Trocar Garantia de Aluguel no Meio do Contrato: Guia Prático
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Sim, é possível trocar a garantia de aluguel no meio do contrato, mas só de comum acordo entre locador e locatário, formalizado por um aditivo contratual assinado por todas as partes. O locador não é obrigado a aceitar a troca se ela não estiver prevista no contrato original, e o locatário também não pode impor uma garantia mais fraca sem concordância. A exceção fica por conta do art. 40 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): em situações específicas, como morte ou insolvência do fiador, exoneração dele ou vencimento do seguro fiança sem renovação, o próprio locador pode exigir uma garantia nova, notificando o inquilino, que tem 30 dias para apresentá-la.
Quando o locador pode exigir a troca da garantia
O art. 40 da Lei do Inquilinato lista as hipóteses em que o locador tem o direito de pedir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, mesmo sem que isso estivesse previsto originalmente no contrato. As principais são:
- Morte do fiador
- Ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente
- Alienação ou oneração de todos os bens imóveis do fiador, ou mudança de residência dele sem avisar o locador
- Exoneração do fiador, quando ele formaliza o pedido de sair da fiança
- Prorrogação da locação por prazo indeterminado, quando a fiança foi ajustada só para o prazo determinado original
- Desaparecimento dos bens que garantiam a locação, nas modalidades em que isso se aplica
- Desapropriação ou alienação do imóvel dado como garantia
- Encerramento ou liquidação do fundo de investimento, quando a garantia envolvia cotas desse fundo
Esse rol está no art. 40 da Lei 8.245/91 e tem nuances técnicas, como os efeitos da exoneração do fiador durante a prorrogação tácita do contrato. Em contratos de valor alto ou quando não há acordo fácil entre as partes, vale consultar um advogado antes de notificar. Este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico profissional.
Situações mais comuns que levam à troca
Na prática, a maioria das trocas de garantia não nasce de uma exigência formal do locador. Nasce de uma mudança na vida de quem estava garantindo o contrato, ou de uma renegociação entre as partes:
- O fiador quer se exonerar, porque vendeu o imóvel que dava lastro à fiança ou simplesmente não quer mais o compromisso
- O seguro fiança venceu, a apólice costuma ter vigência de 12 meses, e a seguradora não renovou ou o inquilino não pagou o novo prêmio
- O imóvel dado em caução ou o bem do fiador mudou de titularidade
- O inquilino perdeu o fiador que tinha, por exemplo depois de uma separação, e precisa oferecer outra garantia para não ficar sem cobertura
- O inquilino quer trocar uma garantia mais burocrática por uma mais rápida, ou o contrário, para reduzir custo mensal
- A imobiliária ou o locador decide padronizar as garantias da carteira e propõe a troca em contratos antigos
O locador é obrigado a aceitar a garantia que o inquilino propõe?
Não, salvo nos casos do art. 40. Fora dessas hipóteses legais, a troca de garantia depende de acordo entre as partes, exatamente como qualquer outra alteração de cláusula contratual. Se o inquilino propõe substituir o fiador por uma caução, por exemplo, o locador pode recusar se entender que a nova garantia é mais fraca ou insuficiente para o valor do aluguel. Para comparar o nível de proteção de cada modalidade antes de aceitar ou recusar uma proposta, vale ver o comparativo entre [garantias de aluguel](/recursos/garantias-aluguel-qual-protege-mais-proprietario).
O inverso também vale: se é o locador quem quer trocar a garantia sem que o caso se enquadre no art. 40, ele também precisa do aceite do inquilino. Sem acordo, o contrato original continua valendo do jeito que foi assinado, e a insistência de qualquer parte pode acabar em disputa judicial, o que raramente compensa para um caso de troca de garantia.
Passo a passo para trocar a garantia
Comunicar formalmente a outra parte
Quem quer a troca, locador ou locatário, avisa por escrito, por e-mail, WhatsApp com confirmação de leitura ou notificação, explicando o motivo e propondo a nova garantia.
Apresentar a nova garantia e a documentação
Fiador novo: CPF, comprovante de renda e de imóvel quitado. Seguro fiança: apólice emitida com vigência ativa. Caução: comprovante de depósito. Título de capitalização: contrato vinculado emitido.
Validar se a nova garantia é equivalente ou melhor
Quem administra o contrato confere se a nova garantia cobre pelo menos o mesmo risco que a anterior, antes de aceitar formalmente.
Redigir e assinar o aditivo contratual
O aditivo registra a baixa da garantia antiga e a entrada da nova, com a assinatura do locador, do locatário e de quem sai e quem entra na garantia.
Só liberar a garantia antiga depois da nova estar ativa
Devolver a caução ou dar baixa no fiador anterior somente depois que a nova garantia já estiver formalmente em vigor, para o contrato nunca ficar um dia sequer sem cobertura.
Arquivar o aditivo junto ao contrato original
Guarde os dois documentos juntos. Se um dia houver inadimplência ou disputa, é o aditivo que prova qual garantia estava valendo naquela data.
O que muda dependendo da garantia escolhida
Cada combinação de troca tem um detalhe que costuma pegar quem não presta atenção. Antes de assinar o aditivo, confira:
| Troca | O que verificar antes de assinar |
|---|---|
| Fiador para seguro fiança | Apólice já emitida e com vigência ativa, cobrindo pelo menos o valor do aluguel e dos encargos |
| Fiador para caução | Valor limitado a 3 aluguéis (art. 38 da Lei do Inquilinato) e depósito em caderneta de poupança vinculada ao contrato |
| Seguro fiança para fiador | Renda comprovada do novo fiador, em geral 3 vezes o valor do aluguel, e imóvel quitado em nome dele |
| Caução para seguro fiança | Só devolver o valor da caução depois que a apólice nova estiver emitida e vigente, nunca antes |
| Fiador antigo para fiador novo | Termo de exoneração assinado pelo fiador que sai, antes de liberar de vez a garantia dele |
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O que o aditivo de troca de garantia precisa ter
Assim como qualquer outra alteração contratual, a troca de garantia só vale se estiver documentada. Um [aditivo de contrato de aluguel](/recursos/aditivo-contrato-aluguel-quando-como) mal feito, ou um acordo fechado só por mensagem, deixa a porta aberta para discussão judicial se um dia o inquilino atrasar e a garantia precisar ser acionada.
O aditivo de troca de garantia precisa ter:
- Identificação do contrato original: data de assinatura, partes e endereço do imóvel
- Qual garantia sai e qual entra, com todos os dados da nova, como nome e CPF do novo fiador, número da apólice ou valor da caução
- A data exata a partir da qual a nova garantia passa a valer
- Declaração de baixa ou quitação da garantia anterior, assinada por quem está saindo, por exemplo o fiador anterior
- Cláusula de ratificação, confirmando que todas as demais cláusulas do contrato continuam valendo
- Assinatura de locador, locatário e de quem entra e quem sai da garantia
E se o locatário não apresentar a nova garantia em 30 dias?
Quando é o locador quem exige a substituição com base no art. 40, ele notifica o inquilino, por cartório ou dentro de um processo judicial, para apresentar uma garantia nova em até 30 dias. Se esse prazo passar sem que uma garantia equivalente seja apresentada, o parágrafo único do art. 40 autoriza o locador a pedir o fim do contrato. Na prática, esse descumprimento entra entre as hipóteses do art. 59, §1º, inciso VII, da Lei 8.245/91, que permite ao locador pedir o despejo em caráter liminar, sem esperar toda a tramitação normal do processo. Guarde a notificação e o comprovante de envio, é ela que sustenta o pedido se o caso chegar até lá. Como cada situação tem particularidades, o ideal é validar o texto da notificação com um advogado antes de enviar.
Perguntas frequentes
Preciso da concordância do locador para trocar o fiador?
Sim. Fora dos casos previstos no art. 40 da Lei do Inquilinato, a troca de qualquer garantia depende de acordo entre locador e locatário, formalizado por aditivo. O inquilino não pode substituir o fiador por conta própria, sem informar e sem a assinatura do locador.
O fiador antigo continua responsável depois que um novo entra no lugar?
Continua, até que a exoneração seja formalizada por escrito, geralmente no próprio aditivo de troca de garantia. Sem esse documento, o fiador anterior pode continuar respondendo por dívidas do contrato mesmo depois de, na prática, ter sido substituído.
O seguro fiança vence junto com o contrato de aluguel?
Não necessariamente. A apólice tem vigência própria, normalmente de 12 meses, e precisa ser renovada com o pagamento de um novo prêmio. Se a seguradora não renovar ou o prêmio não for pago, a cobertura acaba e o locador pode exigir uma garantia nova.
Dá para trocar caução por fiador, ou fiador por caução, no meio do contrato?
Sim, desde que as duas partes concordem e assinem o aditivo. Antes de aceitar, vale comparar o nível de proteção de cada modalidade, porque a caução tem limite legal de 3 aluguéis (art. 38 da Lei do Inquilinato) e o fiador não tem esse teto.
Preciso de advogado para fazer o aditivo de troca de garantia?
Não é obrigatório por lei, mas em contratos de valor alto, ou quando não há acordo fácil entre as partes, vale ter um advogado revisando o aditivo antes da assinatura. Este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico profissional.
Formalize a troca antes que vire dor de cabeça
Trocar a garantia de um contrato de aluguel é normal ao longo de uma locação longa. O problema nunca é a troca em si, é fazer isso informalmente e descobrir meses depois que ninguém sabe ao certo qual garantia estava valendo na data do atraso. Se você ainda está decidindo qual garantia aceitar na troca, veja o comparativo entre [seguro fiança e caução](/recursos/seguro-fianca-vs-caucao-qual-escolher) e o que [o fiador responde de verdade](/recursos/fiador-aluguel-o-que-responde) antes de assinar o próximo aditivo.