Obrigações do CRECI para Administrar Aluguel

O que o CRECI exige de quem administra aluguel de terceiros

Quem administra aluguel de imóveis de terceiros, seja corretor autônomo ou imobiliária, precisa ter inscrição ativa no CRECI (pessoa física e, se atuar como empresa, também pessoa jurídica com responsável técnico), formalizar a relação com o proprietário por contrato escrito, prestar contas do dinheiro que passa pela administração e seguir o Código de Ética do COFECI. Soma-se a isso o dever de comunicar ao COAF operações que se enquadrem nas regras de prevenção à lavagem de dinheiro. O detalhamento de cada obrigação, a base legal e o que acontece em caso de descumprimento estão nas seções abaixo.

Quem precisa de CRECI para administrar aluguel de terceiros

A regra de ouro é simples: quem administra o próprio imóvel não precisa de CRECI. O proprietário pode alugar, cobrar, reajustar e negociar direto com o inquilino sem nenhum registro, porque está cuidando do seu próprio patrimônio, e o mesmo vale para a empresa que administra só imóveis do próprio ativo. A obrigação nasce quando você passa a administrar imóvel de outra pessoa mediante remuneração, seja corretor autônomo construindo uma carteira de locação ou imobiliária prestando esse serviço em escala. A base é o art. 3º da Lei 6.530/78, que atribui ao corretor de imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis: administrar a locação de terceiro, anunciando o imóvel, selecionando inquilino e representando o proprietário no contrato, é exercer essa intermediação de forma continuada. É assim que os Conselhos Regionais fiscalizam, e há decisões de Tribunais Regionais Federais confirmando que a administradora de imóveis de terceiros deve se inscrever no CRECI. Quem administra sem inscrição está em exercício irregular da profissão e fica sem amparo se o proprietário contestar a taxa cobrada ou uma decisão tomada em nome dele.

Inscrição ativa: pessoa física, pessoa jurídica e responsável técnico

A Lei 6.530/78, que regula a profissão de corretor de imóveis e organiza o sistema CRECI/COFECI, trata a inscrição como pré-requisito para exercer a atividade. Isso vale tanto para quem atua como pessoa física quanto para quem constitui uma empresa para administrar carteira de locação.

Contrato de administração por escrito: o que a lei exige e o que é boa prática

Nenhuma lei diz, com essas palavras, que o contrato de administração de imóveis precisa ser escrito. Mas a Lei 6.530/78, no art. 20, inciso III, proíbe o corretor e a imobiliária de anunciar publicamente uma proposta de transação sem estar autorizado por documento escrito, e a Resolução COFECI 458/95 repete a regra: só anuncia quem tem contrato escrito de intermediação. Como administrar uma locação inclui anunciar o imóvel a cada vaga, na prática você precisa de autorização escrita do proprietário desde o primeiro dia. Pelo Código Civil, a relação é um mandato, e o mandato pode até ser verbal, mas sem documento você fica sem instrumento para cobrar a taxa combinada, sem definição clara do que pode ou não decidir em nome do proprietário e exposto a qualquer alegação de excesso de poderes. O conteúdo desse contrato, com objeto, poderes, taxa, prestação de contas, prazo e rescisão, está detalhado em [Contrato de Administração de Imóveis: Cláusulas Essenciais](/recursos/contrato-administracao-imoveis-modelo-clausulas). Aqui o ponto central é outro: esse contrato precisa existir, por escrito, antes de qualquer anúncio ou cobrança.

Guarda do dinheiro do proprietário e prestação de contas

Ao administrar um aluguel, o corretor ou a imobiliária recebe o pagamento do inquilino, desconta a taxa de administração e repassa o restante ao proprietário. Essa relação é, na prática, um mandato: o Código Civil, no art. 668, obriga o mandatário a dar contas de sua gerência ao mandante e a transferir a ele as vantagens do que recebeu em seu nome. A Lei 6.530/78 vai na mesma direção pelo lado profissional: o art. 20, inciso VII, proíbe o corretor e a imobiliária de negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias e documentos recebidos a qualquer título, e o inciso I proíbe prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe foram confiados. Na administração de aluguel, isso significa prestar contas mensalmente, com transparência sobre valor cobrado, taxa retida e repasse líquido, ponto que detalhamos em [Prestação de Contas de Aluguel para o Proprietário](/recursos/prestacao-de-contas-aluguel-proprietario). O dinheiro do proprietário não é seu: retê-lo sem justificativa, atrasar o repasse ou usar esse valor para outra finalidade pode configurar apropriação indébita, prevista no art. 168 do Código Penal, como explicamos em [Imobiliária Não Repassa o Aluguel: o Que Fazer](/recursos/imobiliaria-nao-repassa-aluguel). Segregar esse dinheiro, seja com conta separada, seja com um sistema que faça o split automaticamente entre taxa e repasse, é a forma mais simples de evitar esse risco.

Prevenção à lavagem de dinheiro: comunicação ao COAF

A Lei 9.613/98, a Lei de Lavagem de Dinheiro, inclui entre os obrigados a monitorar e comunicar operações suspeitas quem exerce promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis (art. 9º, parágrafo único, inciso X). O COFECI regulamentou essa obrigação pela Resolução COFECI 1.168/2010, com a redação dada pela Resolução 1.336/2014: quem faz compra e venda ou promoção imobiliária, de forma principal ou acessória, precisa se cadastrar no sistema COFECI/CRECI, manter cadastro dos clientes nas transações de valor igual ou superior a R$ 100.000 e comunicar ao COAF, em até 24 horas, operações com pagamento em espécie a partir desse valor ou com características suspeitas, mesmo abaixo dele. Se no ano você não identificou nenhuma operação suspeita, ainda existe uma obrigação: enviar a chamada comunicação de não ocorrência, feita pelo site do COFECI, no período de 1º a 31 de janeiro do ano seguinte. Pelo texto da resolução, o alvo é a atividade de compra e venda, mas a maioria das imobiliárias e dos corretores que administram locação também intermedeia alguma venda, ainda que eventual, e os Conselhos Regionais orientam todos os inscritos a manter o cadastro e enviar a comunicação anual. Se você trabalha só com locação, confirme com o seu CRECI como proceder, em vez de assumir que está fora.

Código de Ética aplicado à administração de locação

O Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis, aprovado pela Resolução COFECI 326/92, estabelece deveres que valem tanto para a corretagem quanto para a administração de locação: zelo com o interesse de quem confia o imóvel, sigilo sobre as informações a que se tem acesso e conduta proba na relação com proprietário e inquilino. Dois desses deveres estão na própria Lei 6.530/78, no art. 20: o inciso I proíbe prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses confiados ao corretor, e o inciso VI proíbe violar o sigilo profissional. Na prática da administração, isso aparece em decisões do dia a dia, como não misturar interesses ao indicar um prestador de serviço para o imóvel, manter sigilo sobre dados de inquilino e proprietário dentro da própria equipe, e agir com a diligência que se espera de quem cuida do patrimônio alheio. Descumprir esses deveres é apurado pelo mesmo processo ético-disciplinar que trata das demais infrações à profissão.

Identificação do CRECI em anúncios e contratos

A Lei 6.530/78, no art. 20, inciso IV, proíbe fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número de inscrição. A Resolução COFECI 458/95, no art. 2º, detalha o formato: anúncios e impressos da imobiliária ou do corretor autônomo precisam trazer o número de inscrição precedido da sigla CRECI, acrescido da letra J quando o anunciante é pessoa jurídica. Isso vale tanto para o imóvel que você administra quanto para o que você vende ou aluga por intermediação, em qualquer canal: placa, portal, rede social ou material impresso. Omitir essa identificação é uma das infrações mais comuns fiscalizadas pelos Conselhos Regionais.

Fiscalização e sanções: o que pode acontecer se você não cumprir

A fiscalização do exercício da profissão é atribuição do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, conforme o art. 5º da Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/78. Cabe ao Conselho Regional aplicar as sanções previstas em lei, segundo o art. 17, inciso VIII, da mesma norma. O art. 20 lista o que é vedado ao corretor e à imobiliária inscritos, e quase tudo que este guia trata está lá: prejudicar os interesses confiados, anunciar sem autorização escrita, omitir o número de inscrição em anúncio, violar sigilo, negar prestação de contas ou recibo, violar obrigação legal da profissão e deixar de pagar a contribuição ao Conselho. O art. 21 lista as penalidades disciplinares, em ordem crescente de gravidade: advertência verbal, censura, multa, suspensão da inscrição por até 90 dias e cancelamento da inscrição com apreensão da carteira profissional. A multa pode ser somada a outra penalidade e, em caso de reincidência na mesma falta, é aplicada em dobro e a sanção é agravada. Ou seja: administrar sem CRECI, sem contrato escrito ou sem prestar contas não é só um risco na relação com o proprietário, é passível de processo disciplinar no seu próprio Conselho.

Obrigação, base legal, fiscalização e consequência

A tabela abaixo resume, obrigação por obrigação, a base legal, quem fiscaliza e a consequência de não cumprir. Use como referência rápida, mas lembre que valores e prazos específicos, como o de anuidade, variam por estado e por ano.

Checklist de regularidade anual para quem administra aluguel

Revisar esses pontos uma vez por ano, ou sempre que assumir um novo imóvel na carteira, evita boa parte dos problemas de regularidade:

Como o proprietário confere se você está regular

Um proprietário que está avaliando entregar a administração do imóvel para você, corretor autônomo ou imobiliária, pode e deve conferir sua situação antes de assinar qualquer contrato. A consulta costuma ser pública: o site do CRECI de cada estado tem um campo de busca por nome, CNPJ ou número de inscrição, que mostra se o registro está ativo, suspenso ou cancelado. Estar em dia com essas obrigações, e conseguir mostrar isso quando o proprietário perguntar, é parte do que separa quem compete só por preço de quem compete por confiança. O regime tributário da atividade, incluindo por que MEI não comporta corretagem nem administração, é outro ponto que costuma aparecer nessa conversa; tratamos dele em [Corretor de Imóveis: MEI ou PJ?](/recursos/corretor-de-imoveis-mei-ou-pj).

Regularidade não é burocracia, é o que sustenta sua carteira

Cumprir as obrigações do CRECI não é papelada para inglês ver: é o que te dá base legal para cobrar a taxa de administração, para se defender numa disputa com o proprietário e para conquistar quem está comparando você com outro corretor ou imobiliária. O Alugo não substitui o contrato de administração nem garante sua conformidade com o CRECI, isso depende de você e do seu Conselho Regional, mas resolve a parte operacional que consome mais tempo: cobrança, repasse e prestação de contas de cada imóvel da carteira, organizados automaticamente.