Contrato de aluguel com mais de um locatário: como gerir
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Quando duas ou mais pessoas assinam o mesmo contrato como locatárias, um casal, dois amigos dividindo o aluguel ou sócios de um escritório, elas se tornam locatários solidários. Pelo art. 2º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), cada uma responde pelo valor integral do aluguel e dos encargos, não apenas pela sua parte, salvo cláusula em contrário no contrato. Isso muda a forma como você deve cobrar (de preferência com um boleto ou PIX único), notificar (sempre para todos), analisar o crédito (renda somada, mas cada CPF avaliado à parte) e agir quando um dos locatários quer sair no meio do contrato, já que não existe rescisão parcial automática: a saída exige um aditivo com a anuência do locador.
O que muda quando há mais de um locatário no mesmo contrato
Colocar mais de uma pessoa como locatária no mesmo contrato é comum e legítimo: casais que ainda não são casados oficialmente, amigos dividindo despesas, irmãos, pai e filho ou sócios de um negócio que precisam de um endereço comercial. A diferença para um contrato com um único locatário está na solidariedade: segundo o art. 2º da Lei 8.245/91 e os arts. 264 a 285 do Código Civil, cada locatário responde pela dívida inteira perante o locador, não só pela fração que combinou informalmente com o colega. Essa regra vale mesmo que o contrato não diga nada a respeito, porque a solidariedade entre locatários é a regra padrão da lei, não uma cláusula extra que você precisa negociar.
Locatário solidário é diferente de fiador. O fiador não mora no imóvel e só é acionado se o locatário não pagar; o locatário solidário mora no imóvel, assina o contrato como parte e responde pela dívida da mesma forma que os demais locatários. Um contrato pode ter os dois ao mesmo tempo: dois ou mais locatários solidários e, além deles, um fiador ou uma caução como garantia adicional.
Não confunda com dois cenários parecidos. Quando o imóvel tem várias unidades independentes, como casa da frente, casa dos fundos ou kitnets no mesmo lote, o certo é um contrato por unidade, não um contrato único reunindo inquilinos sem vínculo entre si. E quando o grupo é maior, rotativo e organizado por vaga, como em uma república ou um coliving, a estrutura do contrato costuma ser outra, com regras próprias de entrada e saída de morador.
De quem cobrar e quanto: a solidariedade na prática
Na prática, a solidariedade significa que você pode cobrar o valor total do aluguel de qualquer um dos locatários, independentemente de quem ficou responsável por pagar o quê entre eles. Um exemplo simples: um aluguel de R$ 2.400 dividido informalmente entre dois colegas de apartamento, R$ 1.200 para cada um. Se um deles perde o emprego e para de contribuir, você não precisa, nem deve, aceitar receber só R$ 1.200 como se a dívida fosse duas dívidas separadas: a lei permite cobrar o outro locatário pelos R$ 2.400 inteiros.
O que acontece depois, entre os dois locatários, não é problema do proprietário. Quem pagou a parte do colega tem direito de regresso contra ele, previsto no art. 283 do Código Civil, e pode cobrar esse valor de volta, inclusive na Justiça se for o caso. Para o locador, o que importa é que a dívida do contrato é uma só, e qualquer um dos nomes no contrato pode ser cobrado por ela inteira.
Um boleto ou vários: como organizar a cobrança
A lei não obriga um formato específico de cobrança quando há mais de um locatário: o contrato pode prever um boleto ou PIX único para o valor total, ou boletos individuais proporcionais à parte de cada um. Na prática, um boleto único costuma ser a opção mais simples de administrar e a que melhor reflete a solidariedade do contrato.
Boleto único x boletos separados por locatário
| Critério | Boleto ou PIX único (recomendado) | Boletos separados por locatário |
|---|---|---|
| Quem recebe a cobrança | Qualquer um dos locatários, com o mesmo link ou código de pagamento | Cada locatário recebe sua própria cobrança, com o valor da parte combinada |
| Risco de inadimplência parcial | Baixo: a dívida não se fragmenta, o valor cobrado é sempre o total | Alto: se um não paga a parte dele, é preciso rastrear e cobrar separadamente, mesmo com o outro em dia |
| Trabalho de conciliação | Simples: um pagamento, um lançamento no contrato | Dobra: dois pagamentos, duas datas, dois comprovantes para conferir |
| Compatibilidade com a solidariedade legal (art. 2º da Lei 8.245/91) | Reflete que a dívida é uma só e qualquer locatário responde por ela inteira | Tecnicamente compatível, mas cria a falsa impressão de que cada um deve só a sua parte |
| Quando faz sentido | Padrão recomendado para a maioria dos contratos com dois ou mais locatários | Quando o grupo pede formalmente para dividir a cobrança, sem abrir mão da solidariedade prevista no contrato |
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Se os locatários pedirem para dividir formalmente a cobrança, comum entre sócios que querem lançar a despesa separada na contabilidade de cada um, por exemplo, você pode emitir boletos individuais. Só deixe claro no contrato que isso é uma conveniência de cobrança, não uma limitação da responsabilidade: mesmo com boletos separados, cada locatário continua respondendo pelo valor total em caso de inadimplência do outro.
Análise de crédito conjunta: renda somada, mas cada CPF pesa
Quando dois ou mais locatários vão dividir o mesmo contrato, é comum somar a renda de todos para verificar se o grupo cumpre a exigência de renda mínima, em geral de duas a três vezes o valor do aluguel. Isso é razoável, mas não deve ser o único filtro: cada CPF precisa passar por uma análise individual de crédito, com consulta a SPC e Serasa e histórico de restrição, porque a renda somada de um bom pagador com um mau pagador ainda deixa você exposto ao comportamento do segundo.
O que avaliar além da renda somada
- Score e restrições de cada CPF, individualmente, não só do grupo.
- Estabilidade de renda de cada locatário, sobretudo quando um deles é autônomo ou tem renda variável.
- Vínculo entre os locatários, casal, sócios ou amigos, porque isso indica o quanto a saída de um afeta a permanência do outro no imóvel.
- Necessidade de garantia adicional, fiador ou caução, quando a renda somada só é suficiente porque um dos locatários tem restrição no nome.
Garantia: fiador ou caução responde pelo contrato inteiro
Fiador e caução, quando existem, normalmente respondem pelo contrato como um todo, não por um locatário específico. Um fiador que garantiu o contrato cobre a dívida gerada por qualquer um dos locatários solidários, não apenas pela pessoa que ele indicou como conhecida. Por isso, ao formalizar a garantia, deixe claro no contrato que ela cobre a obrigação de todos os locatários solidariamente, e não a de um nome isolado.
Comunicação, reajuste e recibo: sempre para o contrato, não para uma pessoa
Notificação de vencimento, aviso de reajuste, comunicado de vistoria: tudo isso deve ir para todos os locatários, não só para quem você imagina ser o responsável principal. Isso evita a alegação, depois de uma cobrança ou de um processo de despejo, de que um dos locatários nunca soube do que estava acontecendo com o contrato que ele também assinou.
O reajuste do aluguel é um cálculo único aplicado ao contrato, não a cada locatário separadamente: o índice combinado em cláusula incide sobre o valor total, e o novo valor volta a ser solidário entre todos, do mesmo jeito que o valor original.
O recibo de pagamento também deve ser emitido em nome do contrato, citando todos os locatários, não em nome de apenas um deles. Isso importa para o Imposto de Renda: o locador pessoa física informa no Carnê-Leão o CPF de quem pagou, e o locatário pessoa física declara o aluguel pago na ficha de pagamentos efetuados. Com mais de um locatário, combine desde o início como o valor será informado (um único CPF pagador ou cada um com a sua parte) e mantenha o recibo coerente com isso, para os dados baterem nas duas declarações.
Quando um dos locatários quer sair do contrato
Não existe rescisão parcial automática de um contrato de locação. Enquanto o contrato não for alterado, todos os nomes nele continuam solidariamente responsáveis pelo aluguel, mesmo que um deles já tenha se mudado do imóvel há meses. A saída de um locatário só produz efeito para o locador quando é formalizada por escrito e com a concordância de todos os envolvidos, incluindo você.
A exceção é o casal que se separa. Em locação residencial, o art. 12 da Lei 8.245/91 diz que, em separação de fato, divórcio ou dissolução de união estável, a locação prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel (sub-rogação), mediante comunicação por escrito ao locador e ao fiador, que pode pedir exoneração da fiança em até 30 dias. Isso vale tanto quando só um dos dois assinou o contrato quanto quando os dois constam como locatários. Mesmo assim, quando ambos eram locatários solidários, é prudente formalizar por aditivo a retirada de quem sai, registrando a data a partir da qual ele deixa de responder pelas parcelas novas (as dívidas anteriores à saída continuam sendo dele também). Para amigos, sócios ou parentes não há regra parecida: a saída só vale com aditivo. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado para o caso concreto.
Passo a passo para formalizar a saída de um locatário
Confirme se a saída é negociada ou uma ruptura
Entenda se o locatário que sai vai continuar pagando até surgir um substituto, se o outro locatário aceita assumir sozinho, ou se o grupo inteiro quer sair, o que já seria uma rescisão do contrato todo, não uma saída parcial.
Avalie se quem fica tem capacidade de pagar sozinho
Refaça a análise de crédito considerando só a renda de quem permanece. Se ficar abaixo do que você exige, pode ser hora de pedir reforço de garantia ou um novo fiador.
Formalize a saída com um termo aditivo
O locatário que sai só se libera de fato da responsabilidade solidária com um aditivo assinado por ele, por quem fica e por você. Sem esse documento, ele continua respondendo pelo contrato mesmo tendo ido embora.
Peça a anuência do fiador no aditivo
Pela Súmula 214 do STJ, o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Se ele não assinar o aditivo, você corre o risco de ficar sem garantia dali em diante. Se o fiador não aceitar continuar garantindo o contrato só com quem fica, condicione a saída a uma nova garantia: outro fiador, caução ou seguro-fiança.
Registre o estado do imóvel na saída, quando aplicável
Deixe por escrito o estado do imóvel no momento em que um locatário deixa a locação, mesmo que o outro continue morando ali, para não misturar depois qual dano é de qual período.
Atualize o cadastro no sistema de gestão
Remova o locatário que saiu dos contatos de cobrança e notificação e anexe o aditivo ao contrato, mantendo o histórico de pagamentos do contrato original preservado.
Como cadastrar no sistema de gestão
No papel, um contrato com mais de um locatário é só um documento com mais de um nome. Na gestão do dia a dia, ele exige que o sistema usado saiba que aquele contrato tem vários locatários vinculados, para não tratar cada um como se fosse um contrato separado nem perder de vista quem precisa receber cada notificação. Na prática, o cadastro certo é: um contrato, vários locatários vinculados a ele (cada um com CPF, e-mail e WhatsApp próprios), uma cobrança por vencimento e notificações disparadas para todos os contatos. Antes de assinar, confira este checklist:
Checklist para contratos com mais de um locatário
- Cláusula de solidariedade expressa no contrato, mesmo sendo a regra padrão da lei, deixa a cobrança mais fácil de defender depois.
- Renda de cada locatário analisada individualmente, além da renda somada do grupo.
- Um boleto ou PIX único como forma padrão de cobrança, salvo pedido explícito de divisão.
- Todos os locatários cadastrados com contato próprio para notificações, reajuste e vencimento.
- Fiador ou caução vinculado ao contrato como um todo, não a um locatário específico.
- Modelo de aditivo pronto para o dia em que um dos locatários pedir para sair.
Perguntas frequentes
Posso colocar duas ou mais pessoas como locatárias no mesmo contrato de aluguel?
Sim, e é uma prática comum entre casais, amigos dividindo o aluguel ou sócios. O contrato precisa listar todas como locatárias, com CPF de cada uma, para que a solidariedade prevista no art. 2º da Lei 8.245/91 valha para todas. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica caso o contrato envolva cláusulas específicas de divisão de responsabilidade.
Se um dos locatários não pagar, posso cobrar o aluguel inteiro do outro?
Sim. Pela solidariedade do art. 2º da Lei do Inquilinato e dos arts. 264 a 285 do Código Civil, cada locatário responde pelo valor total da dívida, não apenas pela sua parte. Quem pagar o valor integral tem direito de regresso contra o colega, conforme o art. 283 do Código Civil, mas essa cobrança é assunto entre eles, não do proprietário.
Um fiador ou uma caução vale para os dois locatários ou preciso de uma garantia para cada um?
A garantia normalmente é vinculada ao contrato como um todo, não a um locatário específico. Um fiador ou uma caução única cobre a dívida gerada por qualquer um dos locatários solidários, salvo se o contrato limitar expressamente essa cobertura.
Como funciona quando um casal se separa e um dos dois quer sair do contrato?
Em locação residencial, o art. 12 da Lei 8.245/91 prevê que a locação prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que fica no imóvel (sub-rogação), bastando comunicar por escrito o locador e o fiador; o fiador pode se exonerar da fiança em até 30 dias, e o locador pode exigir garantia nova. Isso vale tanto quando só um assinou como quando os dois constam como locatários. Na prática, se os dois eram locatários solidários, formalize a saída por aditivo: ele registra a data a partir da qual quem saiu deixa de responder pelas parcelas novas e permite refazer a análise de crédito e a garantia de quem fica.
Contrato com mais de um locatário é a mesma coisa que uma república ou um coliving?
Não necessariamente. República e coliving são modelos de moradia compartilhada que podem usar um contrato único com vários moradores solidários ou contratos individuais por vaga, dependendo de como a operação é estruturada. Um contrato residencial comum com dois ou três locatários, como um casal ou colegas dividindo o aluguel, segue a mesma lógica de solidariedade, mas sem a rotatividade e a gestão por vaga típicas de uma república.
Preciso emitir um recibo para cada locatário ou um recibo já basta?
Um recibo em nome do contrato, citando todos os locatários, já cobre a obrigação perante qualquer um deles, já que a dívida e o pagamento são únicos. Se algum locatário pedir comprovante da parte que pagou informalmente aos colegas, isso pode ser registrado à parte, mas não substitui o recibo oficial do contrato.
Organização evita que a solidariedade vire dor de cabeça
Um contrato com mais de um locatário não é mais arriscado do que um contrato comum, mas cobra mais disciplina de quem administra: cobrança unificada, notificação para todos, garantia vinculada ao contrato inteiro e um aditivo pronto para o dia em que alguém quiser sair. O Alugo cadastra todos os locatários no mesmo contrato, cobra e notifica o grupo automaticamente e mantém o histórico de aditivos e reajustes organizado, para que essa gestão não dependa de planilha nem de memória.