descrição e comprovante anexo.
- Valor líquido repassado ao proprietário.
- Data e comprovante do PIX ou TED de repasse.
- Observações relevantes do mês, como reclamações, vistorias ou notificações.
Um relatório que não tem o comprovante do PIX de repasse e o comprovante de cada despesa anexada é um relatório incompleto. Proprietário não confia em valor digitado sozinho, confia em valor com comprovante ao lado.
Pare de montar relatório no Excel todo mês
Pare de montar relatório no Excel todo mês
Ver relatório automáticoModelo prático
Mais importante do que o template do PDF é o calendário do mês. Uma prestação de contas profissional segue um ritmo previsível, sempre nas mesmas datas, e o proprietário aprende a esperar:
Calendário mensal da administração
Dia 1 ao 5: cobrança preventiva
Lembrete amistoso ao inquilino, confirmação do boleto ou chave PIX, atualização de qualquer reajuste vigente.
Dia 5 ao 10: recebimento
Janela de pagamento conforme vencimento contratual. Confirmação do crédito em conta vinculada ao imóvel.
Dia 10: conciliação
Conferência de valor recebido contra valor devido, identificação de juros e multa, lançamento das despesas pagas pelo administrador.
Dia 11 ao 15: relatório e repasse
Geração do relatório mensal em PDF, repasse por PIX ao proprietário descontada a taxa de administração e as despesas comprovadas.
Dia 15 em diante: envio formal
Envio do PDF da prestação de contas e do comprovante do PIX por e-mail ou WhatsApp, com confirmação de leitura registrada.
Comprovantes que você precisa anexar
Cada linha do relatório precisa ter um documento que comprove o que está escrito. Anexe sempre:
- Comprovante do boleto pago ou do PIX recebido do inquilino.
- Notas e recibos de manutenção, com descrição do serviço e endereço do imóvel.
- Guia de IPTU paga, quando o pagamento for de responsabilidade do administrador.
- Boleto de condomínio quitado, quando for o caso.
- Nota fiscal de serviços contratados em nome do proprietário, como dedetização, chaveiro ou pequenas reformas.
- Comprovante do PIX ou TED de repasse ao proprietário, com nome e CPF de destino visíveis.
Checklist do proprietário: como conferir a prestação de contas recebida
Receber o relatório é só metade do trabalho. Quem administra o próprio patrimônio (ou terceiriza a administração, mas quer continuar no controle) precisa conferir cada prestação de contas antes de arquivar. O checklist abaixo serve tanto para o proprietário autogestor revisar a própria planilha quanto para conferir o relatório enviado pela imobiliária ou pelo corretor.
O que conferir em toda prestação de contas recebida:
- O valor do aluguel informado como devido bate com o valor do contrato e do último reajuste aplicado.
- A data do pagamento do inquilino está registrada e corresponde ao vencimento contratual, ou justifica o atraso.
- A taxa de administração descontada corresponde ao percentual combinado em contrato, calculada sobre o valor certo.
- Cada despesa lançada (manutenção, IPTU, condomínio) tem comprovante anexo com nota fiscal ou recibo, não apenas uma linha genérica.
- O valor líquido repassado fecha a conta: aluguel recebido, menos taxa de administração, menos despesas comprovadas.
- A data do PIX ou TED de repasse está registrada e respeita o prazo combinado em contrato.
- Quando há mais de um proprietário no mesmo imóvel, a divisão do valor líquido respeita o percentual de cada um.
- O relatório e os comprovantes foram salvos, porque formam a base da declaração de carnê-leão e do IRPF.
Se algum item não fechar, o passo seguinte não é desconfiar em silêncio, é pedir o comprovante específico por escrito. Prestador de contas sério responde rápido; quem enrola a resposta está dando o primeiro sinal de um problema maior.
No Alugo, o proprietário acompanha tudo pelo portal do proprietário: demonstrativo de resultado com receitas menos despesas, histórico de pagamentos por contrato e recibos automáticos, sem depender de PDF avulso por e-mail.
Ver relatório automáticoComo fica no fim do ano (IR e DIMOB)
A prestação de contas mensal vira matéria-prima do consolidado anual. No fim do ano, o administrador entrega ao proprietário um relatório com todos os meses somados, valor total recebido, total de despesas, total repassado e total da taxa de administração. Esse documento é o que o proprietário usa para preencher o carnê-leão e a declaração de imposto de renda como rendimentos de aluguel recebidos de pessoa física.
Se você atua como imobiliária pessoa jurídica, há ainda a obrigação de enviar a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) à Receita Federal anualmente, informando os aluguéis administrados, valores recebidos e proprietários envolvidos. Corretor autônomo pessoa física não envia DIMOB, mas continua tendo que entregar o consolidado anual ao proprietário, porque sem ele o dono do imóvel não consegue declarar corretamente e a culpa pelo erro recai no administrador.
Prestação de contas mensal não é o mesmo que informe de rendimentos anual
São dois documentos com função diferente. A prestação de contas mensal é operacional: mostra mês a mês o que foi recebido, descontado e repassado, e serve para o proprietário acompanhar a gestão em tempo real. O informe de rendimentos anual (ou o consolidado equivalente que a imobiliária monta no início do ano seguinte) é um resumo fiscal, soma os doze meses em um único total de rendimentos recebidos, e serve especificamente para preencher a declaração de imposto de renda. Um não substitui o outro: sem os relatórios mensais organizados ao longo do ano, o consolidado anual sai errado ou incompleto. Quem já mantém [os dados de cobrança organizados mês a mês](/recursos/relatorios-fiscais-aluguel-automatico) chega em março com o carnê-leão e a declaração praticamente prontos.
Erros que destruem a confiança do proprietário
Os erros que mais aparecem em ações na Justiça e em queixas no CRECI são sempre os mesmos:
- Sumir com o repasse, sem aviso e sem relatório, mesmo por poucos dias após o recebimento.
- Atraso recorrente no envio do relatório, mês após mês, sempre com a mesma justificativa.
- Falta de comprovante das despesas descontadas, com lançamento genérico do tipo manutenção sem detalhe.
- Não responder dúvida do proprietário sobre item específico do relatório, ou responder com evasiva.
- Valor que não bate, seja entre o relatório e o extrato bancário, seja entre dois meses consecutivos.
Cada um desses pontos, isolado, parece pequeno. Combinados, eles geram a sensação de que o administrador está escondendo algo, e a partir desse momento qualquer atrito vira ameaça de processo. Profissional que entende isso trata a prestação de contas como o produto principal da administração, não como tarefa burocrática.
O que fazer quando a imobiliária não presta contas ou atrasa o repasse
Do lado do proprietário, o roteiro para reagir à omissão é diferente do simples atraso pontual. Como o dever de prestar contas é do administrador, cabe ao proprietário formalizar a cobrança antes de qualquer medida mais dura.
Como agir quando a prestação de contas não chega
Cobrança formal por escrito
Peça o relatório do mês por e-mail ou mensagem, com prazo claro de resposta. Guarde o pedido e a eventual ausência de resposta.
Notificação exigindo a prestação de contas
Se a cobrança informal não resolver, envie notificação formal exigindo a prestação de contas do período, com prazo razoável (10 a 15 dias é comum na prática).
Ação de prestação de contas
Persistindo a omissão, o proprietário pode ingressar com ação de prestação de contas na Justiça, prevista nos Art. 550 a 553 do Código de Processo Civil, para obrigar o administrador a apresentar as contas em juízo.
Rescisão do contrato de administração
A falta de prestação de contas é descumprimento contratual e costuma justificar a rescisão do contrato de administração, além de representação no CRECI quando há corretor envolvido.
Quando o problema não é a ausência de relatório, mas o dinheiro do repasse que não chega, o caminho jurídico é outro e tem mais detalhes específicos: notificação extrajudicial, prazos de retenção considerados abusivos e diferença entre atraso, retenção e apropriação indébita. O guia [imobiliária não repassa o aluguel](/recursos/imobiliaria-nao-repassa-aluguel) cobre esse cenário passo a passo. Quem prefere eliminar essa dependência de terceiro pode configurar o [repasse automático com split de comissão](/recursos/repasse-automatico-aluguel-proprietario), onde o valor líquido cai direto na conta do proprietário assim que o inquilino paga.
Perguntas frequentes sobre prestação de contas de aluguel
É obrigatório prestar contas por escrito?
Sim. O Art. 668 do Código Civil obriga o mandatário a prestar contas da gestão. Mensagem solta de WhatsApp dizendo o valor não cumpre essa obrigação. O proprietário precisa receber documento que possa arquivar, conferir e usar para imposto de renda. Na prática, o padrão é PDF mensal com comprovantes anexos.
O que acontece se eu não prestar contas?
O proprietário pode ingressar com ação de prestação de contas na Justiça e, em paralelo, representar no CRECI. Se a ação for julgada procedente, o administrador pode ser condenado a devolver as comissões recebidas no período, com correção e juros, e ainda responder por dano moral em casos graves. No CRECI, a sanção vai de advertência a suspensão do registro.
Posso cobrar taxa por relatório extra?
O relatório mensal padrão está incluído na taxa de administração e não pode ser cobrado à parte. Se o proprietário pedir relatórios fora do padrão, como histórico de cinco anos ou apuração específica para auditoria, é razoável combinar uma taxa adicional, desde que esteja prevista em contrato ou aceita por escrito antes da execução.
Qual a melhor ferramenta para fazer prestação de contas?
Planilha funciona em carteira pequena, mas escala mal e gera retrabalho. O ideal é uma plataforma que conecte recebimento, repasse e relatório no mesmo fluxo, gerando o PDF automaticamente a cada pagamento confirmado. O Alugo faz exatamente isso: recebe o aluguel, repassa por PIX ao proprietário descontando a taxa de administração e envia o relatório mensal pronto.
Posso enviar prestação de contas só por WhatsApp?
WhatsApp serve para avisar que o relatório foi enviado, não para substituir o relatório. O documento precisa estar em PDF, com identificação do imóvel, valores, datas e comprovantes anexos. Você pode mandar o PDF por WhatsApp, por e-mail ou pelos dois canais, mas o documento formal precisa existir.
Quanto tempo guardo os comprovantes?
A recomendação é guardar comprovantes e relatórios por no mínimo cinco anos, prazo de prescrição comum para cobrança de tributos e ações cíveis relacionadas. Para imobiliárias, o prazo prático costuma ser de dez anos, especialmente se houver fiscalização da Receita Federal sobre DIMOB e movimentações financeiras envolvendo terceiros.
Como o proprietário deve conferir a prestação de contas recebida?
Compare o valor do aluguel informado com o contrato e o último reajuste, confira a data de pagamento do inquilino, recalcule a taxa de administração sobre o valor certo, exija comprovante de cada despesa descontada e confira se o valor líquido repassado fecha a conta. Se algum item não bater, peça o comprovante específico por escrito antes de aceitar o relatório como final.
Prestação de contas mensal substitui o informe de rendimentos anual?
Não. A prestação de contas mensal é operacional e mostra o que entrou, foi descontado e foi repassado a cada mês. O informe de rendimentos anual é um resumo fiscal com o total recebido no ano, usado para preencher a declaração de imposto de renda. Um depende do outro: sem os relatórios mensais organizados, o consolidado anual sai incompleto.
O que é a prestação de contas em forma mercantil?
É como se chamava, no CPC de 1973 (art. 917), o formato detalhado de prestação de contas, e a expressão pegou no mercado. O CPC atual, no art. 551, fala em contas apresentadas "na forma adequada, especificando-se as receitas, a aplicação das despesas e os investimentos, se houver". O conteúdo é o mesmo: discriminar cada receita, cada despesa e o saldo, com comprovantes. Um valor final informado por mensagem, sem o detalhamento item a item, não atende ao que a lei espera.
O que fazer se a imobiliária atrasa a prestação de contas mês após mês?
Atraso recorrente é diferente de um esquecimento pontual: é padrão de descumprimento contratual. Formalize a cobrança por escrito, envie notificação com prazo para regularização e, se persistir, avalie a rescisão do contrato de administração e a representação no CRECI. Em último caso, cabe ação de prestação de contas na Justiça, prevista nos Art. 550 a 553 do CPC, para obrigar a apresentação em juízo.