Quantas kitnets posso ter sem virar contribuinte de IBS/CBS?
Equipe Alugo
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Não existe um número fixo de kitnets que te transforma em contribuinte. A regra da Reforma Tributária (LC 214/2025, art. 251) é cumulativa: você só vira contribuinte de IBS e CBS se tiver mais de 3 imóveis alugados e receita de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior (ou R$ 288 mil no ano corrente). Cada kitnet conta como um imóvel distinto, então quem tem 10, 15 ou 20 unidades pequenas cruza o critério de imóveis muito antes de quem tem poucos apartamentos caros. Mas só entra na regra se a soma de todos os aluguéis também passar da receita mínima: dá para ter 12 kitnets e continuar de fora, ou ter só 4 e já se enquadrar, dependendo do valor de cada uma.
Por que a kitnet cruza o critério de imóveis antes de qualquer outro imóvel
O primeiro dos dois critérios da regra cumulativa é objetivo: mais de 3 imóveis distintos alugados ao mesmo tempo. A lei não diferencia kitnet de apartamento ou casa, conta a unidade. Uma casa de vila com 8 kitnets no mesmo lote, cada uma com contrato e inquilino próprio, são 8 imóveis para efeito da regra, não 1. É por isso que o dono de kitnets costuma cruzar esse primeiro critério com folga, às vezes já com 5 ou 6 unidades, enquanto o dono de 2 ou 3 apartamentos maiores nunca chega perto dele.
Ter mais de 3 kitnets não te torna contribuinte sozinho. É só metade da conta: falta o segundo critério, a receita anual da carteira inteira.
Seu problema agora é operacional, não fiscal?
Se o que pesa hoje na sua rotina é dar conta de várias kitnets (cobrança, rotatividade, reajuste), e não ainda a parte fiscal, o guia operacional completo cobre isso do cadastro por unidade ao rateio de contas.
Ver o guia de como administrar kitnetsA regra cumulativa da Reforma Tributária: mais de 3 imóveis e mais de R$ 240 mil
A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 criaram o IBS e a CBS, os tributos que vão substituir PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI, e passaram a tratar a locação de imóveis como operação sujeita aos dois. O artigo 251 da LC 214/2025 equipara a pessoa física a contribuinte regular só quando as duas condições existem ao mesmo tempo, com base no ano anterior: mais de 3 imóveis distintos alugados e receita bruta de locação acima de R$ 240 mil. Existe ainda um gatilho no próprio ano corrente: quem ultrapassa R$ 288 mil de receita, 20% acima do teto de R$ 240 mil, e também tem mais de 3 imóveis, já vira contribuinte naquele mesmo ano, sem esperar o ano seguinte.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um contador. A regulamentação do IBS e da CBS segue em ajuste técnico ao longo de 2026, com novos atos do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal.
3 exemplos com números reais: quantas kitnets viram contribuinte
Como os dois critérios precisam bater juntos, o número de kitnets sozinho não decide nada. O que decide é a combinação entre quantidade de unidades e valor de cada aluguel. Veja três cenários com o mesmo tipo de imóvel, mas resultados diferentes:
Quantidade de kitnets x receita anual x enquadramento
| Cenário | Receita anual da carteira | Mais de 3 imóveis? | Vira contribuinte de IBS/CBS? |
|---|---|---|---|
| 5 kitnets de R$ 900 | R$ 54 mil/ano | Sim, 5 imóveis | Não, falta receita (abaixo de R$ 240 mil) |
| 12 kitnets de R$ 1.200 | R$ 172,8 mil/ano | Sim, 12 imóveis | Não, falta receita (abaixo de R$ 240 mil) |
| 20 kitnets de R$ 1.100 | R$ 264 mil/ano | Sim, 20 imóveis | Sim, passa dos dois critérios |
Arraste para o lado para ver toda a tabela
Repare que o dono de 12 kitnets do segundo cenário tem 3 vezes mais imóveis que o mínimo exigido e ainda assim fica de fora, porque a receita da carteira inteira não chega a R$ 240 mil por ano. É a receita, não a quantidade de unidades, que costuma decidir o enquadramento de quem administra kitnets de ticket baixo.
O redutor de R$ 600 não isenta a kitnet barata sozinha
Um erro comum é achar que kitnet de aluguel baixo fica automaticamente de fora do imposto. O redutor social, previsto no artigo 260 da LC 214/2025, desconta até R$ 600 por mês da base de cálculo de cada imóvel residencial, mas só existe dentro do cálculo de quem já é contribuinte. Ou seja: primeiro você precisa cruzar os dois critérios da regra cumulativa (mais de 3 imóveis e mais de R$ 240 mil de receita) para, só então, aplicar o redutor kitnet por kitnet na hora de apurar o IBS e a CBS devidos. Uma kitnet de R$ 500 por mês, isolada, não isenta ninguém: o que isenta é nunca ter cruzado a regra cumulativa em primeiro lugar.
Na prática, o redutor de R$ 600 favorece principalmente quem já é contribuinte com muitas kitnets de ticket baixo: cada unidade abaixo desse valor tende a zerar a própria base de cálculo dentro da carteira, mês a mês.
NFS-e e CNPJ: as duas obrigações que vêm depois de virar contribuinte
Virar contribuinte pela regra cumulativa não termina no cálculo do imposto, traz duas obrigações que chegam em datas diferentes. A primeira é o CNPJ de pessoa física contribuinte, que a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS adiaram para 1º de janeiro de 2027, pela Resolução CGIBS 13/2026. A segunda é a própria NFS-e da locação, cujo subitem específico ainda está em implantação no Portal Nacional, com entrada em produção prevista para dezembro de 2026. Nenhuma das duas chega antes de você cruzar os dois critérios de imóveis e receita: até lá, o recibo de aluguel continua sendo o documento correto, mesmo para quem administra 15 ou 20 kitnets.
Sua carteira de kitnets vai precisar de CNPJ?
O critério de quem precisa desse CNPJ, o prazo real e os mitos mais comuns estão detalhados em outro guia, com a mesma lógica de exemplos numéricos usada aqui.
Ver a regra completa do CNPJO que fazer se você está perto do limite
Se sua carteira de kitnets está perto de 3 imóveis, ou perto de R$ 240 mil de receita anual, vale acompanhar de perto antes que a virada te pegue de surpresa. O roteiro abaixo ajuda a saber onde você está agora:
Como saber se você está perto de virar contribuinte
Some a receita bruta de todas as kitnets no ano anterior
Junte o valor recebido de aluguel de cada unidade, sem descontar taxa de administração ou encargos, no ano-calendário anterior completo.
Conte quantos imóveis distintos você tem alugados
Cada kitnet com contrato e inquilino próprio conta como uma unidade, mesmo que todas fiquem no mesmo lote, prédio ou endereço.
Compare com os dois testes da regra cumulativa
Mais de 3 imóveis e mais de R$ 240 mil no ano anterior, ou mais de R$ 288 mil já no ano corrente. Em cada teste, os dois critérios precisam bater juntos.
Se cruzar os critérios, separe o que vem depois
Virar contribuinte traz duas obrigações novas: o CNPJ de pessoa física contribuinte, exigido a partir de 1º de janeiro de 2027, e a NFS-e da locação, com entrada em produção prevista para dezembro de 2026.
Se estiver perto, reavalie a cada reajuste
Reajuste anual, kitnet nova alugada ou aumento no valor do aluguel podem empurrar a receita da carteira para cima do limite de um ano para o outro. Quem está perto vale recalcular todo ano, não só uma vez.
Sua carteira de kitnets já entra na regra?
Em vez de fazer a conta manual toda vez que reajustar ou alugar uma kitnet nova, o simulador gratuito do Alugo cruza os dois critérios da regra cumulativa e mostra se você já é contribuinte ou está perto de virar.
Testar o Alugo grátisPerguntas frequentes
Cada kitnet conta como um imóvel separado para a regra do IBS/CBS?
Sim. A regra cumulativa do artigo 251 da LC 214/2025 conta imóveis distintos, não endereços. Kitnets no mesmo lote ou prédio, cada uma com contrato e inquilino próprio, contam uma a uma para o critério de mais de 3 imóveis.
Tenho 15 kitnets, mas cada uma rende pouco. Eu viro contribuinte?
Só se a soma de todos os aluguéis também passar de R$ 240 mil no ano anterior (ou R$ 288 mil no ano corrente). Ter muitas unidades cruza o critério de imóveis, mas sozinho não basta: os dois critérios precisam se confirmar juntos.
O redutor de R$ 600 isenta minhas kitnets mais baratas?
Só se você já for contribuinte pela regra cumulativa. Nesse caso, o redutor desconta até R$ 600 por mês da base de cálculo de cada imóvel residencial, o que costuma zerar a base das unidades mais baratas dentro da carteira. Ele não cria uma faixa de isenção para quem ainda não se enquadrou.
Preciso emitir NFS-e agora pelas minhas kitnets?
Só quem já é contribuinte, e mesmo assim ainda não: a NFS-e específica de locação não entrou em produção no Portal Nacional, com previsão para dezembro de 2026. Até lá, o recibo continua valendo, mesmo para quem se enquadra na regra.
Vou precisar de CNPJ para administrar minhas kitnets?
Só quem se enquadra na regra cumulativa vai precisar, e o prazo para esse CNPJ foi adiado para 1º de janeiro de 2027 pela Resolução CGIBS 13/2026. Quem fica abaixo dos dois critérios continua usando CPF normalmente.
Imóvel alugado por imobiliária conta no meu total de kitnets?
Conta se o contrato de locação estiver em seu CPF, mesmo que a imobiliária cuide da cobrança do dia a dia. O que define o titular da receita é quem assina como locador, não quem administra a unidade.
O que fazer agora
Se sua carteira de kitnets ainda não passa de 3 imóveis, ou a receita anual ainda não chega perto de R$ 240 mil, o mais provável é que nada mude na sua rotina: siga emitindo recibo e acompanhe o crescimento da carteira ano a ano. Se você está perto dos dois critérios, ou já os ultrapassou, vale simular a sua situação e conversar com um contador antes de dezembro de 2026, quando a NFS-e de locação deve entrar em produção. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista para o seu caso específico.