Quanto Tempo Demora um Despejo no Brasil? Prazos Reais
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Quando um inquilino não sai e não paga, a primeira pergunta do proprietário é sempre a mesma: quanto tempo isso vai levar? A resposta honesta é que não existe um número único. O prazo de uma ação de despejo depende do motivo, da comarca, da postura do inquilino e, em grande medida, de como o contrato e a documentação foram montados desde o início.
Ainda assim, dá para trabalhar com faixas realistas e, principalmente, entender o que acelera e o que atrasa o processo. Este guia explica as fases de uma ação de despejo, as faixas de tempo por motivo segundo a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e o que está sob o seu controle para a retomada não se arrastar. Os prazos aqui são estimativas práticas, não promessas: cada vara tem seu ritmo.
Importante: este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. As faixas de tempo citadas são estimativas práticas e variam bastante conforme a comarca, o volume de processos da vara e o comportamento do inquilino. Não há prazo legal que garanta a duração total de uma ação de despejo.
Por que não existe prazo único de despejo
A ação de despejo é um processo judicial, e processos judiciais não têm cronômetro fixo. Três fatores principais fazem o prazo variar muito de um caso para outro: o motivo do despejo (que define o rito e se cabe liminar), a comarca (cada vara tem um volume de processos e uma velocidade diferente) e o comportamento do inquilino (se ele aceita sair, se contesta, se recorre, se purga a mora).
Por isso, falar em uma média nacional engana mais do que ajuda. O que faz sentido é entender as etapas do processo e os intervalos típicos de cada uma, sabendo que o mesmo motivo pode levar poucos meses em uma comarca ágil com inquilino que não contesta, ou mais de um ano em uma comarca congestionada com inquilino que recorre.
As fases de uma ação de despejo
Independente do motivo, a ação de despejo costuma passar pelas mesmas grandes fases. Conhecê-las ajuda a entender onde o tempo é gasto e onde dá para ganhar velocidade.
As etapas típicas de uma ação de despejo
Notificação prévia
Antes ou junto da ação, o inquilino costuma ser notificado para pagar ou desocupar. Em alguns motivos, a notificação extrajudicial é etapa necessária; em outros, ela apenas reforça a posição do proprietário.
Ajuizamento e análise inicial
O advogado protocola a ação com o contrato e os comprovantes. O juiz analisa o pedido e, quando cabível, decide sobre a liminar de desocupação já nesse momento.
Citação do inquilino
O inquilino é citado para se defender. Essa fase pode ser rápida ou demorar, dependendo de o oficial de justiça encontrar o inquilino no endereço.
Defesa, instrução e sentença
O inquilino pode contestar, pagar a dívida (purgar a mora, quando cabível) ou desocupar. Havendo disputa, o processo segue para instrução e sentença, o que alonga o prazo.
Cumprimento e desocupação
Com a ordem de despejo, o inquilino tem um prazo para sair. Não saindo, ocorre a desocupação forçada com mandado, e o imóvel é restituído ao proprietário.
O ponto que mais surpreende o proprietário é que a fase de citação e a de cumprimento dependem de atos físicos do oficial de justiça (encontrar o inquilino, cumprir o mandado), que fogem ao controle do advogado e variam conforme a estrutura da comarca.
Quanto tempo dura por motivo
A Lei 8.245/91 prevê hipóteses em que o juiz pode conceder liminar de desocupação em até 15 dias, mediante caução, antes mesmo de ouvir o inquilino. Isso encurta muito o caminho quando aplicável. Em outros casos, o despejo segue o rito comum e depende da defesa do inquilino. As faixas abaixo são estimativas práticas, não garantias.
Faixas estimadas de tempo por motivo de despejo
| Motivo | Cabe liminar? | Faixa estimada na prática | |
|---|---|---|---|
| Falta de pagamento, com pedido de liminar e caução | Sim, em geral | Mais rápido: a desocupação inicial pode ocorrer em poucos meses se a liminar for concedida | |
| Falta de pagamento, sem liminar | Depende | Intermediário: o inquilino pode pagar a dívida (purgar a mora) e evitar o despejo | |
| Denúncia vazia (fim do contrato por prazo indeterminado) | Sim, em hipóteses da lei | Intermediário: depende da notificação prévia de 30 dias e da contestação | |
| Infração contratual (uso indevido, sublocação não autorizada) | Em geral não | Mais longo: costuma exigir prova da infração e instrução | |
| Inquilino que contesta e recorre | Não muda o rito | Bem mais longo: recursos podem somar meses ou mais de um ano |
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Repare que o mesmo motivo, falta de pagamento, pode ser dos mais rápidos (com liminar e caução, prevista na Lei do Inquilinato) ou dos mais lentos (se o inquilino contesta e recorre). Ou seja, a estratégia jurídica e a documentação pesam tanto quanto o motivo em si. Não confie em números exatos divulgados por aí: a duração depende da sua comarca e do seu caso.
Aja no primeiro atraso, não no terceiro
A ação de despejo é sempre demorada e cara. O melhor jeito de não precisar dela é não deixar o atraso virar dívida grande: com a cobrança automática do Alugo, você vê o inquilino atrasar no dia e age cedo.
Testar Alugo por 7 diasO que acelera a ação de despejo
Boa parte do tempo de um despejo é definida antes do processo começar, na qualidade do contrato e da documentação. Um proprietário organizado entra com uma ação mais forte e enfrenta menos atritos no caminho.
Fatores que tendem a encurtar o prazo:
- Contrato escrito, assinado e, quando possível, com duas testemunhas, o que reforça a força do documento como título executivo para a cobrança
- Comprovantes de inadimplência organizados: histórico claro de cobranças e dos meses em aberto
- Pedido de liminar com caução nos casos em que a lei permite, para retomar o imóvel mais cedo
- Notificação prévia bem feita, registrada e comprovada, evitando que o processo trave em formalidades
- Endereço e dados do inquilino corretos e atualizados, facilitando a citação
- Advogado especializado em locação, que conhece o rito e evita erros que geram nulidade
O que atrasa a ação de despejo
Do outro lado, alguns fatores empurram o prazo para frente. Conhecê-los ajuda a evitar os que estão sob o seu controle e a ter expectativa realista sobre os que não estão.
Fatores que tendem a alongar o prazo:
- Contrato verbal ou mal documentado, que enfraquece a posição do proprietário e abre margem para contestação
- Dificuldade de localizar o inquilino para citação, exigindo diligências adicionais
- Inquilino que contesta a ação e apresenta defesa, levando o processo à instrução
- Recursos apresentados pelo inquilino após a sentença, que podem somar meses
- Comarca congestionada, com varas sobrecarregadas e prazos internos longos
- Documentação incompleta ou erros processuais, que geram pedidos de emenda e atrasam o andamento
O acordo costuma ser mais rápido que o despejo
Mesmo com tudo bem montado, a ação de despejo é, por natureza, lenta e custosa. Por isso, na maioria dos casos, vale tentar um acordo antes ou durante o processo. Um acordo de desocupação ou de parcelamento da dívida pode resolver em semanas o que o judiciário levaria meses para entregar, e ainda evita o custo do processo.
Não veja o acordo como fraqueza. Na conta do proprietário, receber parte da dívida e recuperar o imóvel em algumas semanas costuma valer mais do que ganhar tudo no papel depois de um ano de processo, custas e imóvel parado sem render.
Como evitar chegar no despejo
A verdade mais útil sobre o tempo de um despejo é esta: o melhor prazo é o que você nunca precisa cumprir. A maioria dos despejos por falta de pagamento começa com um atraso pequeno que cresceu sem ninguém agir. Quando a inadimplência é tratada no primeiro mês, ela raramente vira processo.
É aqui que a gestão organizada do aluguel faz diferença. Com cobrança automática e uma régua de lembretes, o atraso aparece no dia em que acontece, e a cobrança começa sozinha, sem você precisar tomar coragem para ligar. Agir cedo, quando a dívida ainda é de um mês, é o que evita o cenário em que o despejo se torna inevitável.
O Alugo cobra o inquilino automaticamente por PIX e boleto, mostra no painel quem está em atraso no momento em que ele acontece e mantém uma régua de cobrança rodando para quem deve. Além disso, organiza o histórico de cobranças e os comprovantes, exatamente a documentação que dá força a uma eventual ação. Tudo sem comissão sobre o aluguel, com planos a partir de R$ 29,90 por mês.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre o tempo de uma ação de despejo
Quanto tempo demora uma ação de despejo no Brasil?
Não existe prazo único. Depende do motivo, da comarca e da postura do inquilino. Casos de falta de pagamento com pedido de liminar e caução, prevista na Lei 8.245/91, podem ter a desocupação inicial em poucos meses; já casos com inquilino que contesta e recorre, ou em comarcas congestionadas, podem passar de um ano. As faixas são sempre estimativas, não garantias.
É possível conseguir liminar de despejo?
Sim, em hipóteses previstas na Lei do Inquilinato. Em casos de falta de pagamento e em algumas situações de denúncia vazia, o juiz pode conceder liminar de desocupação em até 15 dias mediante caução, antes de ouvir o inquilino. A liminar é um dos principais fatores que aceleram a retomada do imóvel, quando aplicável ao caso.
O que mais atrasa um despejo?
Os maiores atrasos vêm de contrato mal documentado ou verbal, dificuldade de localizar o inquilino para citação, contestação e recursos apresentados pelo inquilino, comarcas congestionadas e erros processuais. Parte desses fatores está sob o controle do proprietário (documentação e contrato bem feitos), e parte não (volume da vara e comportamento do inquilino).
Vale mais a pena fazer acordo ou esperar o despejo?
Na maioria dos casos, o acordo é mais vantajoso. Um acordo de desocupação ou de parcelamento pode resolver em semanas o que o processo levaria meses para entregar, recuperando o imóvel mais cedo e evitando custas. Receber parte da dívida e retomar o imóvel rápido costuma valer mais do que ganhar tudo no papel depois de mais de um ano.
Como evitar precisar de uma ação de despejo?
Agindo cedo na inadimplência. A maioria dos despejos por falta de pagamento começa com um atraso pequeno que cresceu sem ninguém agir. Com cobrança automática e uma régua de lembretes, o atraso aparece no dia e a cobrança começa sozinha, permitindo resolver enquanto a dívida ainda é de um mês, antes de o despejo se tornar inevitável.