IRPF 2026: Como Declarar Aluguel e Quando Você Está Isento
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Todo ano, em março, milhares de proprietários se enrolam pra declarar aluguéis recebidos no IRPF. A confusão vem de três pontos: (1) saber se está obrigado a declarar, (2) entender qual ficha usar e (3) bater o valor declarado com o que o Carnê-Leão Web e a DIMOB já enviaram. Este guia resolve os três.
Quem é obrigado a declarar IRPF em 2026
Em 2026, é obrigado a declarar IRPF quem:
- Recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888,00 no ano (incluindo aluguéis)
- Recebeu rendimentos isentos ou tributados na fonte acima de R$ 200.000
- Obteve ganho de capital em venda de bens (incluindo venda de imóvel)
- Realizou operações em bolsa de valores acima de R$ 40.000
- Possuiu bens (imóveis, veículos, investimentos) acima de R$ 800.000 em 31/12/2025
- Recebeu rendimentos no exterior
- Optou pela isenção do IR na venda de imóvel residencial com compra de outro em 180 dias
Mesmo se não está obrigado, vale a pena declarar — recibos de aluguel em nome do proprietário declarado servem como comprovante de renda em compra de imóvel, financiamento, locação de novo imóvel e visto. Quem não declara fica sem essa documentação oficial.
Faixa de isenção e quando o aluguel é isento
A isenção mensal de IRPF em 2026 é de R$ 2.259,20. Acima disso, há incidência de IR. Para o aluguel especificamente, considera-se o RENDIMENTO MENSAL — não o anual. Se você recebe R$ 2.000 de aluguel todo mês, está abaixo da isenção mensalmente, mas o valor anual (R$ 24.000) precisa ser declarado como rendimento tributável (a Receita aplica a tabela mensal na declaração).
Tem uma armadilha: se você recebe um aluguel ATRASADO de vários meses de uma vez (ex: inquilino paga 4 meses juntos), a Receita considera o RECEBIMENTO no mês em que o dinheiro entrou, não os meses competência. Pode te jogar pra uma faixa maior naquele mês.
Onde declarar aluguel
Aluguel recebido por pessoa física vai na ficha 'Rendimentos Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo Titular'. Cada pagador (inquilino) é informado separadamente. Para cada um, você preenche: CPF, nome, valor recebido no ano e descrição ("Aluguel — [endereço do imóvel]").
Se você recebe via imobiliária (com retenção de IR na fonte), a ficha correta é 'Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica' — o pagador formalmente é a imobiliária (CNPJ dela), com base no Informe de Rendimentos que ela envia em janeiro/fevereiro.
Como informar cada inquilino corretamente
Passo a passo no programa do IRPF:
Abra 'Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior'
No menu lateral do programa do IRPF (versão 2026 — referente ao ano-base 2025), clique em 'Rendimentos Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo Titular'.
Clique em 'Novo' e preencha os dados do primeiro inquilino
CPF do inquilino (obrigatório, com 11 dígitos), nome completo, tipo de rendimento ('Aluguéis'). Valor total recebido no ano (some os 12 meses, exclua atrasos pagos no ano seguinte). Descrição: 'Aluguel — [endereço do imóvel]'.
Repita para cada inquilino
Um lançamento por inquilino. Se você teve 2 contratos diferentes no mesmo ano (inquilino A nos primeiros 6 meses, inquilino B nos últimos 6), faça 2 lançamentos.
Importe do Carnê-Leão Web se você usou
O programa do IRPF tem botão 'Importar do Carnê-Leão Web' — puxa todos os dados que você já lançou mês a mês durante o ano. Reduz drasticamente o trabalho.
Confira o IR retido (se houver)
Se foi via imobiliária, o IR retido aparece em 'Imposto retido na fonte'. Se foi via Carnê-Leão direto, o valor pago em DARFs aparece em 'Carnê-Leão'.
Salve e siga para a próxima ficha
Verifique a aba 'Bens e Direitos' — declarar o imóvel que gera o aluguel é obrigatório se o valor declarado em compra ultrapassa R$ 300.000 (no caso de imóveis adquiridos antes de 2024, vale o valor da última declaração).
Deduções que reduzem o IR a pagar
Deduções permitidas no IRPF para rendimentos de aluguel:
- Dependentes: R$ 2.275,08 por dependente no ano
- Despesas de instrução: R$ 3.561,50 por dependente em 2026
- Despesas médicas: sem limite (com comprovante)
- Previdência social (INSS de autônomo): valor total contribuído
- Pensão alimentícia paga por decisão judicial: valor total pago
- Comissão paga a imobiliária: dedução direta na ficha de aluguéis recebidos (entra como redutor antes do cálculo do IR)
- Despesas de condomínio quando NÃO transferidas ao inquilino pelo contrato
- IPTU pago pelo proprietário
A grande diferença entre Carnê-Leão e IRPF: no Carnê-Leão você aplica deduções MENSAIS (dependente R$ 189,59/mês). No IRPF anual, você aplica deduções ANUAIS (dependente R$ 2.275,08/ano). O total final do imposto é o mesmo — só muda quando você desconta.
Como importar dados do Carnê-Leão Web
Esse é o atalho mais importante da declaração. Se você manteve o Carnê-Leão Web em dia durante 2025, basta:
Importação automática:
- Abra o programa do IRPF 2026 (versão referente ao ano-base 2025)
- Em 'Rendimentos Recebidos de Pessoa Física', clique em 'Importar do Carnê-Leão Web'
- Faça login com gov.br ou certificado digital
- O sistema puxa cada recebimento mensal, com inquilino, valor e DARF pago
- Confira e ajuste se necessário (raro)
- Salve
Se você usou Alugo no ano-base, exporte o Informe de Rendimentos anual em PDF e use como referência pra preencher os campos que não importarem automaticamente.
Erros que caem na malha fina
Os 5 erros mais comuns que fazem cair na malha fina:
- CPF do inquilino errado ou ausente — Receita não consegue cruzar com a DIRF que o inquilino apresenta como locatário
- Valor declarado divergente do que aparece no Carnê-Leão Web (Receita compara automaticamente)
- Aluguel não declarado mas movimentação bancária correspondente — a Receita detecta via e-Social, DIRF, declaração de movimentação
- Esquecer de declarar o imóvel na ficha 'Bens e Direitos'
- Declarar despesa de condomínio como dedução quando o contrato passa essa obrigação ao inquilino
Em 2026, a Receita cruzando dados ficou muito mais sofisticada com o e-Social Doméstico, DIMOB, e-Imobiliário e relatório de transações PIX (acima de R$ 5.000 mensais entre pessoas físicas). Aluguel não declarado é detectado em meses.
Restituição vs imposto a pagar — o que esperar
Se você pagou Carnê-Leão durante o ano e as deduções anuais (médicos, dependentes, instrução) somam mais que o estimado mensalmente, recebe RESTITUIÇÃO. Se as deduções anuais foram menores, paga DIFERENÇA na declaração.
Quando esperar restituição:
- Despesas médicas altas no ano (cirurgia, tratamento prolongado)
- Dependentes cadastrados no Carnê-Leão mas omitidos (volta o valor da dedução)
- Pagamento de previdência privada (PGBL) durante o ano
- Pagamento de pensão alimentícia que não foi declarado no Carnê-Leão
Quando esperar imposto a pagar:
- Recebimento de aluguel atrasado que jogou um mês pra faixa maior
- Recebimento eventual sem Carnê-Leão durante o ano (esqueceu um mês)
- Alíquota efetiva anual superior à média que pagou mensalmente
Perguntas frequentes sobre IRPF e aluguel
Sou aposentado e recebo aluguel — declaro junto?
Sim, na MESMA declaração. Aposentadoria entra em uma ficha (Rendimentos Tributáveis de Pessoa Jurídica — INSS) e aluguel em outra (Rendimentos de Pessoa Física). Soma tudo na apuração final.
Posso usar o IRPF simplificado se recebo aluguel?
Sim. O simplificado aplica desconto padrão de 20% até R$ 16.754,34. Se suas deduções reais são menores, vale o simplificado. Se são maiores (médico caro, dependentes, pensão), vale o completo. O programa do IRPF calcula automaticamente qual dá restituição maior.
E se o aluguel está em nome de 2 proprietários (cônjuges)?
Cada cônjuge declara METADE do aluguel recebido na sua própria declaração. O imóvel também é declarado metade em cada — exceto se há regime de comunhão universal de bens, onde uma única declaração pode incluir tudo do casal.
Inquilino paga via PIX direto pra minha conta — Receita sabe?
Acima de R$ 5.000 por mês entre pessoas físicas, sim — banco informa via e-Financeira. Abaixo disso, o cruzamento é mais difícil, mas a Receita pode pedir comprovação se houver indícios. Não declarar é sempre risco maior que declarar.
Posso deduzir reforma da casa do IR?
Reformas estruturais (que melhoram o imóvel — ampliação, troca de telhado, novo encanamento) entram como CUSTO DE AQUISIÇÃO quando você vender o imóvel — reduz o ganho de capital tributável. Manutenções correntes (pintura, troca de torneira) não são dedutíveis.
Qual o prazo final pra entregar o IRPF 2026?
Tipicamente até 31 de maio, mas a data exata é definida pela Receita em janeiro. Em 2026, fique atento ao prazo entre meados de março e fim de maio. Atraso gera multa mínima de R$ 165,74 + 1% ao mês sobre o imposto devido.