IPTU parcelado no aluguel: como cobrar no boleto
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Sim, pode cobrar o IPTU parcelado junto do aluguel, desde que o contrato atribua essa despesa ao inquilino e o valor apareça discriminado, em linha separada do aluguel, no mesmo boleto ou PIX. A base legal está nos artigos 22, inciso VIII, e 25 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): o IPTU é, por padrão, encargo do proprietário, mas o contrato pode transferi-lo ao inquilino, e a lei autoriza cobrar esse valor junto com o aluguel do mês a que se refere. A mesma lógica vale para condomínio, seguro incêndio, taxa de lixo, um acordo de dívida parcelado ou até um desconto temporário.
Pode cobrar IPTU parcelado junto com o aluguel? O que diz a lei
Pelo art. 22, inciso VIII, da Lei 8.245/91, pagar o IPTU e as taxas que incidem sobre o imóvel é obrigação do proprietário, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Ou seja, o padrão legal é o dono pagar, mas o contrato pode transferir esse encargo ao inquilino, o que é comum e válido. O condomínio ordinário segue outra regra: pelo art. 23, inciso XII, já é do inquilino por padrão, sem precisar de cláusula específica.
O art. 25 resolve a parte operacional: quando a responsabilidade pelos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio está atribuída ao inquilino, o proprietário pode cobrar essas verbas junto com o aluguel do mês a que se referem. O parágrafo único do mesmo artigo acrescenta um detalhe importante: se o proprietário antecipar algum pagamento, a vantagem dessa antecipação fica com ele, salvo se o inquilino reembolsá-lo integralmente. Esse trecho é a base para a discussão sobre quem fica com o desconto do IPTU pago em cota única, que você vê mais adiante.
Este conteúdo é informativo e explica a regra geral da Lei do Inquilinato. Ele não substitui a orientação de um advogado para cláusulas específicas do seu contrato, nem de um contador para o seu caso fiscal.
Para a regra completa de quem paga o quê (água, luz, gás, fundo de reserva, seguro), veja [IPTU, condomínio e seguro no aluguel: quem paga o quê](/recursos/quem-paga-iptu-condominio-aluguel). Este artigo parte do ponto em que você já sabe que o encargo é do inquilino: a dúvida agora é operacional, como cobrar isso mês a mês, parcelado, sem virar bagunça no controle nem problema na hora de declarar o imposto de renda.
Como parcelar o IPTU no boleto do aluguel
Existem dois jeitos de parcelar o IPTU no boleto do aluguel, e vale escolher um e manter o padrão todo ano. O primeiro é acompanhar exatamente o parcelamento da prefeitura: a maioria dos municípios divide o IPTU em 10 ou 11 cotas, com vencimento entre fevereiro/março e novembro/dezembro. Nesse modelo, o valor da parcela entra no boleto só nos meses em que a prefeitura de fato cobra, e some do boleto nos meses em que não há cota (geralmente dezembro e janeiro).
O segundo é diluir o valor total do IPTU em 12 parcelas iguais, independentemente do calendário da prefeitura. Isso deixa o valor do boleto mais previsível ano todo, sem os dois meses de diferença, mas exige que alguém adiante o caixa nos meses em que a cota da prefeitura vence antes do valor acumulado com o inquilino cobrir a parcela. Qualquer um dos dois modelos é válido, desde que esteja combinado no contrato e o inquilino saiba de antemão o que esperar em cada boleto.
Quem fica com o desconto da cota única
Muitas prefeituras oferecem desconto para quem paga o IPTU em cota única, geralmente em janeiro ou fevereiro. Isso levanta uma dúvida recorrente: se o proprietário paga com desconto à vista, mas cobra do inquilino o valor cheio parcelado, ele fica com uma vantagem que não é dele por padrão. O texto mais seguro é deixar escrito no contrato quem fica com esse desconto: repassar ao inquilino o valor efetivamente pago (já com desconto) tende a gerar menos discussão do que cobrar parcelas cheias quando o proprietário, na prática, pagou menos por ter antecipado.
IPTU no início e no fim do contrato
O IPTU é lançado por ano civil, de janeiro a dezembro, mas a locação raramente começa ou termina exatamente na virada do ano, e isso costuma passar batido. Se o contrato começa em julho, por exemplo, o carnê do IPTU daquele ano já existe desde janeiro em nome do proprietário. O correto é cobrar do inquilino apenas as parcelas referentes aos meses em que ele de fato ocupa o imóvel, não as parcelas de um período anterior à locação dele.
Na saída vale o mesmo raciocínio ao contrário: no acerto final de contas, confira quantas parcelas do IPTU daquele ano ainda restam e se elas se referem a meses em que o imóvel já não está mais locado a esse inquilino. Esse pro rata evita duas situações comuns: cobrar do inquilino que sai um IPTU que na verdade é do período seguinte, já com outro inquilino, ou deixar de cobrar parcelas que eram dele por esquecimento na hora do acerto.
IPTU atrasado deixado pelo inquilino
O IPTU é uma dívida propter rem: ela acompanha o imóvel, não a pessoa que o ocupou. Se o inquilino sai devendo parcelas de IPTU que eram dele por contrato, a prefeitura pode cobrar, protestar e até executar a dívida contra o proprietário, como responsável perante o fisco, independentemente do que ficou combinado entre as partes. Por isso, quem administra o imóvel paga a prefeitura em dia e, depois, cobra do inquilino (ou desconta da garantia) com base no que o contrato previa.
O primeiro recurso costuma ser a garantia locatícia, quando ela cobre encargos e não só o aluguel: caução, fiador ou seguro fiança. Faltando isso, resta a cobrança direta ou judicial do valor. Para entender o risco do lado inverso, quando é o proprietário quem herda um IPTU já atrasado antes de alugar o imóvel, veja [Posso alugar um imóvel sem habite-se ou com IPTU atrasado?](/recursos/alugar-imovel-sem-habite-se-iptu-atrasado).
Por que discriminar o encargo no boleto ou PIX importa
Somar tudo num valor único de boleto parece mais simples, mas cria problema em quatro frentes diferentes. Discriminar cada linha, aluguel de um lado e cada encargo do outro, resolve as quatro de uma vez:
O que muda quando cada valor aparece em linha separada:
- Recibo e prova de pagamento: o inquilino sabe exatamente o que é aluguel e o que é repasse de encargo, e o proprietário tem como provar cada valor recebido, mês a mês.
- Imposto de Renda do locador: no Carnê-Leão, impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, condomínio e despesas de cobrança pagas pelo locador podem ser deduzidas do rendimento tributável. E quando é o inquilino quem paga o IPTU através do boleto emitido pelo próprio locador, esse valor não é aluguel e não deve entrar como rendimento, desde que fique separado no lançamento.
- Multa e juros só sobre o aluguel: em regra, a multa por atraso e os juros de mora incidem sobre o valor do aluguel, não sobre o valor do encargo repassado. Isso só fica claro quando o boleto discrimina cada linha em vez de somar tudo num número só.
- Prova em caso de despejo: o art. 62, inciso II, da Lei 8.245/91 exige, na ação de despejo cumulada com cobrança, uma memória de cálculo discriminada do débito, incluindo o aluguel e os chamados acessórios da locação, que o art. 23 define como condomínio, IPTU, taxa de lixo e seguro, entre outros. Um boleto que sempre discriminou cada encargo facilita muito montar essa conta se um dia for preciso cobrar judicialmente.
Para o passo a passo completo de como lançar aluguel e despesas dedutíveis mês a mês no Carnê-Leão, veja [Carnê-Leão 2026: como declarar aluguel mês a mês](/recursos/carne-leao-2026-aluguel-mes-a-mes). E como cada linha discriminada no boleto também é a base do recibo mensal, vale conferir [modelo de recibo de aluguel em PDF](/recursos/modelo-recibo-aluguel-pdf) para o que a lei exige nesse documento.
A mesma lógica vale para outros encargos do contrato
IPTU é só o exemplo mais comum, mas o mesmo raciocínio (previsão contratual, valor discriminado, parcelamento com início e fim definidos) se aplica a qualquer encargo que entre no boleto do aluguel. A tabela abaixo resume os principais:
Encargo, de quem é por lei, e como discriminar no boleto
| Encargo | De quem é por lei | Vai no boleto/PIX? | Como discriminar | Efeito no IR do locador |
|---|---|---|---|---|
| IPTU e taxas do imóvel (em muitas cidades, a taxa de lixo vem no mesmo carnê) | Do proprietário, salvo disposição em contrário (art. 22, VIII) | Sim, se o contrato atribuir ao inquilino (art. 25) | Linha própria, com o número da parcela (ex.: IPTU 4/10) | Dedutível no Carnê-Leão quando pago pelo locador; se o inquilino paga via boleto do locador, o valor não é rendimento |
| Condomínio ordinário | Do inquilino, por padrão (art. 23, XII) | Sim, mesmo sem cláusula específica | Linha própria, valor igual ao boletim do condomínio | Não é rendimento nem dedução do locador quando só transita pelo boleto |
| Condomínio extraordinário | Do proprietário, salvo disposição em contrário | Só se o contrato transferir expressamente | Linha própria, separada do condomínio ordinário | Dedutível do locador quando é ele quem arca com o custo |
| Seguro incêndio | Do proprietário, em regra | Sim, quando o contrato repassa ao inquilino | Linha própria, parcela do prêmio anual | Dedutível do locador quando é ele quem contrata e paga a apólice |
| Acordo de dívida parcelado | Depende da origem do débito (atraso anterior do inquilino) | Sim, como parcela do acordo, à parte do aluguel do mês | Linha própria, ex.: Acordo 3/6 | Não altera a natureza do valor original já vencido (aluguel ou encargo) |
| Desconto temporário | Concessão do proprietário (carência, negociação) | Sim, como valor negativo pelo período combinado | Linha própria, com o valor subtraído do total | Reduz a base do aluguel recebido naquele mês para fins de apuração |
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Exemplo numérico completo
Imagine um contrato com aluguel de R$ 2.000,00, IPTU anual de R$ 1.200,00 parcelado em 10 vezes de R$ 120,00 (fevereiro a novembro), condomínio de R$ 350,00 cobrado junto no mesmo boleto por opção do proprietário, e seguro incêndio de R$ 240,00 ao ano, diluído em 12 parcelas de R$ 20,00. Nos meses em que há parcela de IPTU, o boleto fica assim:
Composição do boleto com e sem a parcela do IPTU
| Item | Meses com IPTU (fev a nov) | Meses sem IPTU (dez e jan) |
|---|---|---|
| Aluguel | R$ 2.000,00 | R$ 2.000,00 |
| IPTU (parcela 1/10 a 10/10) | R$ 120,00 | R$ 0,00 |
| Condomínio | R$ 350,00 | R$ 350,00 |
| Seguro incêndio (parcela mensal) | R$ 20,00 | R$ 20,00 |
| Total do boleto/PIX | **R$ 2.490,00** | **R$ 2.370,00** |
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Sem discriminar cada linha, esse boleto seria só um número que muda sem explicação em 10 meses do ano, com o inquilino perguntando o motivo e o proprietário tendo que refazer as contas na memória toda vez. Discriminado, cada parte confere exatamente o que está pagando, e o proprietário sabe, sem precisar recalcular, qual fatia é aluguel (que sofre reajuste e multa por atraso) e qual é repasse de encargo.
Como organizar isso sem depender da planilha
Com um imóvel só, dá para segurar isso numa planilha ou até de cabeça. A partir do segundo ou terceiro imóvel, com IPTUs de meses diferentes, seguros com datas de renovação diferentes e, às vezes, um acordo de dívida parcelado no meio, a chance de esquecer de tirar o IPTU do boleto em dezembro ou de lançar a parcela errada do seguro cresce rápido.
No Alugo, cada contrato tem uma área de encargos onde você cadastra o valor da parcela, o mês de início e a quantidade de parcelas. A partir daí, o encargo entra sozinho, discriminado, na mesma cobrança do aluguel todo mês, e para automaticamente quando a última parcela é lançada, sem precisar editar o boleto na mão nem lembrar de removê-lo depois.
Como cadastrar um encargo parcelado no Alugo
Abra o contrato e adicione o encargo
Dentro do contrato, na área de encargos, cadastre o tipo (IPTU, condomínio, seguro incêndio, acordo de dívida ou desconto).
Informe o valor da parcela, o mês de início e o número de parcelas
Por exemplo, R$ 120,00, a partir de fevereiro, em 10 parcelas, exatamente como no carnê ou na apólice original.
O encargo entra automaticamente no boleto ou PIX do mês
Discriminado em linha própria, junto com o aluguel e com qualquer outro encargo já cadastrado no mesmo contrato.
Ele para sozinho na última parcela
Sem precisar lembrar de remover manualmente; no ano seguinte, basta cadastrar de novo se houver um novo carnê de IPTU.
Checklist antes de cadastrar um encargo parcelado
- O contrato (ou um aditivo) prevê expressamente esse encargo como responsabilidade do inquilino
- O valor total e o número de parcelas batem com o carnê, o boletim de condomínio ou a apólice original
- Ficou combinado por escrito quem fica com o desconto de cota única, se houver
- O mês de início da cobrança está correto, sem incluir parcelas de período anterior à locação
- O valor aparece em linha separada do aluguel no boleto ou PIX, nunca somado por dentro
Perguntas frequentes
Posso cobrar o IPTU parcelado junto com o aluguel?
Sim. O art. 25 da Lei 8.245/91 autoriza cobrar tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio junto com o aluguel do mês a que se referem, desde que o contrato atribua essa responsabilidade ao inquilino. O valor deve aparecer discriminado, separado do aluguel.
O inquilino paga o IPTU parcelado ou à vista?
Depende do que o contrato define. O modelo mais comum é o parcelado, seguindo as cotas da prefeitura (geralmente 10 ou 11) ou diluído em 12 parcelas iguais, cobrado junto com o aluguel todo mês. O importante é deixar o formato escrito no contrato para não gerar dúvida ano a ano.
Quem fica com o desconto do IPTU pago em cota única?
A lei não obriga um lado específico, mas o parágrafo único do art. 25 diz que quem antecipa o pagamento fica com a vantagem, salvo reembolso integral por quem paga depois. Na prática, cobrar do inquilino o valor cheio parcelado quando o proprietário já pagou com desconto à vista costuma gerar discussão, por isso vale combinar isso por escrito.
Como funciona o IPTU quando o contrato começa ou termina no meio do ano?
O IPTU é lançado por ano civil, então o correto é cobrar do inquilino só as parcelas dos meses em que ele de fato ocupou o imóvel. No acerto de entrada e de saída, revise quais parcelas do ano corrente pertencem ao período da locação dele.
O que acontece se o inquilino sair devendo parcelas do IPTU?
O IPTU é uma dívida propter rem, ligada ao imóvel, não à pessoa. Se ficar em aberto, a prefeitura cobra do proprietário como responsável perante o fisco. Depois, cabe a ele cobrar do inquilino ou descontar da garantia, conforme o que o contrato previa.
O IPTU cobrado do inquilino entra na declaração de Imposto de Renda do proprietário?
Quando o proprietário paga o IPTU e depois é reembolsado pelo inquilino através do boleto, esse valor não é rendimento de aluguel e não deve ser lançado como tal no Carnê-Leão, desde que fique separado do valor do aluguel. Já o IPTU pago diretamente pelo proprietário, sem repasse, pode ser deduzido do rendimento tributável.
Encargo discriminado é controle, não é burocracia extra
Cobrar IPTU parcelado junto do aluguel é simples na teoria e vira bagunça na prática quando depende de lembrar, todo mês, qual conta somar e por quanto tempo ela ainda dura. Discriminar cada encargo no boleto ou PIX, com valor, parcela e prazo definidos, protege o proprietário na declaração de IR, evita atrito com o inquilino sobre o que é aluguel e o que é repasse, e deixa pronta a prova de que precisar cobrar um dia. Vale menos como formalidade e mais como o hábito que separa quem administra dois imóveis sem dor de cabeça de quem vive refazendo conta em dezembro.