Comissão de Locação x Taxa de Administração: Diferença
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
O que diferencia comissão de locação e taxa de administração
Comissão de locação (também chamada de taxa de intermediação) é um pagamento único, cobrado quando o corretor consegue alugar o imóvel: remunera a captação do inquilino e o fechamento do contrato, e costuma equivaler a um aluguel inteiro. Taxa de administração é um pagamento recorrente, cobrado todo mês enquanto o contrato de administração durar: remunera a gestão contínua, cobrança, repasse, prestação de contas e manutenção da relação com o inquilino. As duas podem existir na mesma locação sem ser a mesma coisa: uma remunera o evento de alugar, a outra remunera continuar administrando depois que o inquilino já está morando no imóvel.
Resumindo: comissão de locação é da intermediação e é paga uma vez. Taxa de administração é da gestão e é paga todo mês, descontada do repasse ao proprietário.
Comissão de locação: o que é e quando é cobrada
A comissão de locação nasce de um contrato de corretagem, previsto no Código Civil nos artigos 722 a 729. Pelo art. 725, a remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto, no caso, um inquilino que assina o contrato e efetivamente aluga o imóvel. Quando o valor não está fixado em lei nem ajustado entre as partes, o art. 724 diz que a remuneração é arbitrada pela natureza do negócio e pelos usos do lugar, o que na prática significa seguir a referência de mercado. Na locação, essa referência costuma ser o valor de um aluguel inteiro, cobrado uma única vez no fechamento do contrato, remunerando o trabalho de divulgar o imóvel, selecionar candidatos, checar garantias e formalizar o contrato de locação. Os percentuais e faixas praticados no mercado, por tipo de operação, estão detalhados em Quanto Cobra Corretor de Imóveis. O ponto central aqui é outro: essa comissão remunera um evento, não uma continuidade. Uma vez alugado o imóvel, o serviço de intermediação está concluído, independentemente do que acontecer depois com a administração do contrato.
Taxa de administração: o que é e quando é cobrada
A taxa de administração nasce de um contrato de administração, que juridicamente é um mandato: o proprietário dá ao corretor ou à imobiliária poderes para agir em seu nome, cobrando o aluguel, repassando o valor e prestando contas, nos termos dos artigos 653 e seguintes do Código Civil. O art. 668 obriga quem administra a prestar contas de sua gestão e a transferir ao proprietário as vantagens do que recebeu em seu nome, o que inclui descontar apenas a taxa combinada. Diferente da comissão de locação, essa taxa não remunera um evento único: ela remunera a gestão do contrato enquanto ele durar, mês após mês, e continua sendo devida mesmo em meses sem troca de inquilino, sem reajuste e sem qualquer intercorrência. É por isso que ela costuma ser um percentual do aluguel ou um valor fixo por contrato. As faixas praticadas no mercado e como precificar por perfil de imóvel estão em Taxa de Administração de Aluguel.
Quem paga cada uma: proprietário, inquilino e as exceções
Como regra, quem paga as duas cobranças é o proprietário, e aqui a lei é direta: o art. 22, inciso VII, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) lista entre as obrigações do locador pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e as de intermediação, incluindo as despesas necessárias para checar a idoneidade do candidato a inquilino ou do fiador. Ou seja, tanto a comissão de locação quanto a taxa de administração, e até o custo da análise de cadastro, são despesas do locador. Isso combina com a lógica do contrato de corretagem: a remuneração é devida por quem encomendou o serviço, e quem contrata o corretor para alugar o imóvel é o proprietário. A comparação com a compra e venda ajuda a entender a diferença: nesse outro mercado, há entendimento consolidado permitindo repassar a comissão de corretagem ao comprador, desde que ele seja informado do valor com antecedência. Na locação residencial, o caminho é outro: cobrar a comissão de locação do inquilino, que não contratou o corretor, contraria a distribuição de obrigações da própria Lei do Inquilinato, e cláusulas nesse sentido tendem a ser consideradas nulas ou abusivas pelos tribunais, sobretudo quando não há transparência sobre o valor. A taxa de administração, por sua vez, quase nunca chega ao inquilino: ela é descontada do valor que cabe ao proprietário, no repasse, e não aparece na cobrança que o inquilino paga.
Base de cálculo: por que os números são diferentes
As duas cobranças raramente incidem sobre a mesma base, e é aí que nasce parte da confusão
- Comissão de locação: incide sobre o valor do aluguel, sem encargos como condomínio e IPTU, geralmente 100% do primeiro aluguel, cobrada uma única vez, no fechamento do contrato.
- Taxa de administração: incide, dependendo do que o contrato define, só sobre o valor do aluguel ou sobre o total da cobrança, aluguel mais encargos repassados, o que faz duas imobiliárias com o mesmo percentual anunciado cobrarem valores mensais diferentes na prática.
- Por isso vale simular o número exato antes de fechar contrato com um proprietário, em vez de comparar apenas o percentual anunciado por diferentes administradoras.
Tabela comparativa entre comissão de locação e taxa de administração
Comissão de locação x taxa de administração
| Aspecto | Comissão de locação | Taxa de administração |
|---|---|---|
| Natureza | Serviço de intermediação (corretagem) | Serviço de gestão (mandato) |
| Quando é cobrada | Uma vez, no fechamento do contrato | Todo mês, enquanto durar a administração |
| Quem paga | Proprietário (Lei 8.245/1991, art. 22, VII), que contratou o corretor | Proprietário (Lei 8.245/1991, art. 22, VII), que contratou a administração |
| Base de cálculo | Geralmente 100% do primeiro aluguel | Percentual ou valor fixo sobre o aluguel ou sobre a cobrança total |
| Contrato que ampara | Contrato de corretagem (Código Civil, arts. 722 a 729) | Contrato de administração, mandato (Código Civil, arts. 653 e seguintes) |
| Recorrência | Evento único por intermediação | Recorrente, mês a mês |
| O que remunera | Captar o inquilino e fechar o contrato | Cobrar, repassar, prestar contas e manter a relação |
| Como aparece no repasse | Retida (ou cobrada à parte) só no mês do fechamento | Descontada automaticamente em todo repasse mensal |
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Renovação, prorrogação e troca de inquilino: quando cabe nova comissão
Na renovação do contrato com o mesmo inquilino, seja uma renovação formal, seja a prorrogação por prazo indeterminado depois do fim do prazo original, como explicado em Renovação de Contrato de Aluguel: Como Funciona, não há uma nova intermediação: o corretor não precisa divulgar o imóvel, selecionar candidato nem formalizar contrato com outra pessoa. Por isso, não cabe nova comissão de locação nessa hipótese, salvo se o contrato de administração previr expressamente essa cobrança, prática que existe em alguns mercados mas que, para não gerar discussão, precisa estar escrita, não presumida. A taxa de administração, ao contrário, continua sendo cobrada normalmente, porque a gestão do contrato não para na renovação. A situação muda quando o inquilino atual sai e outro entra no meio da administração: aí há, de novo, divulgação, seleção e um contrato novo sendo fechado, então a comissão de locação volta a ser devida, porque o resultado previsto no contrato de corretagem, alugar o imóvel, foi alcançado de novo. Quando o próprio proprietário já traz o inquilino pronto e contrata só a administração, não há comissão de locação a cobrar, porque não houve intermediação: só a taxa de administração passa a ser devida, a partir do início da gestão. E quando o corretor apenas intermedeia, sem ficar responsável pela administração depois, só cabe a comissão de locação: sem mandato de gestão, não há taxa de administração para cobrar.
Exemplo prático: um contrato de R$ 2.000 ao longo de 12 meses
Linha do tempo de repasse no primeiro ano (aluguel de R$ 2.000, comissão de 100% do 1º aluguel, taxa de administração de 10%)
| Momento | Valor pago pelo inquilino | O que é retido | Proprietário recebe |
|---|---|---|---|
| Mês 1 (fechamento do contrato) | R$ 2.000 | Comissão de locação: R$ 2.000 (100% do 1º aluguel) | R$ 0 |
| Meses 2 a 12 (cada mês) | R$ 2.000 | Taxa de administração: R$ 200 (10%) | R$ 1.800 |
| Total no primeiro ano (12 meses) | R$ 24.000 | R$ 4.200 (comissão + taxa acumulada) | R$ 19.800 |
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É esse tipo de regra, uma cobrança diferente no primeiro mês e uma taxa recorrente a partir do segundo, que precisa estar clara no contrato de administração e refletida na prestação de contas, para o proprietário nunca precisar perguntar para onde foi o dinheiro do primeiro aluguel.
Como cada uma aparece na tributação
Para quem administra, corretor autônomo ou imobiliária, tanto a comissão de locação quanto a taxa de administração são receita de prestação de serviço, e o proprietário costuma ser o tomador da nota fiscal de serviço em ambos os casos. Para o proprietário, os valores pagos a quem administra costumam entrar como despesa dedutível na apuração do aluguel tributável, seja no recolhimento mensal do Carnê-Leão, seja na declaração anual, mas o que pode ser abatido e como lançar cada valor tem regras próprias, detalhadas em Carnê-Leão 2026: Como Declarar Aluguel Mês a Mês. Do lado de quem recebe a comissão, o enquadramento tributário do corretor, MEI, autônomo ou PJ, muda o que ele recolhe sobre esse valor, tema tratado em Imposto de Renda do Corretor de Imóveis.
Este conteúdo não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista. Regras de dedução e de emissão de nota fiscal podem variar conforme o município e o regime tributário de cada corretor ou imobiliária: confirme o enquadramento da sua situação antes de declarar.
Erros comuns que geram briga entre corretor e proprietário
A maior parte dos conflitos sobre essas duas cobranças nasce de contrato mal escrito, não de má-fé
- Cobrar taxa de administração e comissão de locação sobre a mesma base sem que o contrato deixe isso explícito, o que costuma gerar desconfiança do proprietário quando ele confere a prestação de contas.
- Reter a comissão de locação no primeiro repasse sem avisar antes, fazendo o proprietário achar que sumiu dinheiro logo no primeiro mês de contrato.
- Esquecer de acertar a comissão de intermediação quando o proprietário já chega com um inquilino pronto e contrata só a administração: nesse caso, não há comissão de locação a cobrar, só a taxa de administração.
- Cobrar uma nova comissão de locação numa simples renovação ou prorrogação do mesmo contrato, sem cláusula que preveja essa cobrança.
- Não deixar escrito se a taxa de administração incide só sobre o aluguel ou sobre aluguel mais encargos, o que gera divergência todo mês quando o proprietário confere a prestação de contas.
Checklist de cláusulas que evitam confusão
Antes de assinar ou renovar um contrato de administração, confirme se ele cobre estes pontos
- O contrato descreve separadamente a comissão de locação e a taxa de administração, com o valor ou percentual de cada uma, como detalhado em Contrato de Administração de Imóveis: Cláusulas Essenciais.
- Fica escrito sobre o que cada cobrança incide: aluguel cheio, ou aluguel mais encargos repassados.
- O contrato define se cabe nova comissão de locação em caso de troca de inquilino, deixando claro que não cabe nada na simples renovação ou prorrogação do mesmo contrato.
- Fica claro, por escrito, que o proprietário paga as duas cobranças, como manda o art. 22, VII, da Lei do Inquilinato, e que o inquilino não é cobrado por uma comissão de corretagem que não contratou.
- A prestação de contas mensal mostra separadamente o valor bruto recebido do inquilino, a taxa de administração retida e o líquido repassado, sem misturar com a comissão de locação, como no modelo de Prestação de Contas de Aluguel ao Proprietário.
Perguntas frequentes
Corretor pode cobrar comissão de locação e taxa de administração ao mesmo tempo?
Sim, são cobranças distintas: uma pela intermediação, paga uma vez, e outra pela administração, paga todo mês. Isso é legítimo desde que ambas estejam previstas no contrato de administração, com transparência sobre valores e base de cálculo.
Quem paga a comissão de locação, o proprietário ou o inquilino?
O proprietário. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 22, VII) coloca entre as obrigações do locador pagar as taxas de administração e de intermediação. Diferente da compra e venda de imóveis, na locação residencial cobrar essa comissão do inquilino, que não contratou o corretor, tende a ser visto como nulo ou abusivo pelos tribunais, principalmente quando não há transparência sobre o valor.
A comissão de locação é cobrada de novo quando o contrato é renovado?
Não, salvo cláusula expressa nesse sentido. A renovação e a prorrogação do mesmo contrato com o mesmo inquilino não configuram nova intermediação, então não geram, por padrão, nova comissão de locação.
Taxa de administração incide sobre o aluguel ou sobre o total da cobrança?
Depende do que o contrato de administração define: pode incidir só sobre o valor do aluguel ou sobre o total cobrado do inquilino, incluindo encargos repassados como condomínio e IPTU. Vale deixar isso escrito para não gerar divergência na prestação de contas.
O que acontece com a comissão de locação quando o proprietário já traz o inquilino?
Em geral, nada é devido a título de comissão de locação, porque não houve intermediação do corretor. Nesse caso, só a taxa de administração passa a ser cobrada, referente à gestão do contrato dali em diante.
Clareza na cobrança sustenta a relação com o proprietário
Comissão de locação e taxa de administração remuneram coisas diferentes, e tratar as duas como se fossem a mesma cobrança, ou deixar sem clareza quando cada uma se aplica, é uma das formas mais comuns de um proprietário perder a confiança em quem administra o imóvel dele. A saída não é cobrar menos, é cobrar com transparência: contrato escrito separando as duas, base de cálculo definida e prestação de contas que mostra cada valor isoladamente. Quem administra uma carteira com vários proprietários, cada um com sua própria combinação de taxa e comissão, sente ainda mais essa necessidade de automatizar o que seria fácil errar na mão, mês após mês, contrato por contrato.