Sistema de Locação para Construtora e Incorporadora
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Qual sistema a construtora usa para alugar unidades
A construtora ou incorporadora que aluga as próprias unidades precisa de um sistema de locação, que cuida de contrato, cobrança, reajuste e repasse por unidade, e pode mantê-lo ao lado do ERP de construção (Sienge, TOTVS e similares), que cuida de obra, contabilidade e vendas. O ERP é a melhor escolha quando a locação é pequena dentro de um grupo que já roda tudo nele. O sistema de locação é a melhor escolha quando o aluguel virou operação: dezenas ou centenas de unidades, inquilinos, boletos e reajustes todo mês.
Em uma frase: o ERP de obra registra o resultado da locação na contabilidade; o sistema de locação faz a locação acontecer. O Alugo é o segundo tipo, não se integra com Sienge, TOTVS nem com qualquer ERP ou contabilidade, e esta página mostra onde cada um é melhor.
ERP de construção x sistema de locação
Os dois resolvem problemas diferentes, e confundi-los é o erro mais comum na escolha. A tabela separa o que cada tipo de sistema faz de forma nativa. A coluna do ERP descreve o perfil geral dessa categoria; a TOTVS, por exemplo, publica na página de Gestão de Imóveis módulos de vendas, de aluguel, de condomínio e de obrigações contábeis e fiscais (consultada em 14/10/2026), mas o que está incluído no seu contrato só o fornecedor confirma.
ERP de construção x sistema de locação
| Necessidade | ERP de construção | Sistema de locação (Alugo) |
|---|---|---|
| Obra, orçamento, suprimentos | Sim, é a função principal | Não faz |
| Venda de unidades e recebíveis da venda | Sim, em geral | Não faz |
| Contabilidade e obrigações fiscais integradas | Sim, é onde ele é mais forte | Não integra com contabilidade ou ERP |
| Contrato, vistoria e assinatura eletrônica do aluguel | Varia por fornecedor e módulo | Sim, por unidade |
| Cobrança do aluguel por boleto e PIX com baixa automática | Varia por fornecedor e módulo | Sim, com tarifa de R$ 1,99 por cobrança recebida |
| Reajuste do aluguel por contrato | Varia por fornecedor e módulo | Sugestão por contrato no aniversário, aplicação em lote |
| Cadastro de empreendimento com unidades em lote | Sim, no contexto de obra e venda | Sim: de 2 a 50 unidades por vez, cada uma com contrato próprio |
| Repasse ao dono da unidade com taxa de administração | Varia por fornecedor e módulo | Sim, repasse por dono e conta do proprietário |
| Preço publicado e cadastro sem implantação | Em geral sob consulta | Preço por faixa de imóveis, cadastro self-service |
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Quando o ERP de obra é a melhor escolha
Seja honesto na decisão: há situações em que adicionar um sistema de locação não compensa.
- A locação é um detalhe do grupo: poucas unidades alugadas, contrato por contrato resolvido pela equipe que já opera o ERP.
- A contabilidade precisa nascer do aluguel automaticamente: se o fechamento contábil exige lançamento direto da cobrança no mesmo sistema (competência, CPC 06, Dimob), o módulo de aluguel do ERP evita retrabalho. O Alugo não faz essa integração.
- Você já paga pelo módulo e a equipe já o domina: trocar só para trocar custa mais do que o ganho.
- Você precisa de venda e locação do mesmo cliente numa visão única: isso é característica de ERP com módulo comercial, que o Alugo não tem.
O sistema de locação entra quando o gargalo é a rotina do aluguel: emitir e conferir boletos, saber quem pagou, reajustar contratos no mês certo, fazer o repasse ao investidor que comprou unidades e prestar contas. Para comparar com sistemas feitos para imobiliárias, veja os melhores sistemas para imobiliária de locação.
Os três cenários de locação numa construtora
1. Estoque não vendido alugado enquanto aguarda venda
A construtora entrega o empreendimento e aluga as unidades que sobraram. O contrato é temporário na prática, a unidade pode ser vendida a qualquer momento e a receita do aluguel precisa ser acompanhada por unidade. Cada unidade vira um imóvel independente dentro do empreendimento, com contrato e cobrança próprios, e o painel mostra ocupadas x vagas.
2. Multifamily ou build to rent: o empreendimento nasce para renda
Aqui o aluguel é o negócio: dezenas ou centenas de unidades no mesmo endereço, renovações, reajustes e vacância constantes. O que pesa é cadastro em lote, cobrança automática e reajuste sem planilha, além do resultado do empreendimento (recebido total e no mês, despesas lançadas).
3. Salas comerciais, galpões e centros comerciais
Contratos comerciais têm regras próprias (prazo, renovatória, garantias) e custos comuns do prédio. O empreendimento aceita os tipos comercial, residencial, misto, galpão e centro comercial, e a despesa comum pode ser lançada no empreendimento e rateada por fração ideal. Para o lado contratual, veja locação comercial para pessoa jurídica.
Como o Alugo organiza empreendimento, unidades e donos
A estrutura segue a lógica do prédio, sem misturar a locação com o resto da incorporação:
- Empreendimento: cadastro do prédio, condomínio, galpão ou centro comercial, com CNPJ, endereço, administradora do condomínio e síndico.
- Unidades em lote: de 2 a 50 unidades de uma vez, com nomes personalizados opcionais. Cada unidade continua um imóvel independente, com contrato e repasse próprios; o empreendimento agrupa.
- Painel do empreendimento: unidades, ocupadas x vagas, número de donos, recebido total e no mês, e despesas lançadas.
- Donos diferentes na mesma obra: quando parte das unidades foi vendida a investidores e a construtora administra a locação, cada unidade tem o seu proprietário, com repasse por dono, taxa de administração descontada e conta do proprietário (a despesa é descontada do próximo repasse).
- Despesas: lançadas na unidade ou no empreendimento (custo comum do prédio), com rateio por fração ideal ou divisão igualitária, e despesas recorrentes.
- Contrato e vistoria: contrato e aditivo com assinatura eletrônica, vistoria digital, inclusive com o perfil de vistoriador terceirizado, e central de ocorrências com fornecedores.
O repasse a investidores segue o mesmo mecanismo de qualquer administradora: veja como funciona o repasse automático ao proprietário.
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Monte o empreendimento e as unidades antes de decidir
Cadastrar o primeiro empreendimentoReajuste, cobrança e relatórios: o que existe e o que não existe
Transparência aqui evita frustração na implantação.
- Cobrança: boleto e PIX automáticos, com baixa automática quando o pagamento cai. Tarifa de R$ 1,99 por cobrança recebida, boleto ou PIX.
- Reajuste: o sistema sugere o reajuste de cada contrato no aniversário, com índices como IGP-M, IPCA, IGP-DI, INCC e IPC-Fipe, e permite aplicar vários de uma vez, até 50 por vez. Não há aviso automático ao inquilino sobre o reajuste: a comunicação é uma etapa da sua rotina. Detalhes em reajuste em massa na carteira de locação.
- Relatórios (a partir do plano Pro, perfil administrador): DRE anual mês a mês, inadimplência e projeções que podem ser filtradas por empreendimento. O DRE não filtra por empreendimento; o resultado por empreendimento está no painel dele e nas projeções.
- Prestação de contas: PDF ou CSV enviado por e-mail ao proprietário, e NFS-e da comissão de administração.
- Carteira existente: importação por planilha, até 2.000 locações, sem histórico de boletos antigos.
- O que não existe: integração com Sienge, TOTVS ou qualquer ERP e contabilidade, contas a pagar da construtora, OFX, centro de custos, venda de unidades, gestão de obra e atribuição de imóvel a corretor.
Pontos legais e fiscais da locação pela construtora
A locação segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), independentemente de quem é o locador. Três pontos aparecem com frequência em empreendimento:
- Venda de unidade alugada: o locatário tem preferência na compra (art. 27) e, se o contrato não for por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula, o comprador pode denunciá-lo, com prazo de 90 dias para a desocupação (art. 8). Isso pesa quando o estoque é alugado enquanto aguarda venda.
- Locação não residencial: o locatário que cumprir os requisitos do art. 51 tem direito à renovação compulsória, por ação renovatória, o que influencia o prazo e o planejamento da sala comercial.
- Built to suit: a locação sob encomenda para o locatário tem regra própria no art. 54-A, com prevalência do que foi contratado e a possibilidade de as partes renunciarem à revisão do aluguel durante o prazo.
- Reajuste: a periodicidade mínima é anual (Lei 10.192/2001), com o índice combinado no contrato.
Já a tributação da receita de aluguel da incorporadora, inclusive a relação com o RET (regime especial de tributação da incorporação) e a contabilização por competência, depende do regime e da data de cada empreendimento. A Receita Federal já tratou do tema em soluções de consulta, e a conclusão muda conforme o caso. Este conteúdo é informativo e não substitui o parecer do seu advogado ou contador.
Checklist para escolher o sistema
Teste estes pontos com os dados reais do seu empreendimento antes de assinar qualquer coisa:
- Cadastro do empreendimento e de todas as unidades em lote, sem digitar uma a uma
- Cada unidade com contrato, cobrança, vistoria e repasse próprios
- Unidades com donos diferentes e repasse por dono com taxa de administração
- Despesa do prédio rateada por fração ideal entre as unidades
- Reajuste sugerido por contrato e aplicado em lote, com o índice certo (inclusive INCC, se for o caso)
- Cobrança por boleto e PIX com baixa automática e relatório de inadimplência
- Painel do empreendimento com ocupação, recebido e despesas
- Prestação de contas ao investidor em PDF ou CSV
- Perfis de acesso para a equipe, inclusive vistoriador terceirizado
- Importação da carteira atual por planilha
- Preço claro: mensalidade, tarifa por cobrança e custo de implantação por escrito
- Definição de quem fará a ponte com a contabilidade, já que não há integração com o ERP
Implantação em 5 passos
Da planilha ao primeiro boleto, sem parar a operação:
Cadastre o empreendimento
Informe tipo, CNPJ, endereço, administradora do condomínio e síndico. É o agrupador de tudo que vem depois.
Crie as unidades em lote
Gere de 2 a 50 unidades por vez, com nomes personalizados (bloco A 101, A 102). Repita por bloco ou andar.
Vincule os donos
Unidades que seguem da construtora têm a própria empresa como proprietária. Unidades vendidas a investidores recebem o proprietário correspondente, com a taxa de administração do repasse.
Traga os contratos em andamento
Importe por planilha (até 2.000 locações) ou cadastre os vigentes preservando a data-base do reajuste. Veja o passo a passo em como cadastrar contratos em andamento no sistema.
Emita a primeira cobrança e rode um ciclo
Confira baixa, despesas rateadas e prestação de contas por um mês antes de desligar a planilha. O painel do empreendimento mostra se os números batem.
Quanto custa
O Alugo publica o preço por faixa de imóveis: Básico R$ 29,90 (1 imóvel), Pro R$ 59,90 (até 10), Gestão R$ 99,90 (até 30), Empresarial R$ 149,90 (até 100) e Imobiliária a partir de R$ 249,90 (até 150 imóveis), com carteiras maiores sob consulta. Tarifa de R$ 1,99 por cobrança recebida, boleto ou PIX. São 7 dias grátis e sem fidelidade. Para dimensionar o custo total de qualquer sistema, inclusive implantação, leia quanto custa um sistema para imobiliária de locação. Valores de ERP de construção costumam ser sob consulta e dependem dos módulos contratados, então peça proposta por escrito.
Perguntas frequentes
Construtora pode usar o mesmo sistema de imobiliária para alugar as unidades?
Pode, se ele cuidar de locação por unidade: contrato, cobrança, reajuste e repasse. O que diferencia a construtora é o agrupamento por empreendimento, as unidades em lote e, quando há investidores, o repasse por dono. No Alugo, o empreendimento agrupa unidades que continuam imóveis independentes.
O Alugo integra com Sienge ou TOTVS?
Não. O Alugo não tem integração com Sienge, TOTVS nem com qualquer ERP ou contabilidade. Ele cuida da operação do aluguel; o lançamento contábil continua no seu ERP ou com o seu contador, a partir dos relatórios de prestação de contas em PDF e CSV.
Dá para cadastrar um prédio inteiro de uma vez?
Sim. Depois de criar o empreendimento, é possível cadastrar de 2 a 50 unidades de uma vez, com nomes personalizados opcionais, e repetir por bloco. Contratos já vigentes entram por planilha, em até 2.000 locações.
Como funciona o reajuste das unidades alugadas?
O sistema sugere o reajuste de cada contrato no aniversário, com índices como IGP-M, IPCA, IGP-DI, INCC e IPC-Fipe, e permite aplicar até 50 reajustes pendentes de uma vez. Não há aviso automático ao inquilino: a comunicação é feita por você.
A construtora precisa de um sistema de locação se já tem ERP?
Depende do peso da locação. Com poucas unidades alugadas e o módulo de aluguel do ERP em uso, o ERP basta. Quando o aluguel vira operação, com boletos, reajustes, vacância e repasse a investidores todo mês, um sistema focado em locação costuma reduzir o trabalho manual, mantendo o ERP para obra e contabilidade.
Dá para ver o resultado por empreendimento?
Sim: o painel do empreendimento mostra unidades, ocupadas x vagas, recebido total e no mês e as despesas lançadas, e as projeções podem ser filtradas por empreendimento. O DRE anual é da carteira, sem filtro por empreendimento.
Qual sistema escolher
Se a locação é um detalhe do seu grupo e a contabilidade precisa nascer do aluguel no mesmo sistema, fique com o módulo do ERP de obra. Se o aluguel das unidades virou uma operação, com muitas unidades no mesmo endereço, boletos, reajustes e repasse a investidores, um sistema de locação resolve a rotina com preço publicado e sem implantação. Faça o teste do jeito mais honesto: cadastre um bloco real e emita a primeira cobrança antes de decidir.