IGP-M ou IPCA no aluguel: qual índice usar (e como trocar)
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
7 dias grátis. Pede cartão, sem cobrança no período. Cancele quando quiser.
IGP-M ou IPCA no aluguel? Resposta direta: para a maioria dos contratos residenciais novos, o IPCA é a escolha mais segura, porque é mais estável e previsível para os dois lados. O IGP-M, índice tradicional dos contratos de locação, oscila muito mais: já passou de 23% em um único ano e já fechou ano negativo. Neste artigo você vê o histórico recente dos dois índices, entende qual usar em cada situação e aprende como trocar o índice de um contrato em vigor por aditivo, do jeito certo.
O que cada índice mede (e por que isso muda tudo)
O IGP-M (Índice Geral de Preços, Mercado) é calculado pela FGV e é composto majoritariamente por preços no atacado: cerca de 60% do índice vem do IPA, que reflete preços ao produtor, muito sensíveis ao dólar e às commodities. Só uma fatia menor mede o consumo das famílias. Resultado: quando o câmbio dispara, o IGP-M dispara junto, mesmo que o custo de vida do seu inquilino não tenha subido na mesma proporção.
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE e é a inflação oficial do Brasil. Ele mede o que as famílias realmente pagam em mercado, transporte, moradia e serviços. Por isso tende a ser mais estável e mais fácil de explicar para o inquilino na hora do reajuste de aluguel.
Histórico recente: IGP-M x IPCA lado a lado
Nada explica melhor a diferença entre os dois índices do que os números dos últimos anos. Veja o acumulado de cada ano-calendário:
Variação acumulada por ano: IGP-M (FGV) x IPCA (IBGE)
| Ano | IGP-M | IPCA | |
|---|---|---|---|
| 2020 | +23,14% | +4,52% | |
| 2021 | +17,78% | +10,06% | |
| 2022 | +5,45% | +5,79% | |
| 2023 | -3,18% | +4,62% | |
| 2024 | +6,54% | +4,83% | |
| Acumulado 12 meses (ref. início de 2026) | ~2,0% | ~4,4% |
Arraste para o lado para ver toda a tabela
Olhe para 2020 e 2021: quem tinha contrato atrelado ao IGP-M teria que aplicar reajustes de 23% e depois quase 18%. Na prática, a maioria dos locadores não conseguiu: o inquilino não tinha como pagar, e a saída foi negociar um percentual menor ou perder o inquilino. Agora olhe para 2023: o IGP-M fechou negativo em 3,18%. Pelo índice puro, o aluguel deveria cair.
Índice negativo na data do reajuste? Se o contrato manda aplicar o IGP-M e ele acumulou queda, a leitura mais comum é que o aluguel não sobe naquele ano. Se o aluguel deve cair ou apenas ficar congelado depende da redação da cláusula. Muitos contratos já preveem que, em caso de índice negativo, o valor permanece o mesmo. Vale conferir a sua cláusula antes do aniversário do contrato.
A conclusão do histórico é simples: o IGP-M é uma montanha-russa e o IPCA é uma estrada de asfalto. Em alguns anos o IGP-M rende mais ao locador, em outros rende bem menos (ou nada). No longo prazo, os dois tendem a convergir, mas o caminho do IPCA gera muito menos atrito com o inquilino.
Compare IGP-M e IPCA no seu aluguel agora
Quer saber exatamente quanto fica o seu aluguel por cada índice? A calculadora de reajuste gratuita do Alugo aplica IGP-M, IPCA ou INPC com os índices oficiais atualizados automaticamente. Você compara os dois cenários em segundos.
Calcular reajuste grátisQual índice usar em contratos novos
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 17) deixa as partes livres para convencionar o valor do aluguel e o índice de reajuste. As únicas vedações relevantes: o aluguel não pode ser vinculado ao salário mínimo nem à variação cambial ou moeda estrangeira. Fora isso, a escolha é sua e do inquilino, desde que escrita no contrato.
Como decidir na prática:
- IPCA: melhor escolha padrão para locação residencial. Estável, oficial, fácil de justificar. Reduz a chance de o inquilino contestar o reajuste
- IGP-M: ainda é o mais comum em contratos antigos e em locação comercial. Aceitável se as duas partes entendem a volatilidade, mas prepare-se para negociar em anos de pico
- INPC: alternativa próxima do IPCA, focada em famílias de renda mais baixa. Funciona bem em locações populares
- O que não fazer: deixar o contrato sem índice definido. Sem cláusula expressa, aplicar reajuste vira negociação caso a caso e enfraquece sua posição
Como trocar o índice de um contrato em vigor
Primeira regra: ninguém pode trocar o índice sozinho. Se o contrato prevê IGP-M, você não pode aplicar IPCA por conta própria, nem mesmo se o IPCA for menor e a troca beneficiar o inquilino. Mudança de índice é alteração contratual e exige acordo entre as partes, formalizado em aditivo. O caminho é simples:
Passo a passo para trocar o índice por aditivo:
Proponha a troca por escrito
Mande uma mensagem ou e-mail explicando o motivo. Exemplo: trocar IGP-M por IPCA para dar mais previsibilidade aos reajustes. Inquilino costuma aceitar bem essa proposta, porque o IPCA protege os dois lados dos picos do IGP-M.
Defina a partir de quando vale
O mais limpo é o novo índice valer a partir do próximo aniversário do contrato. A troca não pode ser usada para criar um reajuste extra fora da data-base: a anualidade da Lei 10.192/2001 continua valendo.
Formalize o aditivo contratual
Documento simples, de uma página: identifica o contrato original, declara a substituição da cláusula de reajuste e indica o novo índice e a data de início. Assinado pelas duas partes (e fiador, se houver, para evitar discussão sobre a garantia).
Arquive e atualize sua gestão
Guarde o aditivo junto com o contrato e atualize o índice no seu controle de reajustes. É aqui que muita gente erra: troca o índice no papel e segue calculando pelo antigo na planilha.
Atenção com o fiador: alteração relevante no contrato sem anuência do fiador pode exonerá-lo da garantia. Sempre colha a assinatura do fiador no aditivo, mesmo que a mudança pareça favorável a todos.
O que a lei permite e proíbe na escolha do índice
Resumo das regras legais:
- Lei 8.245/91, art. 17: livre convenção do aluguel, vedada a vinculação ao salário mínimo e à variação cambial
- Lei 10.192/2001, art. 2º: reajuste com periodicidade mínima de 12 meses. Cláusula que preveja reajuste em prazo menor é nula
- Não existe índice obrigatório: nenhuma lei impõe IGP-M ou IPCA. O que vale é o que está escrito no contrato
- Troca de índice: só por acordo entre as partes, via aditivo. Nunca unilateralmente
Definido o índice, o trabalho de verdade é recorrente: lembrar o aniversário de cada contrato, buscar o acumulado correto e comunicar o inquilino. Se você quer entender quando exatamente o reajuste pode ser aplicado, veja o artigo sobre prazos e regras do reajuste anual. E se já perdeu alguma data-base, leia antes o artigo sobre reajuste retroativo: a notícia não é boa, mas tem solução daqui pra frente.
Perguntas frequentes sobre IGP-M e IPCA no aluguel
IGP-M ou IPCA: qual é melhor para o proprietário?
No longo prazo os dois tendem a se aproximar, mas o IPCA é mais previsível e gera menos conflito. O IGP-M pode render mais em anos de dólar alto, porém com risco real de o inquilino não absorver o aumento (como em 2020 e 2021, quando acumulou 23,14% e 17,78%) e de anos negativos (como 2023, com queda de 3,18%). Para contrato residencial novo, IPCA costuma ser a escolha mais inteligente.
Posso trocar o índice do contrato sem o inquilino concordar?
Não. O índice é cláusula contratual e só muda por acordo entre as partes, formalizado em aditivo assinado. Aplicar um índice diferente do previsto, mesmo que menor, é descumprimento do contrato e pode ser contestado.
E se o contrato não tiver índice de reajuste definido?
Sem cláusula de reajuste, o locador não tem base contratual para aplicar aumento automático. O caminho é negociar com o inquilino e formalizar um aditivo definindo o índice daqui pra frente. Por isso todo contrato deve nascer com índice expresso.
Se o IGP-M ficar negativo, o aluguel diminui?
Depende da redação do contrato. Pela aplicação literal do índice, sim, o valor cairia. Mas muitos contratos preveem que, em caso de variação negativa, o aluguel permanece inalterado. Se o contrato não trata do tema, a tendência é manter o valor e negociar, já que reduzir exigiria aplicar o índice ao pé da letra também nos anos de alta.
Posso usar IPCA em locação comercial?
Pode. A liberdade de convenção do art. 17 da Lei 8.245/91 vale para locação residencial e não residencial. O IGP-M segue mais comum no mercado comercial por tradição, mas nada impede IPCA, e a troca via aditivo funciona da mesma forma.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Para situações de conflito sobre índice ou cláusulas do contrato, consulte um profissional. Fontes legais: Lei 8.245/91 e Lei 10.192/2001. Índices: FGV (IGP-M) e IBGE (IPCA). Revisado em junho de 2026.