CIB do imóvel: o que é, como consultar e por que ele entra na nota de aluguel
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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O CIB, Cadastro Imobiliário Brasileiro, é o código que identifica cada imóvel do país na Receita Federal. Ele tem oito caracteres, no formato AAAAAAA-D, e a consulta é gratuita: entre no Sinter com a sua conta gov.br e busque pela inscrição imobiliária, pelo endereço ou pelo ponto no mapa. Esse número, que quase ninguém conhecia até agora, passa a ser campo obrigatório da nota fiscal de aluguel a partir de 1º de dezembro de 2026. Sem ele, a nota não é emitida.
O que é o CIB, em uma frase
É o CPF do imóvel. Assim como cada pessoa tem um CPF e cada empresa um CNPJ, cada unidade imobiliária do Brasil, urbana ou rural, edificada ou terreno, ganhou um código único na base da Receita Federal. Ele vive dentro do Sinter, o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, e substituiu o antigo NIRF, o número do imóvel rural, desde 2021.
A diferença prática para tudo que veio antes é o alcance. A matrícula é do cartório daquela comarca. A inscrição imobiliária é da prefeitura daquele município. O CIB é federal e único: o mesmo imóvel tem um CIB só, valha ele no interior do Piauí ou na Avenida Paulista.
CIB, matrícula e inscrição imobiliária: três números diferentes
Essa é a confusão que mais aparece, e ela custa tempo: muita gente digita a inscrição do carnê de IPTU achando que é o CIB. São três números distintos, emitidos por três órgãos distintos, e um não substitui o outro.
Os três números do imóvel
| Número | Quem emite | Onde você encontra | Serve para |
|---|---|---|---|
| Matrícula | Cartório de registro de imóveis | Escritura, certidão de matrícula | Provar propriedade e histórico do imóvel |
| Inscrição imobiliária | Prefeitura do município | Carnê de IPTU | Cobrança de IPTU e taxas municipais |
| CIB | Receita Federal, pelo Sinter | Extrato e-CIB, consultado online | Identificar o imóvel para a Receita, e agora para a nota fiscal de aluguel |
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A prova de que são coisas diferentes está no próprio jeito de consultar: no Sinter, você informa a inscrição imobiliária como ENTRADA e recebe o CIB como resposta. Se fossem o mesmo número, não haveria o que consultar.
Como consultar o CIB do seu imóvel
A consulta é gratuita, feita pelo proprietário, e não muda nada no cadastro do imóvel. Leva poucos minutos por imóvel, desde que você tenha em mãos a inscrição imobiliária ou o endereço completo.
Passo a passo no Sinter
Entre no Sinter com a sua conta gov.br
O acesso é pelo portal do Sinter, no site da Receita Federal. Vale a conta gov.br que você já usa para o imposto de renda; não é preciso certificado digital.
Busque o imóvel
A busca aceita a inscrição imobiliária que consta no carnê de IPTU, o endereço completo ou o ponto no mapa. Para apartamento, use a inscrição da unidade, não a do prédio.
Abra o extrato e-CIB
O sistema gera o extrato da consulta descritiva e gráfica do imóvel. O número do CIB aparece no topo, com oito caracteres no formato AAAAAAA-D.
Guarde o número junto do contrato
Anote o CIB no cadastro do imóvel, junto da matrícula e da inscrição municipal. Quem administra vários imóveis vai precisar desse número todo mês, não uma vez só.
Por que o CIB passou a importar agora
Até 2026, o CIB era um número de bastidor: existia, quase ninguém usava. Duas mudanças da reforma tributária o trouxeram para a linha de frente.
1. Ele é campo obrigatório na nota fiscal de aluguel
O leiaute nacional da NFS-e ganhou um grupo específico para operações com bens imóveis, e dentro dele o CIB é campo de preenchimento obrigatório, com oito posições. Junto vão o endereço completo do imóvel e, quando existir, a inscrição imobiliária. A obrigatoriedade de emitir a nota nas locações de bens imóveis começa em 1º de dezembro de 2026, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, com início em 1º de janeiro de 2027 para quem é optante do Simples Nacional.
Na prática: o proprietário obrigado a emitir e que não tiver o CIB do imóvel não vai conseguir emitir. Não é uma pendência que dá para resolver depois, porque a nota simplesmente não passa sem o campo.
2. Todos os imóveis devem estar inscritos no CIB
O regulamento do IBS determina que os bens imóveis urbanos e rurais sejam inscritos no CIB, integrante do Sinter, e fixou prazos para os cadastros de origem adotarem o código: doze meses para as capitais e para os órgãos federais, vinte e quatro meses para os demais municípios, contados de 1º de janeiro de 2025. É por isso que a cobertura ainda é desigual entre cidades grandes e pequenas.
Se você aluga imóvel em cidade pequena e a consulta não retorna nada, não é necessariamente erro seu: o município pode ainda estar no meio do prazo de adequação. Vale repetir a consulta em algumas semanas antes de concluir que o imóvel não tem CIB.
Quem precisa correr atrás disso, e quem não precisa
O CIB só vira urgência para quem vai emitir nota fiscal pelo aluguel. E nem todo mundo vai.
Precisa se preparar
- Pessoa jurídica que aluga imóvel, incluindo holding patrimonial e imobiliária que aluga imóvel próprio. Emite sempre, sem piso de valor nem de quantidade.
- Pessoa física que cruza os dois critérios ao mesmo tempo: mais de 3 imóveis distintos alugados e receita de locação acima de R$ 240 mil, corrigidos, no ano anterior.
- Quem administra imóvel de terceiro e vai precisar do número de cada proprietário, imóvel por imóvel.
Pode deixar para depois
- Quem aluga um, dois ou três imóveis e não chega ao limite de receita: continua fora da obrigação de emitir, e o recibo de aluguel segue sendo o documento certo.
- Quem tem receita alta mas até 3 imóveis: os dois critérios são cumulativos, então a receita sozinha não enquadra.
Você é obrigado a emitir nota do aluguel?
Antes de tirar o CIB de todos os imóveis, vale conferir se você é mesmo obrigado a emitir. A regra tem dois critérios que precisam se confirmar juntos, e muita gente é incluída por engano em conteúdo que circula por aí.
Ver quem é obrigadoE se o imóvel não aparecer na consulta
Acontece, e há três motivos comuns. O primeiro é o município ainda não ter integrado o cadastro dele, situação que o tempo resolve. O segundo é a busca estar sendo feita pelo número errado: em condomínio, a inscrição do prédio não devolve a unidade, é preciso a inscrição da unidade autônoma. O terceiro é o imóvel ser irregular ou não constar do cadastro municipal, o que é um problema anterior ao CIB e precisa ser resolvido na prefeitura.
Em qualquer dos casos, o caminho é o mesmo: começar pela prefeitura, garantir que a unidade existe no cadastro imobiliário municipal com inscrição própria, e depois repetir a consulta no Sinter.
Checklist antes de dezembro
O que dá para adiantar agora
- Levantar a inscrição imobiliária de cada imóvel alugado, que está no carnê de IPTU e é a entrada mais fácil da consulta.
- Consultar o CIB de cada um no Sinter e anotar o número junto do contrato.
- Conferir se o endereço do imóvel está completo, com logradouro, número, bairro e CEP: o leiaute da nota exige todos, não só a cidade.
- Separar os imóveis por uso, residencial ou não residencial, porque o código do serviço na nota muda conforme o caso.
- Se você administra imóveis de terceiros, montar a lista por proprietário: quem já tem CIB, quem falta, e quem sequer é obrigado a emitir.
Perguntas frequentes
Preciso de certificado digital para consultar o CIB?
Não. A consulta no Sinter é feita com a conta gov.br, a mesma que você usa para o imposto de renda. O certificado digital só entra em outro momento, se você for emitir notas por integração de sistema em vez de emitir pelo portal.
O CIB é o mesmo número da inscrição imobiliária do IPTU?
Não. A inscrição imobiliária é da prefeitura e varia de município para município. O CIB é da Receita Federal e é único no país. No Sinter você informa a inscrição imobiliária para receber o CIB, o que mostra que são números diferentes.
Consultar o CIB muda alguma coisa no meu imóvel ou gera cobrança?
Não. É consulta de dado cadastral, gratuita, e não altera IPTU, matrícula nem qualquer situação do imóvel.
Quantos caracteres tem o CIB?
Oito, no formato AAAAAAA-D: sete caracteres alfanuméricos mais um dígito verificador. Se o número que você anotou tem mais ou menos que isso, provavelmente é outro cadastro.
Quem aluga uma casa só precisa do CIB?
Para emitir nota fiscal, não, porque quem aluga uma casa só não é contribuinte de IBS e CBS e não fica obrigado a emitir. Mas ter o número anotado não custa nada e evita corrida de última hora se a sua situação mudar.
Meu imóvel tem mais de uma unidade alugada separadamente. Cada uma tem CIB?
Sim, quando cada uma é unidade autônoma com ocupação privativa, como acontece em kitnets. Para a reforma tributária, cada unidade dessas conta como um imóvel distinto, e a nota é por unidade.
Este conteúdo explica a mecânica do cadastro e da obrigação, não substitui a orientação do seu contador. Prazos e leiautes da reforma tributária mudaram várias vezes ao longo de 2026, então confirme a situação do seu caso antes de tomar decisão fiscal.