Como Transferir Imóveis para Holding: Passo a Passo
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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A transferência de imóveis para uma holding acontece por integralização de capital social: os imóveis saem do CPF do proprietário e entram no patrimônio da empresa, formalizada por escritura pública e pelo registro na matrícula de cada imóvel no cartório. O ITBI costuma incidir nessa operação, mesmo havendo imunidade prevista na Constituição, porque a discussão específica sobre holdings de aluguel ainda está em julgamento no STF. Você também escolhe declarar cada imóvel pelo valor da declaração de IR ou pelo valor de mercado, o que muda o imposto devido agora e depois. Os contratos de locação em vigor não se extinguem: a holding assume o lugar do antigo locador.
Como funciona a transferência de imóveis para uma holding, resumidamente
Transferir imóveis para uma holding significa integralizar capital social com eles: em vez de dinheiro, você (ou os sócios) contribuem com o imóvel para formar ou aumentar o capital da empresa. A operação junta quatro etapas que costumam ser tratadas separadamente por quem só olha o lado tributário: a escolha do valor de cada imóvel na integralização, o pagamento do ITBI, o registro da propriedade em nome do CNPJ e a atualização dos contratos de locação que já existiam. Este guia assume que a holding já está constituída ou em processo de abertura, veja [quanto custa abrir e manter uma holding](/recursos/holding-patrimonial-imoveis-quanto-custa-abrir-manter) e [se vale a pena no seu caso](/recursos/holding-familiar-imoveis-vale-pena) antes de seguir, caso essa decisão ainda esteja em aberto.
Resumo em 4 etapas: decidir o valor de cada imóvel na integralização, formalizar por escritura e registrar no cartório, pagar o ITBI e atualizar os contratos de locação em vigor para a holding como locadora.
Valor histórico ou valor de mercado: a decisão que vem antes da integralização
Antes de assinar qualquer documento, é preciso decidir por quanto cada imóvel vai entrar no capital social. O artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite que a pessoa física transfira o imóvel para a pessoa jurídica pelo valor constante da sua declaração de Imposto de Renda ou pelo valor de mercado. A escolha muda o imposto devido na hora da integralização e também o imposto que a holding vai pagar se um dia vender esse imóvel.
Valor declarado (histórico) x valor de mercado na integralização
| O que muda | Valor declarado no IR | Valor de mercado |
|---|---|---|
| Ganho de capital na integralização | Não há incidência (art. 23, Lei 9.249/95) | Incide sobre a diferença, de 15% a 22,5% |
| Capital social registrado na holding | Igual ao valor da declaração, geralmente menor | Igual ao valor de mercado, geralmente maior |
| Custo de aquisição para venda futura pela holding | Baixo: ganho de capital maior numa venda futura | Alto: ganho de capital menor numa venda futura |
| ITBI | Calculado sobre o valor venal do município, independente da opção | Calculado sobre o valor venal do município, independente da opção |
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Na prática, a maioria das holdings familiares opta pelo valor declarado para não pagar imposto no momento da transferência, e aceita que a holding herda um custo de aquisição mais baixo, o que só vira imposto se e quando o imóvel for vendido no futuro. Quem usa a holding também para levantar capital ou dar garantia em financiamento pode preferir o valor de mercado, mesmo pagando ganho de capital agora. Um contador consegue simular as duas opções com os números reais de cada imóvel antes da escritura.
Este comparativo é uma simplificação para orientar a conversa com seu contador e advogado. A escolha entre valor declarado e valor de mercado deve considerar o patrimônio total, o histórico de aquisição de cada imóvel e os planos da holding, não só o imposto imediato.
Passo a passo da integralização: da escritura ao registro
Depois de decidido o valor de cada imóvel, a transferência segue uma sequência bem definida. Ela pode variar um pouco por cartório e por estado, mas a ordem abaixo é a que menos gera retrabalho.
Da decisão do valor até o contrato de aluguel atualizado:
Levante o valor de cada imóvel
Reúna o valor constante da última declaração de IRPF e, se for optar pelo valor de mercado, uma avaliação atualizada. Some os valores para saber quanto de capital social os imóveis vão formar.
Formalize a integralização no contrato social
Se a holding ainda está sendo constituída, o próprio contrato social já descreve os imóveis. Se a empresa já existe, é preciso uma alteração contratual de aumento de capital, com a qualificação completa de cada imóvel (matrícula, cartório, valor).
Lavre a escritura pública de integralização
Em tabelionato de notas, com todos os sócios presentes, descrevendo cada imóvel e o valor pelo qual está entrando no capital. É o documento que vai ao cartório de registro de imóveis.
Pague o ITBI na prefeitura de cada imóvel
O ITBI é municipal, então cada imóvel paga na prefeitura da sua localização, dentro do prazo local, normalmente antes do registro. Confirme alíquota e base de cálculo especificamente para cada município, elas variam.
Registre a escritura na matrícula do imóvel
No Cartório de Registro de Imóveis, a matrícula passa a ter a holding (CNPJ) como proprietária. Só a partir do registro a transferência tem efeito perante terceiros.
Atualize os contratos de locação em vigor
Com o registro feito, formalize o aditivo trocando o locador de CPF para CNPJ em cada contrato ativo, avise os inquilinos por escrito e atualize os dados bancários de recebimento.
ITBI na integralização: quando incide e o que está em discussão no STF
O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal, junto com os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional, prevê que não incide ITBI sobre bens incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica para integralização de capital social. Essa mesma regra tem uma ressalva: quando a atividade preponderante do adquirente é compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, exatamente o objeto social de uma holding de aluguel, a imunidade deixa de valer nos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa. A dúvida histórica é se essa ressalva também se aplica à simples integralização, e é aí que mora a insegurança jurídica de quem está transferindo imóveis para holding hoje.
Quando a ressalva se aplica, o teste de atividade preponderante olha para a receita operacional da empresa: conforme o artigo 37 do CTN, considera-se preponderante a atividade imobiliária quando ela responde por mais de 50% da receita operacional da empresa nos 2 anos anteriores e nos 2 anos seguintes à transferência. Se a empresa foi aberta há menos de 2 anos ou começou a operar depois da transferência, o teste passa a olhar os 3 primeiros anos de atividade.
O Supremo Tribunal Federal já decidiu uma parte dessa questão no Tema 796 (RE 796.376, julgado em 2020): a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o capital social a ser integralizado. Na prática, se você integraliza um imóvel de R$ 800 mil para formar R$ 100 mil de capital social, a diferença de R$ 700 mil costuma ser lançada como reserva de capital, e é exatamente sobre esse excedente que o ITBI incide. A parcela correspondente aos R$ 100 mil de capital social continua sob a regra de imunidade, que por sua vez depende da ressalva da atividade preponderante explicada a seguir. Por isso, dimensionar o capital social perto do valor dos imóveis integralizados costuma ser uma decisão relevante na montagem da holding.
A pergunta que ainda falta responder de forma definitiva, se a ressalva da atividade preponderante vale também para a simples integralização (e não só para fusão, incorporação ou cisão), está sendo julgada no Tema 1.348 (RE 1.495.108). Em março de 2026, o placar estava em 4 votos a 1 a favor dos contribuintes, no sentido de que a imunidade na integralização seria incondicionada, mas o julgamento foi interrompido por pedido de destaque de um dos ministros e voltou à estaca zero, sem data marcada para ser retomado em sessão presencial.
Na prática, enquanto o STF não decide em caráter definitivo, a maioria dos municípios cobra ITBI normalmente na integralização de imóveis em holdings cujo objeto é locação, então orce o imposto como devido. Contestar a cobrança com base nos votos favoráveis do Tema 1.348 é uma discussão judicial específica, não uma isenção automática, procure um advogado tributarista para avaliar o custo-benefício no seu caso. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica ou contábil.
Ganho de capital na integralização: qual valor declarar e quanto pode custar
Se você optar por integralizar o imóvel pelo valor de mercado, e esse valor for maior do que o valor constante da sua declaração de IR, a diferença é tributada como ganho de capital, igual a uma venda. As alíquotas são progressivas, conforme o artigo 21 da Lei 8.981/1995, com a redação dada pela Lei 13.259/2016: 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões, 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, 20% entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões, e 22,5% acima de R$ 30 milhões.
Se optar pelo valor declarado, o mesmo que já consta na sua declaração de IR, o artigo 23 da Lei 9.249/1995 dispensa o ganho de capital nesse momento: não há imposto a pagar pela transferência em si. A conta não desaparece, ela só muda de dono e de data: a holding passa a ter esse imóvel no ativo pelo mesmo valor baixo, e se um dia vender o imóvel, o lucro tributável será medido a partir dessa base de custo herdada. Como essa base é baixa, o ganho apurado na venda futura tende a ser maior do que seria se a integralização tivesse sido feita pelo valor de mercado, e a tributação nesse momento segue o regime da pessoa jurídica, não as alíquotas da pessoa física.
Exemplo ilustrativo: um imóvel comprado há 15 anos por R$ 200 mil e hoje avaliado em R$ 900 mil. Integralizando pelo valor declarado, não há ganho de capital agora, mas se a holding vender por R$ 900 mil no futuro, o ganho de capital tributável será de R$ 700 mil. Integralizando pelos R$ 900 mil de mercado, o ganho de capital de R$ 700 mil é tributado agora, mas a holding já entra com o imóvel avaliado no valor cheio. Faça essa simulação com números reais antes de decidir, o resultado muda conforme o valor de cada imóvel e o histórico de aquisição.
O que acontece com os contratos de aluguel já em vigor
A integralização não extingue os contratos de locação que já existiam antes da holding. Pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), artigo 8º, e pelo artigo 576 do Código Civil, quando o imóvel alugado muda de dono, seja por venda, seja por integralização de capital, o novo proprietário se sub-roga na posição de locador: assume o contrato como está, com o mesmo valor, prazo e condições, sem precisar de um novo acordo com o inquilino. O tema completo de sub-rogação e das exceções, como contrato sem cláusula de vigência averbada, está detalhado em [o que fazer com o contrato de um imóvel que muda de dono](/recursos/comprei-imovel-alugado-contrato-vigente).
A diferença prática da holding em relação a uma venda comum é que, na esmagadora maioria dos casos, ninguém quer encerrar a locação, o objetivo é só trocar quem recebe o aluguel. Por isso, o passo que realmente importa aqui não é a sub-rogação em si, que já acontece por lei, é formalizar essa troca de um jeito que não gere confusão para o inquilino nem problema na contabilidade da holding.
O que fazer com cada contrato em vigor:
- Redigir um aditivo trocando o locador de CPF para CNPJ, mantendo valor, prazo, garantia e as demais cláusulas do contrato original, veja como estruturar esse documento em [aditivo de contrato de aluguel: quando e como fazer](/recursos/aditivo-contrato-aluguel-quando-como)
- Notificar o inquilino por escrito, com antecedência, informando a data a partir da qual o locador passa a ser a holding
- Atualizar a conta bancária ou a chave PIX de recebimento para a conta da holding, evitando que o inquilino pague na conta antiga por engano
- Conferir se o contrato tem cláusula de vigência averbada na matrícula, ela protege o inquilino, e agora protege a holding como nova proprietária, em caso de venda futura do imóvel
- Combinar com o inquilino que o próximo recibo sai em nome do CNPJ, não mais do CPF do antigo proprietário
Boleto, recibo e informes depois da transferência
A partir da data do registro da integralização, o aluguel recebido é receita da holding, não mais renda do CPF do sócio. Isso muda três coisas na rotina: quem emite o comprovante de pagamento, se é preciso nota fiscal e como fica a declaração do ano da transferência. O recibo passa a sair em nome do CNPJ, e se a holding precisa emitir NFS-e pela reforma tributária depende do enquadramento dela, veja [quando a nota fiscal de aluguel é obrigatória](/recursos/nfse-aluguel-quando-obrigatoria) para confirmar o seu caso. A holding também deve avaliar a obrigação de entregar a DIMOB anualmente, com as regras completas em [DIMOB para imobiliária e corretor](/recursos/dimob-imobiliaria-corretor-guia), já que a declaração passa a ser feita pela pessoa jurídica.
No ano da transferência, é comum haver dois pontos de corte na declaração do mesmo imóvel: o CPF, que recebeu aluguel até a data da integralização e continua declarando esse período no Carnê-Leão e na declaração anual, e o CNPJ, que passa a receber e declarar a partir dali. Separe os meses com cuidado na hora de declarar, esse é um dos pontos que mais gera erro no primeiro ano de holding.
Checklist de documentos para a transferência
Antes de agendar a escritura, reúna:
- Matrícula atualizada de cada imóvel, emitida há no máximo 30 dias
- Certidão de ônus reais e de não haver penhora ou hipoteca ativa sobre o imóvel
- Valor constante da última declaração de IRPF de cada imóvel
- Avaliação de mercado atualizada, se a opção for integralizar pelo valor de mercado
- Contrato social ou alteração contratual com a descrição completa de cada imóvel (matrícula, cartório, valor)
- Guia de ITBI paga e protocolada na prefeitura de cada imóvel
- Escritura pública de integralização assinada por todos os sócios
- Comprovante do registro da escritura na matrícula de cada imóvel
- Cópia de todos os contratos de locação em vigor sobre os imóveis transferidos
- Minuta do aditivo de troca de locador para cada contrato ativo
- Modelo de carta ou comunicado formal de aviso ao inquilino
- Dados bancários ou chave PIX da holding, prontos antes de avisar o inquilino
Perguntas frequentes
Preciso de escritura pública para transferir o imóvel para a holding?
Na maioria dos casos sim. Pelo artigo 108 do Código Civil, imóveis com valor acima de 30 salários mínimos exigem escritura pública para transferir direitos reais, e é raro um imóvel de holding ficar abaixo desse limite. Alguns cartórios aceitam o próprio instrumento de alteração contratual como título quando o valor é baixo, mas essa aceitação varia por estado e por cartório. Confirme com o tabelião e com o advogado que está conduzindo a integralização antes de agendar.
O contrato de aluguel muda automaticamente para o nome da holding?
Juridicamente, a posição de locador já muda com a sub-rogação prevista no artigo 8º da Lei do Inquilinato, mesmo sem assinar nada novo. Na prática, deixar isso só implícito costuma gerar problema: o inquilino não sabe para qual conta pagar, o recibo sai em nome errado e a contabilidade da holding fica sem lastro para registrar a receita. Por isso o aditivo formalizando a troca de locador é fortemente recomendado, mesmo não sendo, a rigor, uma exigência para que a sub-rogação em si aconteça.
Quanto tempo leva para transferir os imóveis para a holding?
Contando escritura, pagamento do ITBI e registro na matrícula, a maioria dos imóveis leva de 30 a 90 dias, dependendo da fila do cartório local e do prazo de pagamento do ITBI na prefeitura. Como cada imóvel tem matrícula própria, carteiras com muitos imóveis costumam levar mais tempo, porque o registro é feito imóvel por imóvel, não em lote.
Posso transferir só alguns imóveis para a holding e manter outros no meu CPF?
Sim. A integralização é feita imóvel por imóvel, então não existe obrigação de transferir a carteira inteira de uma vez. É comum manter um modelo híbrido, com parte dos imóveis na holding e parte em nome de pessoa física, principalmente enquanto se testa se a estrutura compensa.
Vou pagar ITBI mesmo integralizando pelo valor declarado no IR?
Geralmente sim. O ITBI é calculado sobre o valor venal do imóvel definido pelo município, não sobre o valor que você escolhe declarar para o Imposto de Renda. Optar pelo valor declarado evita o ganho de capital na integralização, mas não isenta o ITBI, que segue as regras e a alíquota da prefeitura de cada imóvel.
O que acontece se eu não atualizar o contrato depois de integralizar o imóvel na holding?
O contrato continua legalmente vinculado ao novo proprietário mesmo sem aditivo assinado, porque a sub-rogação é automática por lei. O risco não é o contrato virar inválido, é a bagunça prática: inquilino pagando na conta errada, recibo em nome de quem não é mais o proprietário e inconsistência na declaração de IR e na eventual DIMOB da holding. Formalizar por aditivo custa pouco e evita esse tipo de problema recorrente.
Depois de transferir, a gestão muda de titular, não de rotina
A parte jurídica e tributária da transferência, escritura, ITBI e ganho de capital, acontece uma vez. A gestão do dia a dia dos aluguéis continua todo mês, só que agora em nome do CNPJ: cobrar no vencimento certo, aplicar o reajuste de cada contrato na data certa, emitir o recibo em nome de quem realmente é o locador e prestar contas aos sócios da holding. O Alugo organiza justamente essa parte: cadastra cada contrato com a holding como locadora, cobra por boleto e PIX na conta certa, controla vencimento e reajuste imóvel por imóvel e gera os recibos e relatórios que sua contabilidade vai pedir no primeiro balanço.