Você Precisa Entregar DIMOB? Guia para Quem Aluga Apenas 1 Imóvel
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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A pergunta aparece toda hora: 'tenho 1 imóvel alugado, preciso entregar DIMOB?'. A resposta é nuançada, depende de QUEM você é (pessoa física ou jurídica), e em alguns casos depende do PERFIL da operação. Este guia resolve em 7 minutos.
DIMOB resumida: o que é e por que existe
DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) é uma declaração anual que IMOBILIÁRIAS e EMPRESAS DO RAMO IMOBILIÁRIO entregam à Receita Federal informando todos os contratos de aluguel e venda intermediados no ano anterior. A finalidade: dar à Receita visibilidade dos rendimentos imobiliários do mercado pra cruzar com IRPF dos proprietários e inquilinos.
Pessoa física que aluga direto NÃO entrega DIMOB (regra geral)
Se você é uma pessoa física com 1, 2 ou até 10 imóveis alugados diretamente (sem intermediação de imobiliária, sem CNPJ), você NÃO é obrigado a entregar DIMOB. Sua obrigação fiscal se resume a: pagar Carnê-Leão mensalmente (se acima da isenção) e declarar no IRPF anual.
Detalhe: o inquilino, ao declarar despesas de aluguel no IRPF dele, informa o CPF do proprietário (você) na ficha 'Pagamentos a Pessoa Física'. A Receita cruza esse dado automaticamente, você precisa declarar o aluguel recebido na sua própria declaração, mas NÃO precisa entregar DIMOB.
Quando pessoa física PRECISA entregar DIMOB
Há algumas situações em que pessoa física precisa entregar DIMOB:
Situações que obrigam pessoa física a entregar DIMOB:
- Você é proprietário inscrito como autônomo no CRECI (corretor de imóveis) e intermediou aluguéis de terceiros no ano
- Você é PESSOA FÍSICA EQUIPARADA À PESSOA JURÍDICA (recebe rendimentos de loteamento ou incorporação imobiliária habitualmente)
- Você administra imóveis de OUTROS proprietários (terceiros), mesmo informalmente, e recebe taxa de administração, a Receita pode equiparar a atividade empresarial
Se você só tem imóveis em seu nome e aluga diretamente, sem intermediar pra ninguém, está fora dessas situações. A obrigatoriedade vem da ATIVIDADE EMPRESARIAL no ramo imobiliário, não da posse de imóveis.
Pessoa jurídica imobiliária ou holding, obrigação automática
Se seus imóveis estão em CNPJ (holding patrimonial familiar, empresa de administração imobiliária, imobiliária ou construtora), a obrigação de DIMOB é automática em 2026, independente do número de imóveis ou volume:
Tipos de empresa OBRIGADOS a entregar DIMOB:
- Imobiliária ou imobiliária digital (intermediação de aluguel ou venda)
- Construtora ou incorporadora (que vende ou aluga unidades próprias)
- Loteadora (urbanização e venda de lotes)
- Holding patrimonial familiar (com imóveis alugados, mesmo que poucos)
- Empresa de administração imobiliária terceirizada
Holding familiar é o caso mais negligenciado. Famílias que criaram CNPJ pra concentrar imóveis (planejamento tributário) precisam entregar DIMOB mesmo com 2 ou 3 unidades alugadas. Multa por não entregar começa em R$ 500.
Como entregar DIMOB se cair na obrigação
Passo a passo da DIMOB 2026:
Baixe o PGD DIMOB
Acesse receita.fazenda.gov.br e baixe a versão atual do PGD DIMOB (Programa Gerador da Declaração). O sistema é instalado localmente no computador.
Cadastre o declarante
CNPJ (se PJ) ou CPF (se PF equiparada), endereço, responsável legal. A versão 2026 referente ao ano-base 2025.
Lance cada contrato
Pra cada contrato de aluguel ou venda: identificação do imóvel (endereço, IPTU), do proprietário (CPF ou CNPJ), do inquilino/comprador (CPF), valor mensal/de venda, datas de início e fim, valores recebidos no ano.
Importe arquivo TXT (se gerado por sistema)
Se você usa Alugo ou outro sistema que gera arquivo no leiaute DIMOB, importe direto no PGD, pula a digitação manual.
Valide e transmita
O PGD verifica consistência (CPF válido, datas coerentes). Após validação, transmite via Receitanet usando certificado digital e-CPF ou e-CNPJ (ICP-Brasil, A1 ou A3).
Guarde o recibo
Recibo de transmissão é prova de cumprimento. Guarde por 5 anos junto com os contratos.
Prazo e multa por atraso
Calendário fiscal DIMOB 2026:
- Prazo: último dia útil de FEVEREIRO 2026 (referente ao ano-base 2025)
- Multa por atraso: R$ 500 por mês ou fração até 100% do imposto devido pelos contratos
- Multa mínima: R$ 500 mesmo sem imposto envolvido
- Sem multa específica para 'preencher incorretamente', mas erros podem gerar autuação por dolo
Perguntas frequentes sobre DIMOB para proprietários pequenos
Tenho 1 imóvel alugado direto, preciso entregar DIMOB?
Não. Pessoa física que aluga imóvel próprio diretamente está fora da obrigação. Sua obrigação é Carnê-Leão mensal + IRPF anual.
Tenho 5 imóveis alugados direto, ainda assim não preciso?
Não precisa, desde que sejam imóveis em seu nome de PF e você administre diretamente. A obrigatoriedade vem da atividade EMPRESARIAL (intermediar pra terceiros, ser CRECI, ter CNPJ), não da quantidade.
Tenho holding patrimonial familiar com 2 imóveis alugados, preciso?
Sim. Se os imóveis estão em CNPJ, a holding entrega DIMOB todo ano, independente do volume. Multa por não entregar começa em R$ 500.
Sou síndico do condomínio e gerencio aluguéis comuns, preciso?
Depende. Se você (PF) recebe taxa de administração por isso, pode ser equiparado a corretor de imóveis e entrar na obrigação. Procure orientação contábil pra confirmar.
Já entreguei Carnê-Leão durante o ano, ainda preciso DIMOB?
São coisas diferentes. Carnê-Leão é obrigação de pessoa física que recebe aluguel (sem retenção na fonte). DIMOB é obrigação de quem INTERMEDIA aluguéis/vendas como atividade. Quem só recebe (não intermedia) não faz DIMOB.
Inquilino vai ter problema se eu não entregar DIMOB que não preciso entregar?
Não. O inquilino declara o aluguel pago na própria declaração de IRPF informando seu CPF. A Receita cruza com a sua declaração de aluguéis recebidos. DIMOB só seria informação adicional, sem ela, o cruzamento funciona via DIRF/IRPF normalmente.