Comprei um Imóvel Alugado: o Que Fazer com o Contrato
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Sim, o contrato de aluguel continua valendo depois que você compra o imóvel. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, Art. 8º), você se sub-roga automaticamente na posição de locador: assume o contrato como está, com o mesmo valor, prazo e condições, sem precisar de um novo acordo. A exceção é quando o contrato não tem cláusula de vigência averbada na matrícula: nesse caso, você pode optar por denunciar a locação em até 90 dias após o registro da compra, dando ao inquilino esse mesmo prazo para desocupar.
Comprei um imóvel alugado: o contrato continua valendo?
Continua, na grande maioria dos casos. A locação não é um obstáculo à venda e a venda não extingue o contrato automaticamente. O que a lei faz é colocar você, comprador, no lugar do antigo proprietário, com os mesmos direitos de receber aluguel e os mesmos deveres de manter o imóvel em condições de uso, respeitando o que já estava combinado com o inquilino.
Base legal: Art. 8º da Lei 8.245/91. Se a locação é por prazo determinado, tem cláusula de vigência em caso de alienação e essa cláusula está averbada na matrícula do imóvel, o comprador é obrigado a respeitar o contrato até o fim do prazo. Faltando qualquer uma dessas três condições, o comprador pode denunciar o contrato, concedendo 90 dias para desocupação. Este artigo não substitui orientação jurídica; em caso de dúvida sobre o contrato específico, consulte um advogado.
Sub-rogação: o que isso muda para você como novo proprietário
Sub-rogação é o nome jurídico para essa troca automática de posição: você entra no contrato exatamente onde o antigo dono estava, sem precisar assinar nada novo para que a locação continue existindo. Na prática, isso significa que você já é, a partir do registro da compra, quem tem direito a receber o aluguel e quem responde pelas obrigações do locador.
O que a sub-rogação garante e o que ela não garante:
- Garante que o contrato continua valendo nas mesmas condições, sem precisar de aceite do inquilino para a troca de proprietário
- Garante que você passa a ter direito ao aluguel a partir da data da compra
- NÃO transfere automaticamente créditos de aluguéis já vencidos antes da compra (isso pertence ao vendedor)
- NÃO obriga você a manter o inquilino se faltarem as condições do Art. 8º (contrato indeterminado, sem cláusula de vigência ou sem averbação)
- NÃO dispensa a formalização por escrito, mesmo sendo automática por lei, é recomendável comunicar o inquilino e documentar a mudança
Manter o contrato ou pedir o imóvel de volta: quando você pode escolher
Nem todo comprador quer manter o inquilino atual, seja porque vai usar o imóvel, seja porque quer renegociar as condições. A tabela abaixo resume quando você é obrigado a respeitar o contrato até o fim e quando tem a opção de denunciá-lo.
O que você pode fazer conforme o tipo de contrato
| Situação do contrato | O que você pode fazer |
|---|---|
| Prazo determinado, com cláusula de vigência averbada na matrícula | Deve respeitar o contrato até o fim do prazo; assume como novo locador, mesmas condições |
| Prazo determinado, sem cláusula de vigência ou sem averbação | Pode denunciar em até 90 dias do registro da compra, dando 90 dias para desocupação |
| Prazo indeterminado | Pode denunciar a qualquer momento (denúncia vazia), com 30 dias de aviso prévio ao inquilino |
| Você prefere manter o inquilino mesmo podendo denunciar | Nada obriga a pedir o imóvel de volta; pode seguir recebendo o aluguel nas condições atuais ou negociar um aditivo |
| Passam-se os 90 dias sem manifestação de denúncia | Presume-se concordância com a manutenção da locação; a chance de denunciar por esse motivo se perde |
Arraste para o lado para ver toda a tabela
Comece a gestão da locação assumida com o pé direito
Assim que decidir manter o inquilino, cadastre o contrato no Alugo com valor, vencimento, índice de reajuste e garantia. Você já começa a cobrar certo, sem depender de planilha ou de anotações do antigo proprietário.
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Como formalizar a troca de locador na prática
Confirme os termos do contrato vigente
Peça ao vendedor a cópia completa do contrato antes de fechar negócio: valor, data de vencimento, índice de reajuste, prazo, garantia e cláusula de vigência em caso de venda.
Decida entre manter, aditar ou denunciar
Com base na situação do contrato (veja a tabela acima), decida se vai assumir a locação como está, formalizar um aditivo trocando o locador ou denunciar dentro do prazo de 90 dias.
Notifique o inquilino por escrito
Informe formalmente que você é o novo proprietário, a partir de quando, e se o contrato segue nas mesmas condições ou vai mudar.
Atualize os dados de recebimento
Garanta que o próximo aluguel já caia na sua conta ou PIX, e não na do antigo dono, evitando confusão no mês da transição.
Regularize a garantia em seu nome
Se houver fiador, caução ou seguro-fiança, verifique se precisa de endosso, aditivo ou nova apólice para valer em seu favor.
Documente tudo a partir de agora
Reajustes, recibos e comunicações com o inquilino devem ficar registrados por você, sem depender do histórico do proprietário anterior.
O que não é automático: caução, débitos e recibos anteriores
A sub-rogação do Art. 8º cobre o contrato dali para frente, mas alguns pontos não passam para você por força de lei e precisam ser resolvidos diretamente com o vendedor no fechamento da compra.
Pontos que exigem acerto explícito com o vendedor:
- Caução em dinheiro: normalmente fica retida pelo antigo proprietário; combine por escrito se ela será repassada a você ou devolvida ao inquilino na saída pelo vendedor
- Aluguéis atrasados de antes da compra: pertencem ao vendedor. Para você cobrar essa dívida, é preciso uma cessão de crédito expressa (Art. 286 do Código Civil), a sub-rogação da lei do inquilinato não transfere créditos vencidos automaticamente
- Histórico de pagamentos e recibos: peça ao vendedor antes de assinar, você vai precisar dessas informações para continuar a cobrança sem lacunas
- Fiador ou seguro-fiança: confirme se a garantia contratada continua válida com a troca de locador ou se precisa de novo aditivo
Regra prática: tudo que é 'daqui para frente' no contrato passa automaticamente para você. Tudo que é 'passado' (dívidas, créditos, valores já retidos) precisa ser negociado e documentado por escrito com quem vendeu o imóvel.
Como notificar o inquilino da troca de proprietário
A lei não exige uma notificação formal para que a sub-rogação valha, mas fazer por escrito evita que o inquilino continue pagando na conta errada ou alegue desconhecimento da troca.
O que colocar na comunicação ao inquilino:
- Que houve a venda do imóvel e você é o novo proprietário, a partir de qual data
- Cópia ou referência da matrícula atualizada, como prova da titularidade
- Se o contrato segue exatamente nas mesmas condições ou se você pretende formalizar um aditivo
- Os novos dados para pagamento (conta, PIX ou boleto), com antecedência ao próximo vencimento
- Um canal de contato para dúvidas sobre a transição
Checklist do comprador de imóvel alugado
O que verificar antes e depois de comprar um imóvel com inquilino
- Cópia completa do contrato de locação vigente, com todas as cláusulas e o prazo
- Certidão de matrícula atualizada, verificando se existe cláusula de vigência averbada
- Situação de pagamento do inquilino: em dia ou com débitos pendentes
- Onde está a caução ou qual garantia foi contratada (fiador, seguro-fiança, título de capitalização)
- Acordo por escrito com o vendedor sobre repasse de créditos e débitos anteriores à venda
- Dados de contato do inquilino para a notificação da troca de proprietário
- Se optar por denunciar o contrato, o prazo de 90 dias marcado a partir do registro da compra
Como o Alugo ajuda o novo proprietário a organizar a locação
Assumir um contrato de aluguel que você não redigiu é o momento em que mais se perde informação: reajuste esquecido, recibo sem histórico, cobrança feita na conta errada. O Alugo evita esse tropeço logo na entrada.
O que o Alugo organiza a partir do primeiro dia como novo locador:
- Cadastro do contrato herdado com valor, vencimento, índice de reajuste e prazo
- Alerta automático de reajuste, mesmo em um contrato que você não acompanhou desde o início
- Cobrança e recibos gerados no seu nome e na sua conta, sem depender de planilha do antigo dono
- Histórico de pagamento do inquilino registrado a partir da sua entrada como proprietário
- Registro das notificações enviadas, incluindo a comunicação de troca de locador
Perguntas frequentes
O contrato de aluguel continua valendo depois que eu compro o imóvel?
Sim, na maioria dos casos. Pelo Art. 8º da Lei 8.245/91, você se sub-roga automaticamente na posição de locador e o contrato segue nas mesmas condições. A exceção é quando faltam as três condições que obrigam o comprador a respeitar o prazo: contrato por prazo determinado, cláusula de vigência em caso de venda e averbação na matrícula. Faltando alguma delas, você pode optar por denunciar o contrato.
Posso pedir para o inquilino sair assim que compro o imóvel?
Só se o contrato não tiver as três condições do Art. 8º (prazo determinado, cláusula de vigência averbada). Nesse caso, você pode denunciar a locação em até 90 dias do registro da compra, dando ao inquilino esse mesmo prazo de 90 dias para desocupar. Se as condições estiverem presentes, você precisa respeitar o contrato até o fim do prazo.
Tenho que devolver a caução que o inquilino pagou ao antigo dono?
A caução não passa automaticamente para você por força da sub-rogação. É um ponto que deve ser resolvido diretamente com o vendedor no fechamento da compra: ou ele repassa o valor a você, ou combina de devolver ao inquilino quando a locação terminar. Deixe isso por escrito antes de assinar a compra.
Posso cobrar do inquilino os aluguéis atrasados de antes da compra?
Não automaticamente. Débitos anteriores à venda pertencem ao antigo proprietário. Para você ter o direito de cobrá-los, é necessária uma cessão de crédito expressa (Art. 286 do Código Civil) combinada com o vendedor, algo diferente da sub-rogação prevista na Lei do Inquilinato, que só regula o contrato dali para frente.
Preciso fazer um novo contrato ou só um aditivo?
Nenhum dos dois é obrigatório por lei, já que a sub-rogação acontece automaticamente. Mas formalizar um aditivo simples, informando a troca de locador e eventuais novos dados de pagamento, deixa tudo documentado e evita dúvidas do inquilino. Um contrato novo só costuma ser necessário se você quiser mudar condições, como valor ou prazo.
O que acontece se eu não fizer nada e deixar passar os 90 dias?
Se o contrato permitir a denúncia (faltando as condições do Art. 8º) e você não a exercer dentro dos 90 dias contados do registro da compra, presume-se que você concordou em manter a locação. A partir daí, para encerrar o contrato, você precisa seguir as regras normais de rescisão ou aguardar o fim do prazo.
Formalize a troca de proprietário e comece a gestão em ordem
Comprar um imóvel alugado não precisa ser um problema. Confirme as condições do contrato, decida entre manter ou denunciar dentro do prazo, acerte com o vendedor os pontos que não são automáticos e comunique o inquilino por escrito. A partir daí, é uma locação como qualquer outra, e vale organizá-la desde o primeiro mês para não herdar as falhas de quem administrava antes.