Sistema para Imobiliária Grátis: o Que É Grátis de Verdade
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
7 dias grátis. Pede cartão, sem cobrança no período. Cancele quando quiser.
Existe sistema para imobiliária grátis, mas quase nunca é grátis para operar uma carteira de locação de verdade. O que o mercado chama de grátis costuma ser um de cinco tipos: plano gratuito limitado, período de teste, sistema que cobra por boleto ou percentual do aluguel, software instalado sem suporte ou uma versão grátis de CRM de vendas sem módulo de locação. Cada um custa depois, só que em lugares diferentes.
Resposta direta: para uma carteira de locação em produção, com cobrança, repasse e prestação de contas, o grátis serve para testar, não para operar. Use o gratuito para avaliar o sistema e a conta real (mensalidade, tarifa por cobrança, implantação, percentual e saída dos dados) antes de migrar a carteira.
Este guia é para quem administra imóvel de terceiros: imobiliária, administradora ou corretor autônomo que cobra taxa de administração e presta contas ao proprietário. Se você é o dono e cuida só do próprio patrimônio, a comparação certa é outra, veja a planilha de controle de aluguel grátis. Para o comparativo de preços por plataforma, o material completo está em quanto custa um sistema para imobiliária; aqui o foco é entender o que cada grátis esconde.
Os cinco tipos de grátis e o que cada um cobra depois
Quando alguém busca sistema para imobiliária grátis, encontra ofertas que parecem iguais na vitrine e são muito diferentes na fatura. A tabela abaixo separa os cinco tipos pelo que importa: como funciona, onde está o custo escondido e para qual situação faz sentido.
Tipos de grátis, custo escondido e quando serve
| Tipo de grátis | Como funciona | Custo escondido | Quando serve |
|---|---|---|---|
| 1. Plano gratuito limitado | Nível sem mensalidade com limite de imóveis ou de funções | O limite trava justamente a operação: poucos imóveis, sem cobrança ou sem fechar contrato | Conhecer a interface e a lógica do sistema |
| 2. Período de teste | Plano completo por alguns dias, depois cobra | Cobrança automática se você esquecer de cancelar; dados que você cadastrou ficam presos se não houver exportação | Validar o sistema com a carteira real antes de decidir |
| 3. Grátis que cobra por boleto, percentual ou implantação | Mensalidade zero, mas tarifa por cobrança, percentual do aluguel ou taxa de setup | Vira o item mais caro conforme a carteira cresce, e o percentual sobe junto com o valor dos aluguéis | Só se você fizer a conta com a sua carteira e ela fechar |
| 4. Planilha ou software instalado, sem suporte | Arquivo ou programa local, sem custo de licença | Backup por sua conta, sem acesso de qualquer lugar, sem portal para o proprietário, sem suporte, tempo manual | Carteira muito pequena e sem prestação de contas formal |
| 5. Versão grátis de CRM de vendas | Cadastro de imóveis e contatos gratuito, focado em venda e captação | Módulo de locação, cobrança e repasse vendido à parte, quando existe | Quem vende imóveis e administra pouco ou nada |
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Repare que só o tipo 2 foi desenhado para você decidir com informação. Os demais são modelos de negócio: o fornecedor precisa ganhar em algum ponto, e a pergunta útil é onde. Se a resposta não estiver clara na página de preços, pergunte antes de cadastrar a carteira.
Como identificar o grátis que cobra por fora
Perguntas que revelam o custo real em cinco minutos:
- Existe tarifa por boleto, PIX ou cobrança recebida? Quanto, e quem fica com ela?
- Há percentual sobre o valor do aluguel ou sobre o repasse?
- Cobra taxa de implantação, treinamento ou migração de dados?
- O que muda quando a carteira passa do limite do plano?
- Portal do proprietário, assinatura digital e relatórios estão inclusos ou são módulos pagos?
O caso do software grátis instalado no computador
O exemplo mais claro de software realmente gratuito para imobiliária é o ImobziFree. Segundo a página oficial do produto, ele é uma versão para computadores Windows, com acesso apenas local: o banco de dados fica no seu computador, o backup não é automático (fica sob sua responsabilidade), não há integração com site nem com portais de anúncios e o suporte se resume a manual, FAQ e vídeos. A própria página diz que, para migrar para a versão paga na nuvem, os dados são transferidos.
Isso é honesto e pode servir para uma operação muito pequena e de um único computador. Para uma imobiliária que presta contas a proprietários, os limites pesam: sem acesso remoto, sem portal para o dono do imóvel e com o risco de perder a base inteira se o computador falhar e ninguém tiver feito backup. É um grátis de licença, não de operação. Confirme sempre as condições atuais na página oficial, porque esse tipo de oferta muda.
Exemplo de conta: carteira de 30 locações
Para tirar a discussão do abstrato, simulamos uma administradora com 30 locações ativas, aluguel médio de R$ 2.000 e uma cobrança por mês para cada uma. Os números do Alugo são os planos de setembro de 2026; os cenários do grátis com cobrança por fora são hipotéticos, com premissas explícitas, para você trocar pelos números que o fornecedor realmente cobra.
Custo mensal estimado para 30 locações
| Cenário | Conta | Custo por mês | Custo no ano |
|---|---|---|---|
| Alugo, plano Gestão (até 30 imóveis) | R$ 99,90 + 30 cobranças × R$ 1,99 | R$ 159,60 | R$ 1.915,20 |
| Grátis com tarifa de R$ 3,50 por boleto (hipotético) | R$ 0 + 30 × R$ 3,50 | R$ 105,00 | R$ 1.260,00 |
| Grátis com 1% do aluguel (hipotético) | 1% de R$ 60.000 em aluguéis | R$ 600,00 | R$ 7.200,00 |
| Planilha ou software local, com tempo manual (hipotético) | Licença R$ 0 + 7,5 h de trabalho (15 min por contrato) a R$ 40/h | R$ 300,00 em tempo | R$ 3.600,00 em tempo |
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A leitura útil não é qual linha é a menor. É que o percentual sobre o aluguel cresce com o valor dos contratos e com a carteira, enquanto mensalidade fixa por faixa cresce em degraus. A premissa mais frágil da conta é o tempo manual: se a sua rotina gasta menos de 15 minutos por contrato, a planilha fica mais barata do que aparece aqui. Faça com o seu número. O Alugo cobra mensalidade fixa por faixa mais R$ 1,99 por cobrança recebida, sem taxa de implantação e sem percentual sobre o aluguel.
Quando o grátis serve e quando vira armadilha
Quando o grátis serve
Situações em que faz sentido começar pelo gratuito:
- Você quer conhecer a lógica do sistema antes de comprar, sem migrar nada ainda
- A carteira é muito pequena e ainda não presta contas formalmente a proprietários
- Você está comparando fornecedores e precisa ver a interface, os relatórios e a cobrança na prática
- Você vai usar o grátis por tempo curto, com data marcada para decidir
Quando vira armadilha
Sinais de que o grátis está te custando mais do que parece:
- Dados presos: você cadastrou contratos, inquilinos e histórico e não consegue exportar tudo em formato aberto. Trocar depois vira retrabalho de semanas. Veja como migrar de sistema imobiliário sem perder histórico.
- Limite no ponto errado: o gratuito trava justamente a cobrança, o repasse ou a finalização do contrato, ou seja, o que você precisa para operar.
- Percentual que acompanha o aluguel: quanto mais a carteira valoriza, mais você paga, sem receber nada a mais.
- Sem suporte e sem backup: um erro de cobrança ou um computador com defeito vira problema seu e do proprietário.
- Migração forçada: a oferta grátis existe para empurrar para um plano caro, com preço que você só descobre depois de estar dependente.
Se você já convive com planilha e desconfia que chegou a hora de trocar, o guia planilha ou sistema: quando trocar traz os sinais objetivos. E se a dúvida é o que exigir do sistema que vai escolher, os oito critérios estão em software de locação para imobiliária.
Checklist para testar no período grátis
O período de teste é o único grátis que serve para decidir. Sete dias passam rápido, então vá com um roteiro. Use contratos reais, com dados reais de 3 a 5 locações, e não o exemplo de demonstração.
Roteiro de teste em 7 dias:
- Cadastrar 3 a 5 contratos reais, com proprietário, inquilino e imóvel, e medir quanto tempo leva cada um
- Gerar uma cobrança de ponta a ponta e conferir tarifa, forma de pagamento e baixa
- Simular um repasse ao proprietário com a taxa de administração da sua imobiliária
- Ver o que o proprietário e o inquilino enxergam, se há portal e o que ele mostra
- Simular um reajuste e conferir se o cálculo bate com o contrato
- Emitir um relatório de prestação de contas e uma obrigação fiscal como a DIMOB
- Exportar seus dados em CSV para confirmar que dá para sair
- Ler a página de preços e os termos: tarifa por cobrança, percentual, implantação, fidelidade e multa
- Testar o suporte com uma dúvida real e ver em quanto tempo responde
- Anotar no calendário a data em que o teste termina e como cancelar
Regra prática: se o sistema não passa no teste com 3 a 5 contratos reais, ele não vai passar com 30. E se você não consegue exportar os dados no sétimo dia, o preço real dele inclui a sua saída.
Onde o Alugo se encaixa
Sendo direto: o Alugo não é um sistema grátis para operar carteira. Ao criar a conta, você entra num nível gratuito limitado, com 1 imóvel, cadastro básico e vistoria digital (1 vistoria por mês, até 10 fotos), sem análise de crédito e sem finalizar contrato de locação. Serve para conhecer o sistema. Para administrar de verdade, os planos pagos começam em R$ 29,90 (1 imóvel) e vão a R$ 59,90 (até 10), R$ 99,90 (até 30), R$ 149,90 (até 100) e a partir de R$ 249,90 (até 150), em setembro de 2026, mais R$ 1,99 por cobrança recebida.
Todos os planos pagos têm teste grátis de 7 dias, sem taxa de implantação, sem percentual sobre o aluguel e sem fidelidade. O portal do proprietário, o portal do inquilino, a assinatura digital e os relatórios entram a partir do Pro, e o white label nos planos Imobiliária e Empresarial. DIMOB, Carnê-Leão e sugestão de reajuste por contrato estão em todos, e você exporta contratos, imóveis, inquilinos, reajustes e despesas em CSV. O Alugo não é um CRM de vendas: não tem integração com portais de anúncios, site imobiliário nem atribuição de imóvel a corretor. Se o que você precisa é captação e venda, o encaixe é outro.
Perguntas frequentes
Existe sistema para imobiliária grátis de verdade?
Existe software com licença gratuita, como versões instaladas no computador, mas com limites: sem acesso na nuvem, sem backup automático e sem suporte, por exemplo. Para operar uma carteira de locação com cobrança, repasse e portal do proprietário, o mais comum é o plano pago, com período de teste grátis para avaliar antes.
Qual a diferença entre plano gratuito e período de teste?
O plano gratuito não tem prazo, mas limita imóveis ou funções, e serve para conhecer o sistema. O período de teste libera o plano completo por alguns dias e depois cobra, o que serve para validar com a carteira real. Confira nos termos se a cobrança é automática e como cancelar.
Sistema grátis que cobra por boleto compensa?
Só depois de fazer a conta. Multiplique a tarifa pelo número de cobranças mensais da carteira e compare com a mensalidade fixa de outro sistema. Com poucas cobranças pode compensar; conforme a carteira cresce, costuma deixar de compensar.
Dá para administrar imóveis de terceiros só com planilha?
Dá para uma carteira muito pequena, mas a prestação de contas, o controle de reajuste e o histórico por proprietário dependem de disciplina manual e não há portal nem aviso automático. O guia sobre quando trocar de planilha para sistema lista os sinais de que passou do ponto.
O que testar antes de migrar a carteira para um sistema novo?
Cadastre de 3 a 5 contratos reais, gere uma cobrança, faça um repasse, veja o que o proprietário enxerga, simule um reajuste, emita um relatório e exporte os dados. Confirme também tarifas, percentual, implantação, fidelidade e como cancelar.