Quando o aluguel pode ser reajustado? Prazos e regras da lei
Equipe Alugo
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Quando pode reajustar o aluguel? Resposta direta: a cada 12 meses, no mínimo, contados do início do contrato ou do último reajuste aplicado. É o que determina a Lei 10.192/2001. Essa data é chamada de data-base, o aniversário do contrato. Reajustar antes de completar 12 meses é proibido, e cláusula que preveja prazo menor é nula. Neste artigo você entende como funciona o reajuste anual de aluguel, o que é a data-base, a diferença entre reajuste e revisão (que são coisas bem diferentes) e os casos especiais que geram dúvida.
A regra da anualidade: reajuste só a cada 12 meses
A base legal do reajuste de aluguel está na Lei 10.192/2001, que trata dos contratos em geral na economia real. O art. 2º estabelece que a correção de valores em contratos só pode ter periodicidade igual ou superior a um ano, e o §1º é explícito: é nula de pleno direito qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a 12 meses.
Na prática, isso significa três coisas para o locador: o primeiro reajuste só acontece quando o contrato completa 12 meses; os reajustes seguintes acontecem a cada novo ciclo de 12 meses; e se você escrever no contrato um reajuste semestral, essa cláusula simplesmente não vale, mesmo com o inquilino tendo assinado.
Anualidade vale para o reajuste pelo índice. Ela não impede acordos pontuais: se inquilino e locador concordarem livremente em renegociar o valor (para cima ou para baixo) fora da data-base, podem formalizar por aditivo. O que a lei proíbe é a cláusula automática de reajuste em prazo menor que 12 meses.
O que é a data-base do contrato
A data-base é o aniversário do contrato: a data em que ele completa cada ciclo de 12 meses. Se o contrato começou em 10 de junho de 2025, a data-base é 10 de junho. O primeiro reajuste vale a partir de 10 de junho de 2026, o segundo a partir de 10 de junho de 2027, e assim por diante.
Um detalhe técnico que gera muito erro de cálculo: o índice usado é o acumulado dos 12 meses encerrados no mês anterior ao aniversário. Isso acontece porque IGP-M e IPCA do mês corrente só são divulgados depois. Para um reajuste com data-base em junho, usa-se o acumulado de junho do ano anterior a maio do ano atual.
Como aplicar o reajuste anual sem erro:
Confirme a data-base no contrato
Em regra é a data de início da locação. Alguns contratos definem expressamente outra data-base ou ela foi alterada em aditivo. O que está escrito prevalece.
Busque o índice acumulado correto
Acumulado de 12 meses até o mês anterior ao aniversário, no índice previsto no contrato (IGP-M na FGV, IPCA no IBGE). Usar o acumulado do mês errado é o erro de cálculo mais comum.
Calcule o novo valor
Novo aluguel = valor atual x (1 + índice/100). Exemplo: R$ 2.000 com índice de 4,4% = R$ 2.000 x 1,044 = R$ 2.088,00.
Comunique o inquilino com 30 dias de antecedência
A lei não exige forma específica, mas avisar por escrito uns 30 dias antes evita atrito e deixa tudo documentado. Use uma carta de aviso de reajuste e guarde o comprovante de envio.
Calcule o reajuste da sua data-base em 30 segundos
Não quer caçar índice em site de instituto? A calculadora de reajuste gratuita do Alugo já vem com IGP-M, IPCA e INPC atualizados automaticamente. Você informa o valor do aluguel e a data-base, e o novo valor sai pronto.
Calcular reajuste grátisReajuste x revisão de aluguel: não confunda
Muita gente busca "quando pode aumentar o aluguel" misturando dois institutos diferentes. O reajuste é a correção anual pelo índice do contrato: recompõe a inflação, não muda o valor real do aluguel. A revisão é outra coisa: é a adequação do aluguel ao valor de mercado, prevista no art. 19 da Lei 8.245/91, e só pode ser pedida depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo de valor.
Diferenças entre reajuste anual e revisão de aluguel
| Característica | Reajuste anual | Revisão (art. 19, Lei 8.245/91) | |
|---|---|---|---|
| O que faz | Corrige o valor pela inflação | Ajusta o valor ao preço de mercado | |
| Prazo mínimo | 12 meses (Lei 10.192/2001) | 3 anos de vigência ou do último acordo | |
| Base do cálculo | Índice previsto no contrato (IGP-M, IPCA) | Valor de imóveis semelhantes na região | |
| Precisa de acordo? | Não, é automático se previsto em contrato | Sim, ou ação revisional na Justiça | |
| Quem pode pedir | Locador aplica conforme contrato | Locador ou inquilino (a revisão vale para os dois lados) |
Arraste para o lado para ver toda a tabela
Repare no último ponto da tabela: a revisão funciona nas duas direções. Se o mercado da região caiu e o aluguel ficou acima do preço, o inquilino também pode pedir revisão para baixo após 3 anos. Já o reajuste anual pelo índice é direito do locador previsto em contrato e não depende de concordância do inquilino.
Casos especiais que geram dúvida
Situações comuns e como a regra se aplica:
- Contrato prorrogado por prazo indeterminado: o reajuste continua normalmente na mesma data-base, todo ano. A prorrogação não zera nem suspende o ciclo de 12 meses
- Contrato de 30 meses: terá 2 reajustes durante o prazo (aos 12 e aos 24 meses) e segue reajustando anualmente se prorrogado
- Contrato verbal: a locação verbal é válida, mas sem cláusula escrita de índice a cobrança do reajuste fica frágil. O caminho é formalizar o quanto antes, definindo índice e data-base
- Locação comercial: as mesmas regras de anualidade e data-base valem. A diferença prática é o uso mais frequente do IGP-M e a existência da ação renovatória, que é outro tema
- Novo contrato com o mesmo inquilino: se vocês assinaram um contrato novo com valor renegociado, o ciclo de 12 meses conta a partir desse novo contrato
Perdeu a data-base e lembrou meses depois? Cuidado: a jurisprudência majoritária não aceita cobrança retroativa de reajuste não aplicado por esquecimento. Em regra, você só consegue aplicar o novo valor dali pra frente. Esse problema é tão comum que dedicamos um artigo inteiro a ele: reajuste de aluguel retroativo.
Resumo: o calendário do reajuste
Checklist do reajuste anual de aluguel:
- Contrato completou 12 meses desde o início ou desde o último reajuste
- Índice acumulado consultado no mês anterior à data-base, no índice do contrato
- Novo valor calculado: valor atual x (1 + índice/100)
- Inquilino avisado por escrito, idealmente 30 dias antes
- Comprovante do aviso arquivado junto com o contrato
- Valor atualizado na cobrança a partir da data-base
Perguntas frequentes sobre quando reajustar o aluguel
Posso reajustar o aluguel antes de 12 meses?
Não. A Lei 10.192/2001 estabelece periodicidade mínima de um ano para reajuste e considera nula cláusula com prazo menor. O que pode acontecer antes de 12 meses é uma renegociação livre entre as partes, formalizada por aditivo, mas nunca reajuste automático pelo índice.
O reajuste é obrigatório ou posso deixar de aplicar?
O reajuste é um direito do locador, não uma obrigação. Você pode abrir mão dele em um ano para manter um bom inquilino. Mas atenção: se deixar de aplicar por longos períodos, a Justiça costuma entender que não dá para cobrar a diferença retroativamente. O direito vale dali pra frente, após nova comunicação.
O inquilino precisa concordar com o reajuste anual?
Não. Se o contrato prevê o índice e o ciclo de 12 meses se completou, o reajuste se aplica independentemente de concordância. A comunicação por escrito é boa prática de gestão e prova, não um pedido de autorização.
Posso aumentar o aluguel acima do índice se o imóvel valorizou?
No reajuste anual, não: vale o índice do contrato. Para adequar ao valor de mercado, o caminho é a revisão do art. 19 da Lei 8.245/91, possível após 3 anos de vigência ou do último acordo, por negociação ou ação revisional.
Qual índice uso se o contrato prevê IGP-M, mas quero IPCA?
Enquanto o contrato disser IGP-M, é IGP-M. Trocar o índice exige acordo com o inquilino e aditivo contratual assinado. Temos um artigo explicando como fazer essa troca passo a passo.
A data-base muda se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado?
Não. A prorrogação mantém as condições do contrato, incluindo índice e data-base. O aluguel continua sendo reajustado todo ano no mesmo aniversário.
Conteúdo informativo, não substitui aconselhamento jurídico. Fontes legais: Lei 10.192/2001, art. 2º, e Lei 8.245/91, arts. 17 a 19. Revisado em junho de 2026.