IPTU, Condomínio e Seguro no Aluguel: Quem Paga o Quê em 2026
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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IPTU, condomínio, seguro e contas de consumo geram dúvida em quase toda locação. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define uma regra padrão para cada despesa, mas o contrato pode ajustar parte delas. Entender essa divisão evita cobrança indevida, atrito com o inquilino e prejuízo na hora de prestar contas.
A regra geral da Lei do Inquilinato
A lógica da lei é simples: o inquilino paga o que decorre do uso do imóvel no dia a dia, e o proprietário paga o que é investimento no patrimônio ou obrigação estrutural. Por isso o inquilino arca com consumo e despesas ordinárias de condomínio, enquanto o dono responde por obras, fundo de reserva e tributos sobre a propriedade. O contrato pode transferir alguns encargos (como o IPTU) ao inquilino, desde que de forma expressa.
Quem paga cada despesa (regra padrão)
| Despesa | Quem paga | Observação | |
|---|---|---|---|
| IPTU | Proprietário (lei); inquilino se o contrato previr | Repasse ao inquilino é muito comum e válido | |
| Condomínio ordinário | Inquilino | Limpeza, água comum, salários, conservação | |
| Condomínio extraordinário | Proprietário | Obras, fundo de reserva, benfeitorias | |
| Seguro incêndio | Proprietário; repassável por contrato | Obrigatório em muitos condomínios | |
| Água, luz, gás | Inquilino | Consumo durante a locação | |
| Reparos estruturais | Proprietário | Problemas anteriores ou de uso normal | |
| Pequenos reparos de uso | Inquilino | Danos causados pelo uso ou descuido |
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IPTU: de quem é a conta
Pela lei, o IPTU é um encargo do proprietário, já que incide sobre a propriedade. Na prática, porém, a grande maioria dos contratos transfere o IPTU ao inquilino, e isso é plenamente válido quando está escrito de forma clara. Se o contrato é omisso, a conta fica com o proprietário. Por isso vale deixar a responsabilidade pelo IPTU expressa no contrato, definindo inclusive se o pagamento será à vista ou diluído nas parcelas.
Condomínio: ordinárias x extraordinárias
Essa é a divisão que mais gera discussão. A lei separa claramente as duas naturezas de despesa:
Despesas ordinárias (do inquilino):
- Limpeza, conservação e pintura das áreas comuns.
- Salários e encargos de funcionários do condomínio.
- Consumo de água, luz e gás das áreas comuns.
- Manutenção de elevadores, portões e equipamentos de uso comum.
- Rateios de despesas correntes do dia a dia.
Despesas extraordinárias (do proprietário):
- Obras de reforma que valorizem o prédio e benfeitorias.
- Fundo de reserva (quando destinado a obras e melhorias).
- Pintura geral da fachada e impermeabilização.
- Instalação de equipamentos novos (interfone, câmeras, playground).
- Indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação.
Guarde sempre o demonstrativo do condomínio. É ele que comprova quais cobranças são ordinárias (do inquilino) e quais são extraordinárias (do proprietário), evitando que você pague o que não deve ou cobre o inquilino indevidamente.
Seguro incêndio
O seguro incêndio do imóvel locado é, em regra, responsabilidade do proprietário, por proteger o patrimônio. Muitos contratos repassam o custo ao inquilino, o que é aceito quando previsto expressamente. Vale conferir também a convenção do condomínio: alguns exigem seguro obrigatório, com rateio que entra como despesa ordinária.
Água, luz e gás
As contas de consumo durante a locação são do inquilino. O ideal é transferir as titularidades para o nome dele no início do contrato, evitando que faturas atrasadas recaiam sobre o proprietário. Na saída, confira se há débitos pendentes antes de devolver a garantia.
Perguntas frequentes
Quem paga o IPTU do imóvel alugado?
Pela Lei do Inquilinato, o IPTU é encargo do proprietário, mas o contrato pode transferi-lo ao inquilino, o que é muito comum e válido. Se o contrato nada diz, a conta fica com o proprietário.
Inquilino paga fundo de reserva do condomínio?
Em regra, não. O fundo de reserva, quando destinado a obras e melhorias, é despesa extraordinária e cabe ao proprietário. O inquilino paga apenas as despesas ordinárias, ligadas ao dia a dia do condomínio.
Posso cobrar o condomínio junto com o aluguel?
Sim. É comum o proprietário ou o sistema de gestão cobrar aluguel e condomínio ordinário em um único boleto ou PIX, desde que os valores estejam discriminados. Isso facilita o controle e a prestação de contas.
De quem é o seguro incêndio?
Em regra é do proprietário, por proteger o imóvel, mas pode ser repassado ao inquilino se o contrato previr. Verifique também se a convenção do condomínio já inclui um seguro obrigatório rateado.
O inquilino deixou contas de água e luz atrasadas. O que fazer?
Débitos de consumo do período da locação são de responsabilidade do inquilino e podem ser descontados da garantia, desde que comprovados. Por isso vale manter as titularidades no nome dele e conferir tudo na vistoria de saída.