Aluguel a 3,65%: o regime de transição para contratos assinados até 16/01/2025
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
7 dias grátis. Pede cartão, sem cobrança no período. Cancele quando quiser.
Quem tem contrato de aluguel por prazo determinado, firmado até 16 de janeiro de 2025, pode optar por recolher IBS e CBS a 3,65% da receita bruta recebida, no lugar do cálculo normal. A opção é irretratável por todo o contrato e não se faz preenchendo formulário: ela se manifesta na emissão da primeira nota fiscal com essa tributação. Ou seja, a primeira nota do contrato decide o regime até o fim dele. É a regra menos comentada da reforma no aluguel e a que tem consequência mais definitiva.
O que é o regime de transição, em uma frase
É uma porta de saída para contratos que já existiam quando a reforma foi publicada. A lógica é simples: quem assinou um aluguel de cinco anos em 2024 combinou um valor sem contar com tributo novo nenhum, e não tem como voltar ao inquilino e renegociar por causa de uma lei que veio depois. Então a lei permite trocar o cálculo cheio por um percentual único sobre o que entra.
Esse percentual é de 3,65% da receita bruta recebida, somando IBS e CBS, e está no artigo 487 da Lei Complementar 214/2025, detalhado no regulamento do IBS.
Quem pode optar: as condições, uma por uma
Todas precisam ser verdadeiras
- Você é contribuinte de IBS e CBS pela locação. Quem não é contribuinte não emite nota e não tem o que optar.
- O contrato é por prazo determinado. Contrato por prazo indeterminado fica de fora.
- O contrato foi firmado até 16 de janeiro de 2025, data da publicação da lei.
- Você consegue comprovar essa data por um dos meios aceitos, que mudam conforme o contrato seja residencial ou não.
- A primeira nota fiscal daquele contrato ainda não foi emitida com outra tributação.
Repare na última condição. Se a primeira nota do contrato já saiu pelo cálculo normal, a porta fechou: a opção é manifestada justamente pela primeira emissão, e ela é irretratável nos dois sentidos.
Residencial e não residencial têm regras diferentes
Essa distinção passa despercebida e muda quem consegue optar de verdade. O contrato não residencial tem uma exigência a mais, de registro, que muita locação comercial simplesmente não cumpriu.
As duas portas do regime de transição
| Item | Contrato residencial | Contrato não residencial |
|---|---|---|
| Até quando vale | Pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro | Pelo prazo original do contrato |
| Data limite de assinatura | 16 de janeiro de 2025 | 16 de janeiro de 2025 |
| Como comprovar a data | Firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovação do pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato | Firma reconhecida ou assinatura eletrônica |
| Exige registro | Não | Sim: registro em cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilização à Receita e ao Comitê Gestor |
Arraste para o lado para ver toda a tabela
A porta residencial é a mais generosa, e por um motivo prático: aceita comprovante de PAGAMENTO como prova da data. Quem recebeu o primeiro aluguel por PIX ou boleto dentro do prazo tem a prova pronta, sem cartório.
Como se faz a opção, e por que isso assusta
Não existe formulário, requerimento nem protocolo. O regulamento diz que a opção é manifestada por meio da emissão do primeiro documento fiscal daquela locação com a tributação do regime. A nota é o ato.
Some a isso duas coisas que estão no mesmo dispositivo: a opção é irretratável para todo o período do contrato, e quem opta declara automaticamente estar ciente das condições e se compromete a guardar o contrato pelo prazo prescricional. Se a Receita pedir e o contrato não sustentar os requisitos, a diferença é cobrada por lançamento de ofício.
Traduzindo para a rotina: a primeira nota de cada contrato antigo é uma decisão de anos, tomada num clique. Se você usa sistema para emitir, ele não pode escolher isso sozinho, nem 'assumir o padrão'. O padrão errado é definitivo.
O que você abre mão ao optar
O regime de transição afasta o resto
- Fica vedada a apropriação de créditos de IBS por quem faz a opção.
- A opção afasta qualquer outra forma de incidência sobre aquela operação: você não soma o 3,65% com o cálculo normal, é um ou outro.
- Não entram os benefícios do regime normal para locação, como a redução de alíquota e o desconto mensal por imóvel residencial, que só existem no cálculo cheio.
3,65% é bom negócio? Depende, e a conta é do contador
Não dá para responder isso em artigo, e desconfie de quem responde. O 3,65% incide sobre a receita bruta recebida, sem deduções. O regime normal tem alíquota reduzida para locação, permite tirar da base o IPTU e o condomínio quando o inquilino é quem suporta, e ainda aplica um desconto mensal por imóvel residencial. Ou seja, os dois caminhos dependem de coisas diferentes.
O que faz pender para cada lado
- Aluguel residencial de valor baixo, com IPTU e condomínio embutidos e comprovados: o cálculo normal costuma se beneficiar mais das deduções e do desconto por imóvel.
- Aluguel de valor alto, sem encargos embutidos: o percentual único fica mais simples e previsível.
- Contrato longo assinado em 2024: o horizonte importa tanto quanto a alíquota, porque a escolha vale até o fim dele.
- Ano da transição: as alíquotas do regime normal sobem ao longo dos anos, e o 3,65% não muda. O que é melhor em 2027 pode não ser em 2030.
Este texto explica a mecânica, não recomenda escolha. A decisão entre os dois regimes é do proprietário com o contador dele, e precisa ser tomada ANTES da primeira nota daquele contrato, não depois.
Como provar que o contrato é antigo
A prova é do contribuinte, e é aqui que a organização de quem administra faz diferença. Três documentos resolvem, conforme o caso.
As três provas aceitas
Assinatura eletrônica com data
Contrato assinado por plataforma de assinatura digital carrega carimbo de tempo. Serve para residencial e não residencial, e é a prova mais fácil de recuperar anos depois.
Firma reconhecida em cartório
O reconhecimento de firma fixa a data. Serve para os dois tipos de contrato.
Comprovante do primeiro pagamento
Só para residencial: a comprovação de pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato. É a porta de quem assinou em papel comum e nunca levou a cartório.
Seus contratos antigos têm prova de data?
No Alugo, o contrato assinado eletronicamente guarda o carimbo de tempo e o histórico de recebimento fica no mesmo lugar. São exatamente as duas provas que o regime de transição aceita, sem você precisar procurar papel em gaveta anos depois.
Testar o Alugo grátisPerguntas frequentes
Contrato assinado em fevereiro de 2025 entra no regime de transição?
Não. A data limite é 16 de janeiro de 2025, que é a data de publicação da Lei Complementar 214/2025. Contrato firmado depois disso segue o regime normal.
Se eu renovar o contrato antigo, continuo no 3,65%?
O regime vale pelo prazo ORIGINAL do contrato, e no residencial até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. Renovação e novo prazo são pontos para conferir com o contador antes de emitir, porque a resposta depende de como a prorrogação foi formalizada.
Posso optar agora e mudar de ideia no ano que vem?
Não. O regulamento diz que a opção é irretratável para todo o período do contrato. É por isso que a primeira nota de cada contrato antigo merece atenção.
Meu contrato é comercial e nunca foi registrado em cartório. Perdi a chance?
No não residencial, o regulamento exige registro em cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025, ou a disponibilização do contrato à Receita e ao Comitê Gestor. Se nenhuma das duas aconteceu, o caminho é confirmar a situação com o contador antes de emitir a primeira nota.
O 3,65% substitui o imposto de renda do aluguel?
Não. Ele é IBS e CBS, tributos sobre consumo. O imposto de renda sobre o aluguel continua existindo e seguindo as regras próprias, com carnê-leão e declaração anual.
Quem tem imóvel em nome de empresa também pode optar?
Sim, a regra fala em contribuinte, sem distinguir pessoa física de jurídica, desde que o contrato cumpra as condições de prazo determinado, data e comprovação.
Este conteúdo explica a mecânica do regime de transição e não substitui a orientação do seu contador. As regras da reforma tributária foram detalhadas ao longo de 2026 e ainda dependem de atos complementares, então confirme a situação do seu contrato antes de emitir a primeira nota.