Reparos no Imóvel Alugado: O Que é do Inquilino e do Proprietário
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Pingou uma torneira, queimou a resistência do chuveiro, infiltrou a parede: durante a locação, reparos são inevitáveis, e a dúvida de quem paga aparece toda vez. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) traça uma linha clara entre o que cabe ao proprietário e o que cabe ao inquilino, com base na origem do problema. Saber dessa divisão evita conta indevida, atraso no conserto e desgaste na relação.
A regra que separa as responsabilidades
O critério é a causa do problema. O proprietário responde pelos reparos estruturais e por defeitos que já existiam ou decorrem do desgaste natural do imóvel, porque tem o dever de entregar e manter o bem em condições de uso. O inquilino arca com os pequenos reparos do dia a dia e com tudo que ele ou seus visitantes estragarem por uso indevido ou descuido. Em resumo: dano de uso normal e estrutura são do dono; conserto pequeno e dano causado são do inquilino.
Quem paga cada reparo durante a locação
| Situação | Quem paga | Observação | |
|---|---|---|---|
| Infiltração e problema na estrutura | Proprietário | Falha construtiva ou desgaste do imóvel | |
| Telhado, encanamento e fiação antigos | Proprietário | Manutenção estrutural e de instalações | |
| Vício existente antes da entrega | Proprietário | Defeito anterior à locação, mesmo se notado depois | |
| Troca de lâmpada e resistência de chuveiro | Inquilino | Pequeno reparo de uso cotidiano | |
| Reparo de vazamento por mau uso | Inquilino | Dano causado pelo morador ou visitante | |
| Pintura por desgaste natural | Proprietário, em regra | Conservação que não decorre de dano | |
| Furo na parede e quebra por descuido | Inquilino | Reparo de dano causado durante a locação |
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Reparos do proprietário
Cabe ao proprietário tudo que toca a estrutura e a habitabilidade do imóvel. São obras maiores, ligadas ao patrimônio em si, e não ao uso do dia a dia:
Reparos que são do proprietário:
- Problemas estruturais, como rachaduras, infiltrações e umidade na laje.
- Manutenção de encanamento, fiação e telhado que falham por idade ou desgaste.
- Defeitos em equipamentos entregues com o imóvel, que estragam por uso normal.
- Pintura e conservação decorrentes do tempo, e não de dano causado.
- Qualquer vício que já existia quando o imóvel foi entregue.
Reparos do inquilino
O inquilino cuida da manutenção rotineira e responde por aquilo que estragar. A lei fala em conservar o imóvel como se fosse seu e devolvê-lo no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural:
Reparos que são do inquilino:
- Pequenos consertos de uso, como troca de lâmpadas, resistências e vedações.
- Desentupimento causado por mau uso de pias, ralos e vasos sanitários.
- Reparo de qualquer dano provocado por ele, pela família ou por visitantes.
- Reposição de itens que quebrou ou inutilizou por descuido.
- Limpeza e conservação que evitem a deterioração do imóvel.
Vícios anteriores à locação
Vício anterior é o defeito que já existia quando o imóvel foi entregue, mesmo que só apareça meses depois, como uma infiltração escondida atrás de um armário. A responsabilidade é do proprietário, que tem o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso. A melhor proteção para os dois lados é a vistoria de entrada detalhada, com fotos, que registra a condição real do imóvel e separa o que é vício antigo do que veio a ser dano de uso.
A vistoria de entrada é a prova que decide quase toda disputa de reparo. Sem ela, fica difícil saber se a mancha na parede já existia ou surgiu durante a locação. Faça-a com fotos datadas e descrição cômodo a cômodo, e guarde junto ao contrato.
Quem aciona o quê e em quanto tempo
A regra de ouro é comunicar logo. O inquilino que percebe um problema estrutural deve avisar o proprietário por escrito assim que notar, sem deixar o defeito piorar. O proprietário, por sua vez, deve providenciar o reparo em prazo razoável. Não há um número fixo de dias na lei: o que se exige é proporcionalidade. Um vazamento que ameaça a estrutura precisa de ação imediata; uma pintura de conservação admite mais tempo.
Fluxo recomendado para um reparo
Identifique a origem
Verifique se o problema é estrutural ou de uso, pois isso define quem paga o conserto.
Comunique por escrito
Registre o pedido com data, descrição e fotos, mesmo que combine os detalhes por mensagem depois.
Defina prazo e responsável
Combine quem contrata o serviço e em quanto tempo, conforme a urgência do problema.
Guarde o comprovante do reparo
Mantenha orçamento, nota e fotos do resultado no histórico do imóvel para evitar dúvidas futuras.
Quando o proprietário não conserta
Se o reparo é claramente do proprietário e ele se omite, o inquilino tem caminhos. O primeiro é sempre a notificação formal, por escrito, com prazo para a solução. Persistindo a omissão em um problema que afeta o uso do imóvel, o inquilino pode buscar o reparo por conta própria e cobrar o valor, pedir abatimento do aluguel proporcional ao período em que ficou sem usar parte do imóvel ou, em casos graves, requerer judicialmente a obrigação de fazer. Documentar cada etapa é o que sustenta qualquer um desses pedidos.
Opções do inquilino diante da omissão:
- Notificar o proprietário por escrito, com prazo claro para o conserto.
- Fazer o reparo necessário e cobrar o valor comprovado, quando cabível.
- Pedir abatimento proporcional do aluguel pelo período de uso prejudicado.
- Recorrer à via judicial nos casos graves, com a documentação reunida.
Perguntas frequentes
Quem paga a infiltração no imóvel alugado?
Em regra, o proprietário. Infiltração e umidade ligadas à estrutura ou ao desgaste do imóvel são de responsabilidade do dono, que deve manter o bem em condições de uso. Se a infiltração foi causada por mau uso do inquilino, aí o conserto passa a ser dele.
O inquilino paga a pintura durante a locação?
A pintura por desgaste natural do tempo costuma ser conservação do proprietário. Já a pintura para cobrir manchas, furos ou marcas causadas pelo inquilino entra como reparo de dano e é dele. A vistoria de entrada ajuda a separar o que é desgaste do que é dano.
Em quanto tempo o proprietário precisa fazer um reparo?
A lei não fixa um prazo único; exige prazo razoável conforme a urgência. Um problema que afeta a estrutura ou a segurança pede ação imediata, enquanto uma manutenção menor admite mais tempo. O ideal é combinar o prazo por escrito ao comunicar o problema.
O que fazer se o proprietário não conserta um problema estrutural?
Primeiro, notifique-o por escrito com prazo. Se ele continuar omisso, o inquilino pode fazer o reparo e cobrar o valor comprovado, pedir abatimento proporcional do aluguel pelo período prejudicado ou recorrer à via judicial nos casos graves. Documentar tudo é essencial.
Defeito que aparece depois da mudança é responsabilidade de quem?
Se for um vício que já existia na entrega, mesmo que só tenha sido notado depois, a responsabilidade é do proprietário. Por isso a vistoria de entrada com fotos é tão importante: ela registra a condição real do imóvel e separa o vício antigo do dano de uso.