Como Abrir uma Imobiliária de Locação: Passo a Passo

Como abrir uma imobiliária de locação: o caminho em resumo

Para abrir uma imobiliária você precisa de um corretor de imóveis com CRECI ativo como sócio gerente ou diretor, um CNPJ com atividade imobiliária, a inscrição da empresa no CRECI da sua região e as licenças da prefeitura. Em seguida vêm o contrato de administração com cada proprietário e uma operação mínima de cobrança, repasse e prestação de contas. Numa imobiliária de locação, essa última parte não é detalhe: a carteira de contratos é a receita recorrente do negócio, e ela só escala se a rotina já nascer organizada.

Este guia organiza o caminho de forma geral. Não é orientação jurídica nem contábil. Documentos, taxas, prazos e exigências variam por CRECI regional e por município, e o regime tributário é decisão do seu contador. Confirme tudo no CRECI do seu estado e na prefeitura antes de protocolar.

Passo 1: um corretor responsável com CRECI ativo

A empresa não é inscrita sozinha. O art. 3º da Lei 6.530/78 diz que compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, e o art. 6º, na parte que trata das pessoas jurídicas, exige que elas tenham como sócio gerente ou diretor um corretor de imóveis individualmente inscrito. Na prática, antes do CNPJ, alguém do quadro societário precisa ter CRECI de pessoa física ativo, com anuidade em dia. Se você ainda não tem, o primeiro passo é tirar o seu registro individual.

Quem administra imóvel de terceiros em escala e sem inscrição fica em exercício irregular da profissão. O detalhe do que o CRECI exige de quem administra aluguel está em Obrigações do CRECI para Administrar Aluguel, e a comparação entre atuar como pessoa física ou abrir empresa está em Corretor de Imóveis Pode Ser MEI? PF, ME ou PJ. Resumo útil: corretor não entra no MEI, então a empresa será outra natureza.

Passo 2: abrir o CNPJ e deixar o regime com o contador

A abertura passa pelo contrato social (ou requerimento de empresário), registro na Junta Comercial e inscrição no CNPJ. Dois pontos pedem decisão sua com o contador, não com este guia: a natureza jurídica e o regime tributário. Não existe regime melhor em abstrato, porque depende do faturamento previsto, da folha e do que a empresa vai fazer.

Sobre atividade (CNAE), a administração de imóveis de terceiros costuma ser enquadrada em 6822-6/00 (gestão e administração da propriedade imobiliária) e a intermediação em compra, venda e avaliação em 6821-8/01. Uma imobiliária que faz locação com administração e também fecha vendas em geral lista os dois. A escolha da atividade principal e das secundárias afeta tributação, então confirme na tabela do IBGE/CONCLA e com o contador, e pergunte ao CRECI se há exigência própria para o enquadramento.

Passo 3: inscrever a pessoa jurídica no CRECI

Com a empresa constituída, é a hora da inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da região da sede. O art. 6º da Lei 6.530/78 dá às pessoas jurídicas inscritas os mesmos deveres e direitos das pessoas físicas, e o art. 20 da mesma lei vale para as duas: proíbe, por exemplo, anunciar sem mencionar o número de inscrição, anunciar transação sem autorização por escrito e negar prestação de contas ou recibo de quantias recebidas.

Documentos que os CRECIs costumam pedir (a lista exata é do seu regional):

Requerimento de inscrição de pessoa jurídica, preenchido no site ou na sede do CRECI.
Contrato social ou alteração contratual registrada na Junta Comercial.
Cartão do CNPJ ativo.
Dados e inscrição do corretor sócio gerente ou diretor, que é o responsável técnico.
Cadastro e formulário do conselho, quando exigidos, e comprovante de pagamento das taxas do regional.

Taxas, anuidade e a ordem exata (alguns regionais pedem a inscrição depois do registro na Junta, outros orientam antes) variam. Consulte o CRECI do seu estado. Depois de inscrita, a empresa passa a ter número com a letra J, que deve aparecer nos anúncios e impressos da imobiliária (art. 20, IV, da Lei 6.530/78).

Passo 4: alvará e inscrição municipal

A prefeitura exige a inscrição municipal e, conforme o município e o endereço, alvará de funcionamento. Zoneamento, vistoria e documentos dependem da cidade, e é por isso que o endereço comercial deve ser escolhido já pensando no que a prefeitura aceita para a atividade. Peça ao contador ou à própria prefeitura a lista atual, porque ela muda.

Passo 5: separar o dinheiro do proprietário do caixa da imobiliária

Este é o passo que mais separa a imobiliária de locação das demais. O aluguel que o inquilino paga não é receita da imobiliária: o que fica com você é a taxa de administração e eventual comissão de locação. O resto é do proprietário. O Código Civil (art. 668) obriga quem administra em nome de outro a prestar contas e entregar o que recebeu, e o art. 20, VII, da Lei 6.530/78 proíbe negar prestação de contas. Reter ou usar esse dinheiro para outra coisa pode gerar problema sério, inclusive criminal.

Na prática, a regra é nunca tratar o aluguel recebido como saldo do caixa da empresa. Peça ao contador como segregar bancária e contabilmente. No sistema, o ponto é que cada cobrança fique registrada por contrato, com a taxa descontada e o repasse ao proprietário calculado e rastreável. Detalhe do fluxo em Repasse Automático de Aluguel ao Proprietário e em Prazo de Repasse do Aluguel pela Imobiliária.

Passo 6: contrato de administração com o proprietário

Sem contrato de administração você não tem autorização escrita para anunciar (art. 20, III, da Lei 6.530/78), nem instrumento para cobrar a taxa combinada, nem definição clara do que pode decidir em nome do dono. O contrato define objeto, poderes, taxa, prestação de contas, prazo e rescisão. As cláusulas estão explicadas em Contrato de Administração de Imóveis: Cláusulas Essenciais, e é um documento que um advogado de sua confiança deve revisar antes de virar padrão da casa. A gestão do contrato depois de assinado (assinatura eletrônica, aditivos, reajuste e vencimentos) é rotina do dia a dia, não um papel guardado em pasta.

Passo 7: montar a operação antes do primeiro contrato

O erro clássico de quem abre imobiliária de locação é começar em planilha e WhatsApp e só pensar em sistema quando a carteira passa de algumas dezenas de contratos. Aí a migração é dolorosa, o proprietário já reclamou de repasse atrasado e a marca nasceu amadora. A estrutura mínima inclui cinco rotinas, e cada uma tem um recurso que a resolve.

Rotina da locação e como o Alugo cobre cada uma

Rotina	O que precisa acontecer	Como o Alugo resolve
Cobrança	Emitir o boleto ou PIX de cada contrato todo mês e dar baixa	Cobrança automática por boleto e PIX, com baixa sozinha quando o pagamento cai
Repasse	Descontar a taxa de administração e repassar ao proprietário	Repasse com a taxa descontada por imóvel; o aluguel cai na conta da imobiliária no sistema e a parte do dono sai depois do crédito, com repasse automático opcional
Despesas do imóvel	Lançar reparo ou conta paga pela imobiliária e descontar do dono	Conta do proprietário: a despesa é descontada do repasse seguinte
Prestação de contas	Mostrar ao proprietário o que entrou, o que foi retido e o que foi repassado	Prestação de contas em PDF ou CSV, com envio por e-mail ao proprietário
Contrato e vistoria	Assinar contrato e aditivo, registrar o estado do imóvel	Contrato e aditivo com assinatura eletrônica, e vistoria no sistema
Equipe e declarações	Dar acesso à equipe sem expor tudo, e entregar a DIMOB no prazo	Equipe com perfis de acesso e módulo de DIMOB

Arraste para o lado para ver toda a tabela

Os pontos de avaliação de uma ferramenta estão em Sistema de Cobrança para Imobiliária: o Que Exigir e o comparativo de preços e modelos em Quanto Custa um Sistema para Imobiliária de Locação. Quando a equipe crescer, o desenho dos perfis está em Acesso de Corretores ao Sistema da Imobiliária. Sobre a obrigação anual, veja DIMOB para Imobiliária e Corretor.

Passo 8: como precificar a administração

A imobiliária de locação costuma ter duas fontes de receita: a taxa de administração, cobrada todo mês sobre o aluguel e que forma a receita recorrente, e a comissão de locação, paga na entrada de um novo contrato. As faixas praticadas variam por cidade e por serviço incluído, então trate qualquer número de mercado só como referência e feche a sua conta com custo real: aluguel, equipe, sistema, impostos e inadimplência.

A diferença entre os dois ganhos e o que está incluído em cada um está em Comissão de Locação x Taxa de Administração, e as práticas de mercado estão em Taxa de Administração de Aluguel: Quanto Cobrar. Para ter ideia do valor do que você está construindo, veja Quanto Vale uma Carteira de Locação.

Passo 9: como formar a primeira carteira

Caminhos que costumam funcionar no começo:

Carteira própria do corretor: proprietários que já confiam em você pela corretagem de venda ou locação são o caminho mais curto.
Proprietários insatisfeitos com a administração atual: quem sofre com repasse atrasado e falta de prestação de contas compara você pela clareza do serviço.
Proprietários autogestores de 2 a 10 imóveis: cansados de planilha e cobrança manual, são bons candidatos, e o argumento é a rotina que você tira das costas deles.
Indicação e relacionamento com investidores: um dono satisfeito com a prestação de contas mensal indica mais do que qualquer anúncio.
Migração de outra administradora: o proprietário pode trazer os contratos em andamento, e a importação por planilha acelera o cadastro.

Seja qual for a origem, a primeira impressão é a prestação de contas do primeiro mês. Se ela chega clara e no prazo, o proprietário fica e indica. Se chega atrasada e em planilha, perde-se o proprietário que custou semanas para conquistar. Se você já administra como autônomo e vai formalizar a empresa, veja também Como Administrar Aluguel Sendo Corretor Autônomo.

Imobiliária virtual ou online: dá para abrir sem sede?

A operação pode ser quase toda digital: anúncio, atendimento, contrato com assinatura eletrônica, cobrança e prestação de contas online. Não há uma regra nacional única que diga se o CRECI aceita ou não uma empresa sem endereço físico: as exigências de comprovante de endereço e de sede variam por regional e por município. A prefeitura também costuma ter regras próprias para o endereço comercial e para o alvará, que não são as mesmas de um escritório compartilhado ou virtual. Por isso, antes de abrir mão do escritório, pergunte por escrito ao CRECI do seu estado e à prefeitura o que aceitam como sede da pessoa jurídica.

Itens de custo para abrir a imobiliária

Itens de custo e quem define o valor

Item	Recorrência	Quem define o valor
Registro individual do corretor responsável (CRECI-PF) e anuidade	Anual	CRECI do seu estado
Abertura da empresa (Junta Comercial e contador)	Uma vez	Varia por estado e por contador
Inscrição da pessoa jurídica no CRECI e anuidade	Inscrição única e anuidade	Varia por regional
Alvará e taxas municipais	Uma vez e renovação, conforme o município	Varia por município
Contador	Mensal	Varia por regime e por escritório
Endereço comercial e estrutura	Mensal	Varia por cidade e por modelo
Sistema de gestão de locação	Mensal	Mensalidade pela faixa de imóveis, mais taxas por uso mostradas no app
Advogado para revisar o contrato de administração	Uma vez, com revisões	Varia por profissional

Arraste para o lado para ver toda a tabela

Sobre o sistema: o plano Imobiliária do Alugo vai até 300 imóveis, começa em R$ 349,90 por mês, e carteiras maiores são sob consulta. Os planos menores (Básico R$ 39,90 para 1 imóvel, Pro R$ 69,90 até 10, Gestão R$ 129,90 até 30 e Empresarial R$ 199,90 até 100) servem a quem está começando a carteira e quer subir de faixa conforme cresce. O plano Imobiliária inclui o CRM de locação, e a carteira anterior pode ser importada por planilha. Além da mensalidade, há taxas por uso, mostradas no app antes da contratação.

Checklist de abertura da imobiliária de locação

Do CRECI ao primeiro repasse

Corretor sócio gerente ou diretor com CRECI pessoa física ativo e anuidade em dia
Contrato social definido com o contador, com natureza jurídica e CNAEs conferidos
Empresa registrada na Junta Comercial e CNPJ ativo
Inscrição da pessoa jurídica no CRECI do estado concluída
Inscrição municipal e alvará, quando exigido
Forma de separar o dinheiro de terceiros definida com o contador
Contrato de administração revisado por advogado
Sistema de cobrança, repasse e prestação de contas escolhido antes do primeiro contrato
Número de inscrição com a letra J em anúncios e impressos
Primeira prestação de contas ao proprietário planejada para a data certa

Perguntas frequentes

Preciso ser corretor de imóveis para abrir uma imobiliária?

Você pode ser sócio sem ser corretor, mas a Lei 6.530/78 (art. 6º) exige que a pessoa jurídica tenha como sócio gerente ou diretor um corretor de imóveis individualmente inscrito. Sem esse corretor responsável com CRECI ativo, a empresa não consegue a inscrição.

Imobiliária pode ser MEI?

Pelas fontes consultadas, atividades de corretagem e de administração imobiliária não se enquadram no MEI. A escolha de natureza jurídica e regime (Simples, Lucro Presumido) deve ser feita com o contador, com base no faturamento esperado.

É possível abrir uma imobiliária online, sem escritório?

A operação pode ser digital, mas a exigência de sede e de endereço para a inscrição da empresa varia por CRECI regional e por prefeitura. Pergunte por escrito ao CRECI do seu estado e à prefeitura o que é aceito antes de fechar o endereço.

Quais CNAEs usar para uma imobiliária de locação?

Costumam ser usados 6822-6/00 (gestão e administração da propriedade imobiliária) para a administração de imóveis de terceiros e 6821-8/01 (corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis) quando há intermediação. A combinação e a atividade principal definem a tributação, então confirme na tabela do IBGE/CONCLA e com o contador.

O aluguel que a imobiliária recebe é receita dela?

Não. A receita da imobiliária é a taxa de administração e a comissão de locação. O valor do aluguel pertence ao proprietário e deve ser repassado com prestação de contas (Código Civil, art. 668, e Lei 6.530/78, art. 20, VII). A forma de segregar o dinheiro na contabilidade é decisão a tomar com o contador.

Preciso de sistema desde o primeiro contrato?

Não é exigência legal, mas é a decisão mais barata da abertura: cobrança, baixa, repasse e prestação de contas em planilha viram retrabalho quando a carteira cresce, e migrar depois custa mais. O que a lei exige é que você preste contas, e o sistema facilita fazer isso todo mês.

Abrir a empresa é o começo, a rotina da carteira é o negócio

CRECI, CNPJ e alvará liberam você para operar. Quem permanece é a imobiliária que cobra no dia certo, repassa no prazo e entrega uma prestação de contas que o proprietário entende sem ligar. É essa rotina, repetida a cada contrato, que forma a carteira recorrente de uma imobiliária de locação, e é melhor montá-la agora do que com cem contratos no colo. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica ou contábil.