Documentos Para Alugar um Imóvel: O Que Pedir ao Inquilino
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Os documentos do inquilino são a primeira linha de defesa contra a inadimplência. É com eles que você confirma a identidade, comprova a renda e verifica o histórico de quem vai morar no seu imóvel. Pedir os documentos certos, e saber o que verificar em cada um, é o que evita surpresas depois que o contrato já está assinado.
Neste guia você vê a lista completa de documentos a pedir ao inquilino pessoa física e ao fiador, como avaliar a comprovação de renda, o que olhar em cada documento e como tratar tudo isso respeitando a LGPD.
Por que pedir documentos é essencial
A análise documental é o momento de filtrar o candidato antes de assumir um compromisso de meses ou anos. A Lei do Inquilinato não fixa uma lista obrigatória de documentos, mas o proprietário tem o direito de exigir o que for razoável para avaliar a capacidade de pagamento e a idoneidade do candidato. Quanto mais completa e consistente a documentação, menor o risco de atraso e de conflito.
Documentos do inquilino pessoa física
O que pedir ao candidato:
- Documento de identidade com foto (RG ou CNH).
- CPF (ou o número que consta na CNH ou no RG).
- Comprovante de residência atual (conta de consumo recente em nome do candidato).
- Comprovante de renda dos últimos meses.
- Comprovante de estado civil, quando relevante para o contrato.
- Referências, se houver: locação anterior, empregador ou comercial.
Se o casal vai morar junto, vale qualificar os dois no contrato como locatários solidários. Assim ambos respondem pelo aluguel, o que reforça a sua garantia.
Como comprovar renda
A regra prática mais usada no mercado é que o aluguel não ultrapasse cerca de 30% da renda mensal do inquilino. Para um aluguel de R$ 2.000, por exemplo, o ideal é uma renda em torno de R$ 6.000. A forma de comprovar varia conforme o tipo de vínculo do candidato.
Como cada perfil comprova renda
| Perfil | Documento de renda | Atenção | |
|---|---|---|---|
| Assalariado (CLT) | Holerites recentes e carteira de trabalho | Confirme estabilidade e tempo de empresa | |
| Autônomo | Extratos bancários e declaração de IR | Avalie a média dos últimos meses | |
| Empresário | Pró-labore, contrato social e extratos | Renda da empresa não é renda pessoal | |
| Aposentado | Extrato de benefício do INSS | Renda estável, fácil de comprovar | |
| Servidor público | Contracheque | Renda estável e previsível |
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Documentos do fiador
Quando a garantia escolhida é a fiança, o fiador também precisa ser qualificado e analisado, porque ele responde pela dívida caso o inquilino não pague. É comum exigir que o fiador tenha um imóvel próprio quitado na mesma cidade ou região, como lastro da garantia.
O que pedir ao fiador:
- Documento de identidade com foto e CPF.
- Comprovante de residência atual.
- Comprovante de renda (em geral exige-se renda maior que a do inquilino).
- Matrícula atualizada do imóvel dado em garantia.
- Certidão negativa de ônus do imóvel, quando solicitada.
- Comprovante de estado civil (a anuência do cônjuge costuma ser necessária na fiança).
O que verificar em cada documento
Não basta receber os documentos, é preciso conferir:
- Se os dados batem entre si (nome, CPF e endereço nos diferentes documentos).
- Se a renda comprovada é compatível com o aluguel mais os encargos.
- Se o comprovante de residência é recente e está no nome do candidato.
- Se há restrições no CPF em consulta a serviços de crédito.
- Se os documentos não apresentam sinais de adulteração ou edição.
- Se as referências de locação anterior confirmam um bom histórico.
Documentos do imóvel que você deve ter
A documentação não é só do inquilino. Antes de fechar a locação, tenha em mãos a matrícula atualizada do imóvel, o comprovante de quitação do IPTU e a declaração de que o condomínio está em dia. Esses documentos comprovam que você pode alugar o imóvel e evitam pendências que poderiam ser repassadas ao inquilino.
LGPD: como tratar os dados do candidato
Ao pedir documentos, você passa a tratar dados pessoais e fica sujeito à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD, Lei 13.709/2018). Na prática, isso significa coletar apenas o necessário para avaliar a locação, usar os dados só para essa finalidade, guardá-los com segurança e descartar os documentos dos candidatos não aprovados em vez de mantê-los indefinidamente.
Boas práticas de LGPD na locação:
- Peça apenas os documentos necessários para a análise.
- Informe ao candidato para que os dados serão usados.
- Evite compartilhar os documentos por canais inseguros.
- Não guarde os dados de quem não foi aprovado mais do que o necessário.
- Armazene tudo em um ambiente com acesso controlado, e não em arquivos soltos.
Perguntas frequentes
Quais documentos são obrigatórios para alugar?
A lei não fixa uma lista obrigatória, mas na prática o padrão é identidade com foto, CPF, comprovante de residência e comprovante de renda. Conforme a garantia escolhida, somam-se os documentos do fiador ou da apólice de seguro-fiança.
Qual renda o inquilino precisa ter?
A referência de mercado é que o aluguel não passe de cerca de 30% da renda mensal. Para um aluguel de R$ 2.000, busca-se uma renda em torno de R$ 6.000. É um parâmetro, não uma regra legal, e pode ser ajustado conforme o perfil e a garantia.
Posso consultar o CPF do candidato em serviço de crédito?
Sim, é uma prática comum e legítima para avaliar o risco de inadimplência. Como envolve dados pessoais, faça a consulta com finalidade clara, idealmente informando o candidato, em conformidade com a LGPD.
O que faço com os documentos de quem não foi aprovado?
O ideal é descartá-los após a decisão, já que não há mais finalidade para mantê-los. Guardar dados de candidatos recusados sem necessidade vai contra os princípios da LGPD e aumenta o seu risco em caso de vazamento.
Preciso de fiador se o inquilino comprovar boa renda?
Não necessariamente. O fiador é apenas uma das garantias. Com renda comprovada e boa análise de crédito, você pode optar por caução, seguro-fiança ou título de capitalização. A garantia serve para o caso de inadimplência, mesmo com bom perfil.