Planilha Controle de Aluguel Grátis [Download]
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
7 dias grátis. Pede cartão, sem cobrança no período. Cancele quando quiser.
Gerenciar aluguel sem controle financeiro é como dirigir sem painel: você até chega, mas não sabe quanto combustível tem, a que velocidade vai, nem quando vai quebrar. Uma planilha de controle de aluguel resolve o básico: saber quem pagou, quem deve e quanto você recebeu no mês.
Criamos um modelo de planilha gratuita com as colunas, fórmulas e formatação que um proprietário de imóveis precisa. Funciona no Google Sheets e no Excel. Abaixo, explicamos cada campo, como usar e, principalmente, quando a planilha deixa de ser suficiente.
O que uma boa planilha de aluguel precisa ter
Antes de baixar qualquer modelo, entenda o que realmente importa numa planilha de controle de aluguel. Muitas planilhas disponíveis na internet são genéricas demais ou complicadas demais. O equilíbrio certo tem 10 colunas, não 30.
Requisitos essenciais de uma planilha de aluguel:
- Identificação do imóvel (endereço ou apelido)
- Nome do inquilino
- Valor do aluguel atual
- Data de vencimento fixa
- Data de pagamento efetivo
- Cálculo automático de dias em atraso
- Cálculo automático de multa (2%)
- Cálculo automático de juros (1%/mês proporcional)
- Total recebido (aluguel + multa + juros)
- Status visual (em dia, atrasado, pago com atraso)
Colunas e fórmulas do modelo grátis
O modelo traz 2% de multa na coluna H porque é o percentual mais comum em contrato residencial, mas ele não é um teto legal: o limite de 2% do Código de Defesa do Consumidor não se aplica à locação, regida pela Lei 8.245/91, e contratos com multa de até 10% são igualmente válidos. Antes de usar a planilha, troque o 0,02 da fórmula pelo percentual que está no seu contrato (0,10 para 10%), senão você cobra menos do que tem direito. O detalhe do cálculo está em [como cobrar multa de aluguel atrasado](/recursos/cobrar-multa-aluguel-atrasado).
Nosso modelo tem uma aba principal (Pagamentos) e uma aba de resumo (Resumo Mensal). A aba de pagamentos registra cada transação. O resumo consolida os números do mês para facilitar o carnê-leão e a análise financeira.
Aba Pagamentos: campos e fórmulas
Estrutura da aba Pagamentos
| Coluna | Campo | Tipo/Fórmula |
|---|---|---|
| A | Mês referência | Texto (ex: mar/2026) |
| B | Imóvel | Texto (endereço ou apelido) |
| C | Inquilino | Texto (nome completo) |
| D | Valor aluguel | Número (R$) |
| E | Vencimento | Data |
| F | Pagamento | Data |
| G | Dias atraso | =SE(F2>E2;F2-E2;0) |
| H | Multa 2% | =SE(G2>0;D2*0,02;0) |
| I | Juros 1%/mês | =SE(G2>0;D2*0,01/30*G2;0) |
| J | Total devido | =D2+H2+I2 |
| K | Status | =SE(F2="";"Pendente";SE(G2>0;"Pago com atraso";"Em dia")) |
Arraste para o lado para ver toda a tabela
Aba Resumo Mensal: visão consolidada
A aba de resumo puxa dados automaticamente da aba de pagamentos e mostra, mês a mês:
Campos do resumo mensal:
- Total de aluguéis a receber no mês
- Total efetivamente recebido
- Total de multas e juros cobrados
- Quantidade de inquilinos inadimplentes
- Valor total em aberto
- Taxa de inadimplência (% de inadimplentes sobre o total)
Fórmula de reajuste pronta para a planilha
O modelo já reserva um campo para anotar o índice do reajuste, mas a conta em si costuma ficar manual, e é aí que mora o erro mais comum: aplicar o percentual errado ou esquecer de reajustar no mês certo. Adicione estas colunas na aba Pagamentos (ou numa aba separada de Reajustes) e o cálculo passa a sair sozinho, célula por célula.
Colunas para calcular o reajuste na planilha
| Coluna | Campo | Fórmula |
|---|---|---|
| L | Índice acumulado (%) | Número, preenchido à mão (ex: 4,5 para 4,5%) |
| M | Novo valor do aluguel | =ARRED(D2*(1+L2/100);2) |
| N | Próximo reajuste | =DATA(ANO(E2)+1;MÊS(E2);DIA(E2)) |
Arraste para o lado para ver toda a tabela
Para preencher a coluna L sem chutar o número, use a [calculadora de reajuste de aluguel](/ferramentas/calculadora-reajuste-aluguel) do Alugo: ela já traz o índice acumulado atualizado de IGP-M, IPCA e INPC, então você só copia o percentual para a planilha. Se ainda não sabe qual índice está previsto no seu contrato, o artigo [IGP-M ou IPCA: qual índice escolher no contrato de aluguel](/recursos/reajuste-aluguel-igpm-ou-ipca) explica a diferença na prática.
Mesmo com a fórmula pronta, alguém ainda precisa lembrar de atualizar a coluna L todo mês de aniversário do contrato. É esse lembrete manual que o Alugo elimina: o reajuste por IGP-M, IPCA ou INPC é calculado e aplicado automaticamente em cada contrato, com aviso 30 dias antes do vencimento.
Como usar no Google Sheets
Passo a passo para começar a usar:
Acesse o modelo
Clique no link de download e abra no Google Sheets. O arquivo é somente leitura, então faça uma cópia: Arquivo > Fazer uma cópia.
Cadastre seus imóveis
Na aba Pagamentos, preencha as colunas B (imóvel), C (inquilino), D (valor do aluguel) e E (data de vencimento) para cada imóvel.
Registre os pagamentos
Todo mês, quando o pagamento cair na conta, preencha a coluna F (data de pagamento). As colunas G a K calculam automaticamente.
Duplique a linha para o mês seguinte
No início de cada mês, copie as linhas do mês anterior, atualize o mês de referência (coluna A) e limpe a data de pagamento (coluna F).
Confira o resumo
A aba Resumo Mensal consolida os números automaticamente. Use para conferir inadimplência e preparar o carnê-leão.
Baixe a planilha grátis agora
Comece a gerenciar seus aluguéisFormatação condicional: identifique atrasos visualmente
O modelo já vem com formatação condicional configurada. As células da coluna Status (K) mudam de cor automaticamente:
Código de cores:
- Verde: pagamento em dia (status 'Em dia')
- Amarelo: pagamento pendente, ainda dentro do prazo (status 'Pendente', antes do vencimento)
- Vermelho: pagamento atrasado ou pago com atraso (status 'Pago com atraso' ou vencimento ultrapassado)
Essa sinalização visual permite bater o olho na planilha e saber imediatamente quem precisa de uma cobrança. Sem precisar ler linha por linha.
Controle de despesas do imóvel
A receita de aluguel não é lucro líquido. Todo imóvel tem despesas fixas que corroem a rentabilidade: IPTU, condomínio, seguro incêndio, manutenções, taxa de administração (se tiver imobiliária). Nosso modelo inclui uma aba opcional de Despesas para você registrar esses custos.
Despesas que devem entrar no controle:
- IPTU (parcela mensal ou parcela única)
- Condomínio (quando pago pelo proprietário)
- Seguro incêndio obrigatório
- Manutenções e reparos (responsabilidade do proprietário)
- Comissão de imobiliária ou administrador
- Imposto de renda (carnê-leão)
Dica fiscal: despesas com IPTU, condomínio e manutenção paga pelo proprietário podem ser deduzidas da base de cálculo do carnê-leão. Registre tudo com data e valor para economizar no imposto.
Erros comuns que quebram a planilha de aluguel
A planilha para de funcionar bem, na maioria das vezes, não porque falta fórmula, mas porque alguns hábitos de preenchimento quebram o cálculo sem dar erro visível. Os cinco abaixo são os que mais aparecem em planilhas de proprietários com 2 imóveis ou mais.
Erros que fazem sua planilha falhar sem avisar:
- Uma aba por imóvel: parece organizado, mas multiplica o trabalho todo mês e impede ver o total consolidado da carteira de um olhar só. Use uma aba única, com uma linha por pagamento e uma coluna identificando o imóvel, como no modelo deste artigo.
- Data digitada como texto: se a coluna de vencimento ou pagamento não estiver formatada como Data, as fórmulas de dias em atraso retornam erro ou zero mesmo com o pagamento atrasado. Um sinal rápido: data correta fica alinhada à direita da célula, texto fica alinhado à esquerda.
- Esquecer de registrar o mês vago: quando o imóvel fica sem inquilino, é comum simplesmente não preencher a linha daquele mês. O período some do histórico e você perde a noção real de quanto tempo, e quanto dinheiro, cada imóvel fica parado entre um contrato e outro.
- Arrastar a fórmula errada ao duplicar a linha do mês: ao copiar a linha anterior para começar o mês novo (passo 4 do tutorial acima), é fácil deixar uma referência presa e travar as linhas seguintes no mesmo valor. Confira se as fórmulas das colunas G a K atualizaram a referência antes de preencher os dados novos.
- Sobrescrever o valor antigo no reajuste: sem uma coluna de histórico, o valor anterior ao reajuste some da planilha, o que complica o cálculo de multa rescisória e a prestação de contas para o proprietário.
Um mês vago também é despesa disfarçada: ela reduz a rentabilidade real do imóvel mesmo sem aparecer como uma linha de custo. Veja como medir isso em [rentabilidade líquida do aluguel: como controlar as despesas do imóvel](/recursos/rentabilidade-liquida-aluguel-controle-despesas). Se você reconheceu 2 ou mais desses erros na sua rotina, o problema não é falta de organização, é o formato: veja abaixo quando vale trocar de planilha por um sistema.
Quando a planilha deixa de ser suficiente
A planilha é um ponto de partida, mas tem limitações claras. Reconhecer o momento de migrar para um sistema de gestão evita retrabalho e perda de dinheiro.
Sinais de que você precisa de algo além da planilha:
- Você tem 3 ou mais imóveis alugados e gasta mais de 1 hora por mês atualizando a planilha
- Esqueceu de cobrar multa ou reajustar o aluguel mais de uma vez
- Precisa gerar recibos todo mês e faz manualmente
- Quer enviar cobranças automáticas (boleto ou link) e não consegue pela planilha
- Precisa de relatório para o imposto de renda e não sabe consolidar os dados
- Mais de um inquilino está inadimplente e você perdeu o controle de quem deve o quê
Se marcou 2 ou mais itens acima, vale testar um sistema de gestão. O Alugo oferece 7 dias grátis para você migrar seus dados da planilha sem compromisso.
Migre da planilha para gestão automática em 15 minutos
Comece a gerenciar seus aluguéisPlanilha vs. sistema: qual escolher?
Não existe resposta universal. A escolha depende do tamanho da sua carteira e do quanto você valoriza seu tempo. Para facilitar, separamos os perfis:
Recomendação por perfil:
- 1-2 imóveis, inquilino pontual: planilha resolve bem. Baixe nosso modelo e use o Google Sheets
- 2-4 imóveis, atrasos eventuais: planilha funciona, mas você vai sentir falta de lembretes e cobranças automáticas
- 5+ imóveis: sistema de gestão. O tempo que você economiza paga o custo mensal do sistema
- Qualquer quantidade com inadimplência recorrente: sistema de gestão, pela automação de cobrança e notificações
Perguntas frequentes sobre planilha de controle de aluguel
A planilha funciona no Excel?
Sim. O modelo é disponibilizado em Google Sheets, mas você pode baixar em formato .xlsx e usar no Excel normalmente. Todas as fórmulas são compatíveis com Excel 2016 ou superior.
Preciso preencher a planilha todo dia?
Não. Atualize quando receber um pagamento (coluna data de pagamento) e faça uma revisão geral a cada 15 dias para identificar atrasos. Leva menos de 10 minutos por quinzena para 2-3 imóveis.
A planilha calcula o reajuste do aluguel?
O modelo básico não calcula reajuste automático. Temos uma aba separada onde você pode registrar o índice (IGP-M ou IPCA) e a data de reajuste, mas o cálculo é manual. Para reajuste automático com alerta, recomendamos o sistema de gestão.
Posso compartilhar a planilha com meu contador?
Sim, e recomendamos. No Google Sheets, clique em 'Compartilhar' e adicione o email do seu contador com permissão de visualização. Ele terá acesso aos dados que precisa para o carnê-leão e a declaração anual.
A planilha serve para imóveis comerciais?
Sim, a estrutura é a mesma para imóveis residenciais e comerciais. A única diferença é que contratos comerciais costumam ter multas contratuais específicas. Você pode ajustar a fórmula da coluna H para refletir o percentual do seu contrato.
Qual a fórmula para calcular o reajuste na planilha?
Crie uma coluna com o índice acumulado do período em porcentagem (ex: 4,5) e outra com a fórmula =ARRED(valor_atual*(1+índice/100);2), que já arredonda o novo aluguel em duas casas decimais. Para não digitar o percentual errado, confira o índice acumulado de IGP-M, IPCA ou INPC na calculadora de reajuste de aluguel do Alugo.
Uma aba por imóvel ou uma planilha única para todos os imóveis?
Uma planilha única, com uma linha por pagamento e uma coluna identificando o imóvel, funciona melhor a partir de 2 imóveis. Com uma aba por imóvel, você multiplica o trabalho de atualização todo mês e perde a visão consolidada da carteira. Use filtro ou tabela dinâmica para separar por imóvel quando precisar, sem duplicar abas.
Como registrar um imóvel vago (sem inquilino) na planilha?
Crie uma linha normal para o mês, com o imóvel identificado, valor R$ 0,00 e status 'Vago', em vez de deixar o mês em branco. Isso evita que o período desapareça do histórico e permite calcular quanto tempo, em média, cada imóvel fica parado entre um contrato e outro.