Reforma Tributária e Aluguel 2026: O Que Muda Para Quem é Proprietário
Equipe Alugo
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A Reforma Tributária aprovada em 2024 começa a entrar em vigor em 2026, e o mercado de aluguel é um dos mais afetados. Proprietários, inquilinos e imobiliárias precisam entender o que muda com os novos tributos IBS e CBS, quem será considerado contribuinte e como isso afeta o valor do aluguel.
Neste guia explicamos ponto a ponto as mudanças, em linguagem simples e com exemplos práticos para proprietários e inquilinos.
O que são IBS e CBS
A Reforma Tributária substitui cinco tributos (PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI) por dois novos: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), estadual e municipal. A locação de imóveis passa a ser considerada operação onerosa com bens, sujeita a esses novos tributos.
Quem realmente vira contribuinte (a regra é cumulativa)
Aqui está o ponto que mais gera confusão. Ter muitos imóveis NÃO basta para virar contribuinte de IBS/CBS, e receber bastante de aluguel também não basta sozinho. A regra geral é cumulativa: você só se torna contribuinte se, no ano-calendário anterior, recebeu receita de aluguel acima de R$ 240 mil E essa receita veio de mais de 3 imóveis. As duas condições ao mesmo tempo.
Existe ainda uma regra para o ano corrente: se a sua receita de aluguel ultrapassar R$ 288 mil dentro do próprio ano (os R$ 240 mil mais a margem de 20% prevista na lei), você passa a ser contribuinte a partir daí, independentemente da quantidade de imóveis.
Você vira contribuinte de IBS/CBS?
| Sua situação | Vira contribuinte? | |
|---|---|---|
| Até 3 imóveis, qualquer receita até R$ 240 mil/ano | Não. Isento de IBS/CBS | |
| Mais de 3 imóveis, mas receita abaixo de R$ 240 mil/ano | Não. Falta o critério de receita | |
| Receita acima de R$ 240 mil/ano, mas com 1 a 3 imóveis | Não. Falta o critério de quantidade | |
| Mais de 3 imóveis E receita acima de R$ 240 mil no ano anterior | Sim (regra geral) | |
| Receita acima de R$ 288 mil no ano corrente, qualquer nº de imóveis | Sim (regra dos 20%) |
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A Receita Federal confirmou esse entendimento em janeiro de 2026, ao desmentir o boato de que todo proprietário pagaria o novo imposto. Pelos dois critérios cumulativos, a grande maioria dos locadores pessoa física continua totalmente isenta de IBS e CBS.
Alíquotas e reduções para aluguel residencial
Para quem se enquadra como contribuinte, a lei prevê tratamento diferenciado para a locação:
Benefícios fiscais na locação:
- Redução de 70% na base de cálculo: a alíquota efetiva fica em torno de 8% do valor do aluguel.
- Dedução social de R$ 600 por imóvel residencial alugado, que reduz ainda mais a base (benefício exclusivo da locação residencial).
- Locação não residencial (comercial, salas, galpões) também tem a redução de 70%, mas NÃO tem a dedução de R$ 600, então a carga efetiva fica em torno de 8,4%.
- Créditos tributários: o contribuinte pode descontar impostos pagos em reformas, manutenção e serviços do imóvel.
Aluguel por temporada e Airbnb
Circulou a ideia de que todo aluguel por temporada passaria a pagar imposto como hotel. Não é isso. A equiparação da locação de curta temporada (até 90 dias) ao serviço de hotelaria só vale para quem JÁ é contribuinte de IBS/CBS pelos critérios cumulativos acima. Quem aluga no Airbnb de forma ocasional, dentro dos limites, não vira hotel nem passa a recolher o novo imposto.
Em janeiro de 2026, a Receita Federal classificou como falsa a mensagem de que todo proprietário de imóvel de temporada pagaria um novo imposto imediato. Só entra na regra de hotelaria quem é contribuinte de IBS/CBS.
Cronograma: o que acontece em 2026
O ano de 2026 é o período de testes da Reforma Tributária. Na prática, isso significa:
Linha do tempo
Janeiro a junho de 2026
Período de adaptação. Os contribuintes se familiarizam com as novas regras, sem obrigação de recolher IBS ou CBS sobre aluguéis.
Julho de 2026
Pessoas físicas contribuintes devem se inscrever no CNPJ. A CBS de teste começa a incidir sobre operações gerais, com recolhimento sobre aluguéis ainda compensável.
2027 a 2028
Início efetivo da cobrança de CBS e IBS sobre aluguéis, com alíquotas reduzidas no período de transição.
2029 a 2033
Transição completa: IBS e CBS substituem totalmente os tributos antigos. Alíquotas definitivas aplicadas.
CNPJ para pessoa física locadora
Uma das mudanças mais comentadas: a partir de julho de 2026, pessoas físicas que se enquadrarem como contribuintes habituais de IBS e CBS precisarão se inscrever no CNPJ. Mas atenção: isso NÃO significa virar empresa. É apenas um cadastro para fins de emissão de documentos fiscais eletrônicos.
Para a maioria dos proprietários, com 1 a 3 imóveis e receita abaixo de R$ 240 mil/ano, nada muda. Não haverá necessidade de CNPJ nem de recolhimento de IBS/CBS.
Impacto no valor do aluguel
A grande pergunta: o aluguel vai ficar mais caro? Para a maioria dos contratos residenciais entre pessoa física, não haverá mudança imediata. Os proprietários que se tornarão contribuintes (minoria) terão um custo adicional que pode ser repassado, mas a redução de 70% na base de cálculo limita esse impacto.
Simulação de impacto tributário
| Cenário | Aluguel mensal | Imposto estimado (IBS+CBS) | Impacto por mês | |
|---|---|---|---|---|
| Até 3 imóveis, receita abaixo de R$ 240k/ano | R$ 2.000 | R$ 0 (isento) | Nenhum | |
| 5 imóveis residenciais, R$ 300k/ano (contribuinte) | R$ 5.000 cada | ~R$ 400/imóvel (8%) | R$ 2.000 total | |
| Imóvel comercial, contribuinte | R$ 5.000 | ~R$ 420 (8,4%) | R$ 420 |
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O que muda para o inquilino
Impactos diretos e indiretos para o inquilino:
- Na maioria dos casos, nada muda: o proprietário com poucos imóveis continua isento.
- Se o proprietário for contribuinte, pode haver repasse parcial do tributo no valor do aluguel.
- Contratos novos podem trazer cláusulas sobre responsabilidade tributária, leia com atenção.
- A fiscalização mais rigorosa beneficia o inquilino: reduz cobranças ilegais e informalidade.
- Declaração de aluguel no IR continua obrigatória.
O que muda para o proprietário
Impactos para o proprietário locador:
- Com até 3 imóveis e receita abaixo de R$ 240k/ano: nada muda em 2026.
- Só vira contribuinte quem tem mais de 3 imóveis E receita acima de R$ 240k/ano (ou ultrapassa R$ 288k no ano corrente): inscrição no CNPJ a partir de julho/2026.
- Emissão de documento fiscal eletrônico para cada aluguel recebido.
- Direito a créditos tributários por reformas, manutenção e serviços no imóvel.
- Dedução de R$ 600 por imóvel residencial da base de cálculo.
- Recolhimento efetivo de IBS/CBS começa apenas em 2027 e 2028 (2026 é teste).
- Carnê-Leão e declaração de IR continuam obrigatórios normalmente.
Comparativo: antes e depois da reforma
O que muda com a Reforma Tributária
| Aspecto | Antes (até 2025) | Depois (2026 em diante) | |
|---|---|---|---|
| Tributos sobre aluguel PF | Apenas IR (Carnê-Leão) | IR + IBS/CBS (se contribuinte) | |
| Limite de isenção | Faixa de isenção do IR | Até 3 imóveis e R$ 240k/ano isentos de IBS/CBS | |
| CNPJ para PF locadora | Não necessário | Obrigatório se contribuinte (jul/2026) | |
| Documento fiscal | Recibo simples | Nota fiscal eletrônica (se contribuinte) | |
| Créditos tributários | Não existiam | Reformas e manutenção geram créditos | |
| Alíquota efetiva (residencial) | 0% (só IR) | ~8% se contribuinte |
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Perguntas frequentes
O aluguel vai ficar mais caro com a Reforma Tributária?
Para a maioria dos contratos residenciais, não. Proprietários com até 3 imóveis e receita abaixo de R$ 240 mil/ano estão isentos de IBS e CBS. Para contribuintes, a redução de 70% na base de cálculo limita o impacto a cerca de 8% do valor.
Vou precisar abrir CNPJ para alugar meu apartamento?
Não, se você tem até 3 imóveis e receita abaixo de R$ 240 mil/ano. O CNPJ será obrigatório apenas para pessoas físicas que se enquadrem como contribuintes habituais de IBS e CBS, a partir de julho de 2026.
Quando começa a cobrança de IBS e CBS sobre aluguel?
O ano de 2026 é de testes, não há recolhimento efetivo. A cobrança real começa entre 2027 e 2028, com alíquotas reduzidas no período de transição. A implementação total ocorre até 2033.
Inquilino vai pagar mais imposto?
Não diretamente. O IBS e CBS incidem sobre o proprietário, não sobre o inquilino. Porém, o proprietário contribuinte pode repassar parte do custo no valor do aluguel. O inquilino segue com a mesma obrigação de declarar o aluguel no IR.
Reformas no imóvel alugado geram crédito tributário?
Sim, para proprietários contribuintes. Gastos com reforma, manutenção e serviços geram créditos que podem ser abatidos do IBS e CBS. É mais um motivo para guardar as notas fiscais de todos os serviços.