Rentabilidade líquida do aluguel: como calcular de verdade
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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A rentabilidade líquida do aluguel mensal é igual ao aluguel recebido no mês menos as despesas do locador naquele mês, dividido pelo valor de mercado do imóvel. Para chegar na líquida anual, some as 12 rentabilidades mensais ou multiplique a média mensal por 12. Ela é diferente da rentabilidade bruta, que só divide o aluguel contratado pelo valor do imóvel, e da rentabilidade real, que ainda desconta o imposto de renda e a inflação do período. Um imóvel com 6% de rentabilidade bruta costuma render de 4% a 5% líquido ao ano, depois de vacância, manutenção e impostos.
Rentabilidade bruta, líquida e real: qual a diferença
A rentabilidade bruta é o número que aparece em anúncio e em comparação rápida entre imóveis: aluguel mensal vezes 12, dividido pelo valor do imóvel. Ela é útil para uma primeira triagem, mas não diz nada sobre o que sobra de fato no bolso do proprietário. A rentabilidade líquida desconta as despesas reais do locador ao longo do ano, inclusive as que só aparecem em alguns meses, como condomínio de vacância ou manutenção pontual, e por isso é sempre menor que a bruta. Já a rentabilidade real vai um passo além: desconta também o imposto de renda pago sobre o aluguel e, se você quiser comparar com outro investimento, a inflação do período, para saber se o poder de compra do retorno de fato cresceu.
Como referência, a rentabilidade bruta de imóveis residenciais no Brasil costuma ficar numa faixa de 4% a 7% ao ano, variando por cidade, tipo de imóvel e momento do mercado. Use essa faixa só como ponto de partida, nunca como meta fixa: o que importa para a sua decisão é a rentabilidade líquida do seu imóvel específico, não a média do mercado.
A fórmula da rentabilidade líquida do aluguel
A fórmula mensal é direta: rentabilidade líquida mensal = (aluguel recebido no mês - despesas do locador no mês) dividido pelo valor de mercado do imóvel, multiplicado por 100 para virar percentual. Para a anual, dois caminhos levam ao mesmo lugar: some o resultado líquido dos 12 meses e divida pelo valor do imóvel, ou calcule a média mensal e multiplique por 12. A conta em si é simples. O que exige atenção é levantar todas as despesas reais do ano, inclusive as que só aparecem em meses específicos, como manutenção, vacância entre contratos ou reforma na troca de inquilino.
As despesas que a maioria dos proprietários esquece de descontar
Ao calcular a rentabilidade líquida, desconte do aluguel recebido:
- IPTU e taxas do imóvel, nos meses em que ficam com o locador ou nos meses em que o imóvel está vago.
- Condomínio nos meses de vacância: sem inquilino morando, a taxa condominial continua vencendo e quem paga é o proprietário.
- Cotas extraordinárias de condomínio, que por lei são do locador, conforme o artigo 22, inciso X, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), mesmo com o imóvel ocupado.
- Seguro incêndio ou seguro obrigatório da locação, quando o contrato deixa esse pagamento por conta do proprietário.
- Manutenção e reparos estruturais, como troca de telhado, infiltração ou parte hidráulica e elétrica que não decorre do uso do inquilino (artigo 22, incisos I e IV, da Lei 8.245/91).
- Taxa de administração da imobiliária ou o custo do sistema de gestão, no caso de quem administra sozinho com uma ferramenta paga.
- Tarifas de cobrança, como a taxa de emissão de boleto ou de recebimento via PIX na conta usada para cobrar o aluguel.
- Vacância: os meses sem aluguel entram no cálculo como receita zero, mas as despesas fixas do imóvel continuam existindo.
- Comissão de locação, o valor equivalente a um aluguel pago ao corretor ou à imobiliária na entrada de um novo inquilino.
- Imposto de renda sobre o aluguel, pelo Carnê-Leão, no caso de pessoa física, ou pelo regime de tributação da pessoa jurídica, quando o imóvel está numa holding ou empresa.
- Depreciação e reforma entre inquilinos: a pintura, os pequenos reparos e os ajustes que praticamente todo imóvel pede na troca de morador.
Exemplo completo: de 6% bruta a rentabilidade líquida real
Pegue um imóvel de R$ 400.000, alugado por R$ 2.000 por mês. A rentabilidade bruta é a conta mais simples de todas: R$ 2.000 vezes 12, dividido por R$ 400.000, dá 6% ao ano, o número que normalmente aparece num anúncio ou numa comparação rápida entre imóveis.
Agora entra a rotina real de um ano de locação. Suponha que o imóvel ficou um mês vago entre a saída de um inquilino e a entrada do próximo, então a receita efetiva caiu para 11 meses de aluguel, R$ 22.000 no ano em vez de R$ 24.000. Nesse mês vago, o condomínio de R$ 450 ficou por conta do proprietário. Some o IPTU anual de R$ 1.200, que o contrato deixou com o locador, mais R$ 900 de manutenção ao longo do ano (uma torneira, um reparo elétrico, ajustes pontuais) e R$ 88 de tarifas de boleto ou PIX nos 11 meses cobrados. O total de despesas do ano fica em R$ 2.638.
O resultado antes do imposto de renda é R$ 22.000 menos R$ 2.638, ou seja, R$ 19.362. Dividido pelo valor do imóvel, isso dá 4,84% ao ano, quase dois pontos percentuais abaixo da rentabilidade bruta de 6%. Falta ainda o imposto de renda: pelo Carnê-Leão, a base de cálculo desconta o IPTU, o condomínio pago pelo locador e a tarifa de cobrança, ficando em R$ 20.262 no ano. A título de exemplo, com uma alíquota efetiva ilustrativa de 15% aplicada sobre essa base (a alíquota real depende da faixa da tabela progressiva vigente e pode ser estimada no simulador de imposto de renda sobre aluguel), o imposto fica perto de R$ 3.039. Descontando isso do resultado, sobra R$ 16.323 no ano, o equivalente a 4,08% de rentabilidade líquida real sobre o valor do imóvel. A diferença entre os 6% do anúncio e os 4,08% reais não é erro de conta: é o retrato mais honesto do que o imóvel de fato devolve.
Bruta x líquida x real, no imóvel do exemplo
| Indicador | Como calcular | Neste exemplo |
|---|---|---|
| Rentabilidade bruta anual | Aluguel mensal contratado x 12, dividido pelo valor do imóvel | R$ 2.000 x 12 ÷ R$ 400.000 = 6,00% a.a. |
| Rentabilidade líquida (antes do IR) | Aluguel recebido no ano menos despesas do locador, dividido pelo valor do imóvel | (R$ 22.000 - R$ 2.638) ÷ R$ 400.000 = 4,84% a.a. |
| Rentabilidade líquida real (após IR) | Resultado líquido menos imposto de renda sobre o aluguel, dividido pelo valor do imóvel | R$ 16.323 ÷ R$ 400.000 = 4,08% a.a. |
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Como montar o controle de despesas por imóvel (DRE simples)
DRE é a sigla de demonstrativo de resultado do exercício, o relatório que mostra receita menos despesa igual a resultado, num período. Para um portfólio de aluguéis, a versão simples é uma DRE por imóvel: uma linha por mês, com a receita do aluguel de um lado e cada categoria de despesa do outro, fechando no resultado líquido daquele mês naquele imóvel. Feito assim, dá para comparar dois imóveis parecidos e descobrir por que um rende mais do que o outro, mesmo cobrando aluguéis próximos.
Como montar a DRE por imóvel
Crie uma linha por imóvel, por mês
Separe cada imóvel do portfólio e abra um registro para cada mês. Isso evita misturar a manutenção de um apartamento com a de outro.
Registre a receita real recebida
Lance o aluguel efetivamente recebido, não o contratado. Multa e juros pagos por atraso entram como receita. Encargos que o inquilino paga direto, como condomínio ou luz, não são receita do locador e não entram na conta.
Lance cada despesa na categoria certa
Separe por categoria: IPTU, condomínio, manutenção, seguro, taxa de administração ou sistema, tarifa de cobrança, comissão de locação e imposto de renda. Categorizar ajuda a achar onde o dinheiro está vazando.
Feche o resultado do mês
Receita menos despesas do mês é o resultado daquele imóvel naquele período. Um mês de manutenção pesada pode fechar negativo, e está tudo bem, desde que a média do ano feche positiva.
Some os 12 meses e divida pelo valor do imóvel
O resultado anual dividido pelo valor de mercado do imóvel é a rentabilidade líquida do ano. Repita para cada imóvel do portfólio e compare os dois números lado a lado.
Despesas para lançar todo mês na DRE do imóvel
- Aluguel recebido (valor e data)
- Multa e juros de atraso recebidos
- IPTU do mês, quando fica com o locador
- Condomínio, apenas nos meses em que o locador pagou
- Cotas extraordinárias de condomínio
- Seguro incêndio ou da locação, quando pago pelo locador
- Manutenção e reparos do mês
- Taxa de administração da imobiliária ou custo do sistema de gestão
- Tarifa de boleto ou PIX de cobrança
- Comissão de locação, no mês da troca de inquilino
- Provisão para reforma entre inquilinos
Planilha ou sistema: o que muda no controle por imóvel
A planilha resolve no começo, com um ou dois imóveis. O problema aparece na escala: cada lançamento é manual, é fácil esquecer o condomínio do mês vago ou a tarifa de cobrança, e montar o relatório do ano vira trabalho extra em março, na hora de declarar o Carnê-Leão. Um sistema de gestão faz o mesmo cálculo automaticamente, puxando a receita de cada cobrança paga e organizando a despesa lançada por imóvel e por categoria. Se você ainda está começando, um modelo de planilha gratuito ajuda a organizar o primeiro controle antes de migrar para um sistema.
Onde cada opção entrega mais e onde entrega menos:
- Planilha: exige lançamento manual de cada despesa, e é fácil esquecer meses vagos ou tarifas pequenas.
- Planilha: o relatório para o imposto de renda precisa ser montado à mão, mês a mês.
- Sistema: puxa a receita das cobranças pagas e organiza a despesa por categoria e por imóvel automaticamente.
- Sistema: já entrega o relatório pronto para declarar no Carnê-Leão e na DIMOB.
O que reduz a base do imposto de renda no aluguel
Pela regra do Carnê-Leão, para pessoa física que recebe aluguel de outra pessoa física, alguns gastos do locador podem ser abatidos direto da base de cálculo do imposto, não só da rentabilidade. Entram nessa lista os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel e ficam por conta do locador, como o IPTU, o condomínio quando é o locador quem paga, as despesas de cobrança do próprio rendimento (como a tarifa do boleto) e o aluguel pago pelo locador quando ele mesmo sublocou o imóvel de terceiros. Já obras, reforma e manutenção normalmente não entram nessa dedução específica: reduzem a rentabilidade líquida, no fluxo de caixa, mas não abatem a base do imposto de renda sobre o aluguel. Os guias de Carnê-Leão mês a mês e de IRPF e isenção do aluguel detalham cada uma dessas hipóteses. Este artigo não substitui orientação de um contador para o seu caso específico, e a tabela do imposto de renda muda com frequência: use o simulador de imposto de renda sobre aluguel para estimar o valor pela tabela progressiva vigente.
Como usar a rentabilidade líquida para decidir o próximo passo
A rentabilidade líquida por imóvel é um número para orientar decisão, não só para virar relatório. Se ela está caindo mês a mês, olhe primeiro a vacância: dias parados dividido pelos dias do período mostra se o problema é preço, anúncio ou região. Se a inadimplência está comendo o resultado, o problema pode estar na cobrança ou na garantia escolhida no contrato. Se o custo de manutenção por metro quadrado está sempre acima da média do seu portfólio, o imóvel pode estar pedindo uma reforma maior, ou já não valer o preço que você imagina. Com vacância, inadimplência e custo de manutenção por m² lado a lado com a rentabilidade líquida, fica mais fácil decidir se o caminho é reajustar no próximo aniversário do contrato, revisar a taxa de administração cobrada pela imobiliária, considerar assumir a gestão sozinho, ou vender um imóvel que estruturalmente não performa.
Perguntas frequentes
Qual é uma boa rentabilidade de aluguel?
Não existe um número único certo, mas a rentabilidade bruta de imóveis residenciais no Brasil costuma ficar entre 4% e 7% ao ano, variando por cidade e tipo de imóvel. A líquida, depois de despesas e vacância, fica de 1 a 2 pontos percentuais abaixo. Compare o seu imóvel com imóveis parecidos na mesma região, e prefira olhar sempre a líquida, que reflete o retorno de fato.
Como calcular a rentabilidade líquida do aluguel?
Some tudo que você recebeu de aluguel no ano, subtraia todas as despesas do locador no mesmo período (IPTU, condomínio de meses vagos, manutenção, tarifas de cobrança, comissão e imposto de renda) e divida o resultado pelo valor de mercado do imóvel. Multiplique por 100 para ter o percentual anual.
O que desconta da rentabilidade líquida do aluguel?
Descontam a rentabilidade líquida: meses de vacância, IPTU e condomínio quando ficam com o locador, cotas extraordinárias de condomínio, manutenção e reparos estruturais, seguro, taxa de administração ou custo do sistema de gestão, tarifas de cobrança, comissão de locação e o imposto de renda sobre o aluguel recebido.
Vale mais a pena alugar um imóvel ou deixar o dinheiro na renda fixa?
Depende de fatores que vão além do percentual, como liquidez, risco e o perfil de quem decide. A renda fixa costuma ser mais líquida e previsível; o imóvel soma o aluguel a uma eventual valorização, mas exige gestão e tem liquidez menor na venda. Compare a rentabilidade líquida real do imóvel com o rendimento líquido de impostos da aplicação, nunca a bruta, e para uma decisão de investimento o ideal é consultar um planejador financeiro.
Como calcular a vacância de um imóvel alugado?
Divida o número de dias, ou meses, em que o imóvel ficou sem inquilino pelo total de dias do período analisado, e multiplique por 100. Um imóvel vago 30 dias em um ano de 365 tem cerca de 8% de vacância no período, o suficiente para derrubar a rentabilidade líquida em quase meio ponto percentual.
A reforma entre um inquilino e outro entra na rentabilidade líquida?
Entra, e costuma ser um dos gastos mais esquecidos no cálculo. Pintura, pequenos reparos e ajustes na troca de morador são despesa do locador na maioria dos contratos residenciais. O mais realista é provisionar uma média mensal ao longo do ano, em vez de lançar tudo de uma vez no mês da reforma, para não distorcer o resultado daquele mês específico.
Rentabilidade líquida é o número que decide o próximo passo
A rentabilidade bruta vende o imóvel no anúncio; a líquida é que decide se vale a pena manter, reajustar, trocar de imobiliária ou vender. O cálculo não é complicado, mas depende de um controle de despesas por imóvel atualizado todo mês, e não reconstruído às pressas em março para declarar o Carnê-Leão. No Alugo, cada imóvel tem o controle de despesas, o relatório de resultado receita menos despesa e a cobrança automática com baixa de pagamento, tudo num só lugar, sem depender de planilha.