Prazo para Repasse de Aluguel: Como Contar e o Que É Usual
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Em quanto tempo o aluguel deve ser repassado
Não existe prazo de repasse fixado em lei federal. O prazo vale o que está escrito no contrato de administração: em geral, alguns dias úteis depois que o valor do inquilino é creditado, ou uma data fixa do mês. Na prática de mercado, é comum ver algo entre 2 e 10 dias úteis, mas esse número não é regra legal e muda de administradora para administradora.
O contrato de administração é um mandato (arts. 653 e seguintes do Código Civil). O art. 668 obriga o mandatário a dar contas e a transferir ao mandante as vantagens do mandato, e o art. 670 prevê juros sobre o dinheiro do mandante que o mandatário use em proveito próprio. A Lei 8.245/91 regula a locação, não o repasse. Conteúdo informativo, não substitui aconselhamento jurídico.
Se o contrato é omisso, o repasse ainda é devido: o dinheiro é do proprietário desde que entra. Quando o prazo não foi combinado, o caminho é fixá-lo por escrito. Para o conflito já instalado, com atraso ou retenção, veja o que fazer quando a imobiliária não repassa o aluguel.
Como o prazo se forma na prática
O prazo de repasse não começa no vencimento: começa quando o dinheiro está disponível para a administradora. Entre o inquilino pagar e o proprietário receber há quatro etapas, e cada uma pode consumir um dia.
Do pagamento ao repasse
Inquilino paga
A data do pagamento é a que o inquilino efetivou, não a do vencimento.
Valor é creditado
O PIX costuma ser creditado em minutos. O boleto leva em torno de 1 dia útil para ser compensado e creditado. No cartão, o crédito depende do prazo da operadora e pode levar semanas.
Conta o prazo contratual
Dias úteis após o crédito, ou a data fixa do mês, conforme o contrato de administração.
Transferência ao proprietário
PIX ou TED, já com a taxa de administração e as despesas descontadas e discriminadas.
Por isso a cláusula precisa dizer de onde o prazo começa: do pagamento do inquilino, da compensação ou do crédito na conta da administradora. Uma cláusula que diz apenas "até 5 dias" abre discussão sobre o dia um.
Para o texto completo do contrato, veja o modelo de cláusulas do contrato de administração de imóveis.
Exemplo com datas: do pagamento ao repasse
Exemplo hipotético: contrato prevê repasse em até 3 dias úteis após o crédito. O inquilino paga o boleto na sexta-feira, dia 5, sem feriados na semana seguinte.
Linha do tempo do repasse (boleto)
| Data | O que acontece | Dia útil do prazo |
|---|---|---|
| Sexta, dia 5 | Inquilino paga o boleto | Ainda não conta |
| Segunda, dia 8 | Boleto compensado e valor creditado | Dia do crédito, não conta |
| Terça, dia 9 | Prazo correndo | 1º dia útil |
| Quarta, dia 10 | Prazo correndo | 2º dia útil |
| Quinta, dia 11 | Último dia para repassar | 3º dia útil |
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Se a quarta-feira, dia 10, fosse feriado local, o prazo terminaria na sexta, dia 12. Com PIX pago na sexta, o crédito seria imediato e o 3º dia útil cairia na quarta, dia 10. O mesmo contrato, o mesmo inquilino, datas diferentes: por isso o meio de pagamento importa.
Repasse garantido x repasse após o recebimento
São dois modelos distintos de risco. No repasse após o recebimento, a administradora só repassa o que o inquilino pagou. No garantido, ela repassa na data combinada mesmo que o inquilino não tenha pago, e assume o risco da inadimplência, normalmente cobrando taxa maior. O Alugo não oferece repasse garantido.
Garantido x após o recebimento
| Ponto | Repasse garantido | Repasse após o recebimento |
|---|---|---|
| Quando o proprietário recebe | Em data fixa, pagando o inquilino ou não | Depois que o pagamento é creditado |
| Quem assume a inadimplência | A administradora | O proprietário |
| Taxa de administração | Geralmente maior | Geralmente menor |
| Previsibilidade do proprietário | Alta | Depende do inquilino |
| Risco da administradora | Caixa próprio cobre o atraso | Baixo: repassa o que entrou |
| O que conferir no contrato | Limites, prazo da garantia, o que ocorre se o inquilino não pagar por meses | O prazo após o crédito e a regra para pagamento parcial |
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Quem oferece repasse garantido precisa ter caixa para isso. Pergunte como a garantia funciona se vários inquilinos atrasarem no mesmo mês. Para entender a taxa por trás de cada modelo, veja a taxa de administração de aluguel cobrada por imobiliárias.
Dias úteis, feriados e fim de semana
O que vale é o que o contrato disser. Cláusulas boas definem dia útil (segunda a sexta, exceto feriados nacionais ou também locais) e onde o prazo começa. Se nada foi dito, o mais seguro, para ambos, é acordar por escrito.
Regras práticas para contar:
- Exclua do prazo o dia do crédito e comece a contar no dia útil seguinte, se o contrato disser "após" o crédito.
- Sábado, domingo e feriado não contam quando o prazo é em dias úteis.
- Se o prazo é uma data fixa, como "até o dia 10" e o dia 10 cai no sábado, o contrato deve dizer se antecipa para sexta ou prorroga para segunda.
- Pagamentos feitos depois do horário bancário ou no fim de semana só são considerados creditados no dia útil seguinte, no caso do boleto.
Inquilino atrasou ou pagou parcial: e o repasse
Quando o repasse é após o recebimento, o prazo só começa a correr quando o dinheiro chega. Se o inquilino atrasa, o repasse atrasa junto, sem que a administradora esteja em falta. O contrato precisa dizer três coisas: se o repasse é feito assim que entrar, mesmo fora do ciclo normal, como tratar multa e juros de mora pagos pelo inquilino, e como repassar pagamento parcial.
Pontos a deixar claros:
- Pagamento atrasado: a multa e os juros de mora devidos pelo inquilino são parte do que ele paga. O contrato deve dizer como eles entram no repasse e se a taxa de administração incide sobre eles.
- Pagamento parcial: definir se repassa proporcionalmente ao que entrou, se espera o complemento ou se segue o acordo feito com o inquilino.
- Acordo de dívida em parcelas: cada parcela creditada gera o repasse correspondente, no prazo combinado.
- No repasse garantido: a obrigação de repassar não depende do pagamento do inquilino.
Descontos permitidos no repasse
O repasse é o valor recebido menos o que o contrato autoriza descontar: a taxa de administração e as despesas do imóvel pagas pela administradora em nome do dono, como conserto, taxa ou conta. O desconto precisa de base no contrato, comprovante e discriminação.
No Alugo, uma despesa paga pela imobiliária vira um débito na conta do proprietário, com comprovante anexado. Ele é descontado do próximo repasse e aparece discriminado na prestação de contas. Dá para adiar ou cancelar o débito. A prestação de contas sai em PDF ou CSV por período e imóvel, enviada por e-mail ao proprietário pelo sistema. Veja mais em prestação de contas do aluguel ao proprietário.
Como a imobiliária ou o corretor deve definir e cumprir o prazo
Para a administradora, o prazo de repasse é parte da confiança que o proprietário deposita nela. Prazo definido, cumprido e comprovado reduz reclamação, retirada de carteira e conflito.
Checklist para quem administra
- Escreva no contrato de onde o prazo começa: pagamento, compensação ou crédito.
- Defina dias úteis e se feriados locais contam.
- Escolha o modelo: garantido ou após o recebimento, e ajuste a taxa ao risco de cada um.
- Regule pagamento atrasado, parcial e acordo em parcelas.
- Liste as despesas descontáveis e exija comprovante de cada uma.
- Mantenha o dinheiro do proprietário separado do caixa da imobiliária.
- Envie prestação de contas a cada repasse ou por período combinado.
- Prefira um prazo que você cumpre sempre a um prazo curto que você quebra.
A parte operacional, de disparar a transferência assim que o dinheiro entra, é onde a rotina manual costuma falhar. No Alugo, o repasse automático é opcional e vem desligado. Ligado, a transferência do proprietário é disparada assim que o pagamento é creditado: no PIX, em minutos; no boleto, em cerca de 1 dia útil. No modo manual, o gestor dispara o repasse, dentro do prazo do contrato. O saldo devido ao proprietário fica reservado e o gestor não consegue sacá-lo pela carteira. Detalhes em repasse automático de aluguel ao proprietário.
O que o proprietário deve conferir
Quem terceiriza a administração não precisa fiscalizar todo dia, mas deve conferir o básico antes de assinar e a cada mês.
Checklist para o proprietário
- O contrato diz o prazo em dias úteis ou data fixa, e de onde ele conta.
- Está claro se o repasse é garantido ou só após o recebimento.
- Você sabe quais descontos podem ser feitos e exige comprovante.
- Há regra para pagamento atrasado, parcial e acordo.
- Você recebe prestação de contas com o valor cobrado, o pago, a taxa e as despesas.
- O dia em que o dinheiro caiu na sua conta bate com o prazo do contrato.
- Atrasos repetidos viram conversa por escrito, não apenas por mensagem.
Se o prazo é descumprido de forma recorrente, a conversa passa a ser notificação e medidas legais, assunto do artigo sobre imobiliária que não repassa o aluguel.
Perguntas frequentes
Qual é o prazo legal para a imobiliária repassar o aluguel?
Não há prazo fixo na lei federal. O prazo é o do contrato de administração, que é um mandato regulado pelos arts. 653 e seguintes do Código Civil. O art. 668 obriga o administrador a dar contas e transferir ao proprietário o que recebeu. Na prática de mercado, é comum ver entre 2 e 10 dias úteis.
O prazo de repasse conta a partir do pagamento ou do vencimento?
Em geral, a partir do pagamento ou do crédito do valor para a administradora, conforme o contrato. Se o inquilino paga no vencimento, os dois quase coincidem. Se atrasa, o repasse acompanha o pagamento.
O repasse é feito mesmo se o inquilino não pagar?
Só se o contrato prever repasse garantido, em que a administradora assume o risco da inadimplência, normalmente com taxa maior. No repasse após o recebimento, o proprietário só recebe o que o inquilino pagou.
Dia útil inclui sábado?
Normalmente não. Dia útil é de segunda a sexta, excluídos feriados. O ideal é o contrato definir isso, inclusive se feriados locais contam.
Quanto tempo o boleto leva para cair na conta?
O boleto costuma ser compensado em cerca de 1 dia útil depois do pagamento. O PIX, em geral, é creditado em minutos. O prazo do contrato deve considerar essa diferença.
A imobiliária pode descontar despesas do repasse?
Pode, se o contrato autorizar. O desconto deve ter comprovante e aparecer discriminado na prestação de contas.
Prazo escrito e cumprido é a melhor forma de evitar conflito
O prazo de repasse não é um número mágico: é uma cláusula clara, uma contagem que ninguém discute e uma rotina que se cumpre. Para a administradora, isso é confiança e retenção de carteira. Para o proprietário, é previsibilidade. Este texto é informativo e não substitui orientação de advogado para o seu contrato.