Proprietário pode entrar no imóvel alugado? O que diz a lei
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Não. Depois que o contrato é assinado, o inquilino tem a posse direta do imóvel, e o proprietário só pode entrar com autorização prévia dele, mesmo sendo o dono. A exceção é a vistoria periódica combinada com antecedência de dia e horário, prevista no artigo 23, inciso IX, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), e situações de emergência real, como vazamento ou incêndio, que colocam o imóvel ou terceiros em risco.
O que diz a lei sobre o acesso do proprietário
Muito proprietário acha que, por ser dono do imóvel, pode entrar quando quiser. Juridicamente não funciona assim. A Constituição Federal, no artigo 5º, inciso XI, protege a casa como asilo inviolável, e essa proteção vale para quem mora no imóvel, não para quem é dono dele no papel. Enquanto o contrato de locação estiver vigente, quem tem a posse direta e a proteção da inviolabilidade do domicílio é o inquilino.
A Lei do Inquilinato equilibra essa proteção com um direito legítimo do proprietário: acompanhar o estado do imóvel. O artigo 23, inciso IX, obriga o inquilino a "permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27". Em português direto: o inquilino é obrigado a deixar o proprietário vistoriar, mas só depois de combinar dia e hora. Não existe direito de chegar sem avisar, mesmo levando a chave.
O artigo 27 tratado nesse dispositivo cobre a hipótese em que o proprietário decide vender o imóvel durante a locação: o inquilino é obrigado a permitir visitas de interessados na compra, com a mesma lógica de combinação prévia. O mesmo vale quando o contrato está perto do fim e o proprietário quer mostrar o imóvel para um novo inquilino.
Resumo da base legal:
- CF, art. 5º, XI: a casa é asilo inviolável do indivíduo, e essa proteção é do morador (inquilino), não do proprietário do papel
- Lei 8.245/91, art. 23, IX: o inquilino deve permitir vistoria e visitas, mas somente com dia e hora combinados antes
- Lei 8.245/91, art. 27: durante a venda do imóvel, o inquilino deve admitir visitas de interessados na compra, também combinadas
- Código Penal, art. 150: entrar ou permanecer clandestinamente em casa alheia, contra a vontade de quem mora nela, é crime de violação de domicílio
- Código Penal, art. 345: fazer justiça com as próprias mãos, mesmo para satisfazer um direito legítimo, também é crime (exercício arbitrário das próprias razões)
Esse conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Para casos concretos de conflito, cobrança de danos ou ação judicial, procure um profissional especializado em direito imobiliário.
Situação por situação: quando o proprietário pode entrar
Na prática, a dúvida quase nunca é sobre o texto da lei, e sim sobre o caso específico. A tabela abaixo cobre as situações mais comuns na gestão de um aluguel.
Proprietário pode entrar? Situação por situação
| Situação | Pode entrar? | Base legal | Como fazer certo |
|---|---|---|---|
| Vistoria de rotina (checar conservação) | Sim, com combinação prévia | Art. 23, IX, Lei 8.245/91 | Avisar por escrito, propor dia e horário, esperar confirmação do inquilino |
| Emergência (vazamento, incêndio, risco a terceiros) | Sim, mesmo sem aviso prévio | Estado de necessidade, boa-fé objetiva | Entrar apenas o necessário para conter o risco, comunicar o inquilino assim que possível e registrar o ocorrido |
| Visita de interessado em comprar o imóvel | Sim, com combinação prévia | Art. 27, Lei 8.245/91 | Combinar horário compatível com a rotina do inquilino, avisar com antecedência razoável |
| Visita de interessado em alugar (fim de contrato) | Sim, com combinação prévia | Art. 23, IX, c/c práticas de mercado | Só faz sentido perto do fim da locação; combinar com o inquilino atual, nunca surpreender |
| Inquilino ausente por viagem, sem contato | Não, sozinho | Posse direta continua do inquilino | Tentar contato por todos os canais; sem resposta e com indício de abandono, buscar orientação jurídica antes de qualquer entrada |
| Inadimplência do aluguel | Não muda a regra de acesso | Art. 23, IX continua valendo; inadimplência trata-se por cobrança/despejo | Cobrar e, se necessário, entrar com ação de despejo; atraso no pagamento não autoriza entrada sem combinação |
| Indício de abandono do imóvel | Situação específica, buscar orientação | Difere de mera ausência; pode justificar medida judicial | Reunir provas (contas em atraso, contato sem resposta, vizinhos) e formalizar com apoio jurídico antes de agir |
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Um ponto que gera confusão: inadimplência não muda a regra de acesso ao imóvel. O proprietário que não recebe o aluguel tem o caminho da cobrança e, se necessário, da ação de despejo, não o de entrar no imóvel por conta própria. Sobre como agir nesse cenário sem sair do lado certo da lei, veja o guia de conflito com inquilino.
Como combinar e registrar uma vistoria periódica
A lei fala em "combinação prévia de dia e hora", mas não detalha o formato. Na prática, seguir um processo simples evita mal-entendido e protege os dois lados.
Passo a passo da vistoria periódica
Avise por escrito, com antecedência
Mande a mensagem por WhatsApp ou e-mail, propondo motivo, uma janela de datas e horário comercial. Antecedência de 24 a 48 horas é razoável para a maioria dos casos.
Espere a confirmação do inquilino
O inquilino pode aceitar a data proposta ou sugerir outra que caiba na rotina dele. A lei exige combinação, não imposição unilateral do dia.
Faça a vistoria com o inquilino presente (ou representante dele)
Evita contestação depois. Se o inquilino não puder acompanhar, combine que ele autorize por escrito a entrada com outra pessoa presente.
Registre com fotos datadas e um laudo curto
Fotografe os ambientes e qualquer ponto de atenção (infiltração, desgaste, mau uso). Um registro datado vale muito mais do que memória em caso de divergência futura.
Compartilhe o resultado com o inquilino
Envie as fotos e observações da vistoria para o inquilino, mesmo que informalmente. Transparência reduz atrito e evita que ele se sinta vigiado às escondidas.
Para quem administra mais de um imóvel, repetir esse processo manualmente a cada vistoria é onde a rotina costuma travar: lembrar de avisar, guardar as fotos, achar o laudo antigo para comparar. É esse ponto específico que o Alugo resolve na prática, com vistoria feita pelo celular, fotos datadas anexadas ao contrato e comparativo automático com a vistoria anterior. O app não agenda nem avisa o inquilino da visita por você, essa parte da combinação continua sendo do proprietário ou administrador; o que ele organiza é o registro e o histórico depois que a vistoria acontece.
O que colocar na cláusula de vistoria do contrato
O direito à vistoria já existe por lei, mas deixar as regras explícitas no contrato evita discussão sobre o que é "razoável". Uma cláusula de vistoria periódica bem escrita costuma prever estes pontos:
O que a cláusula de vistoria deve prever
- Frequência máxima das vistorias de rotina (ex.: a cada 6 ou 12 meses, fora emergências)
- Prazo mínimo de aviso prévio (ex.: 48 horas úteis)
- Faixa de horário permitida (ex.: dias úteis, horário comercial)
- Forma do aviso (mensagem escrita, e-mail, com confirmação do inquilino)
- Direito do inquilino de propor data alternativa dentro de um prazo curto
- O que conta como emergência e dispensa aviso prévio (vazamento, incêndio, risco estrutural)
- Como o resultado da vistoria é registrado e compartilhado com o inquilino
Vale reforçar: isso é sobre o que a cláusula precisa cobrir, não sobre como redigir o texto jurídico dela. Se você ainda está montando o contrato, o ideal é revisar essa cláusula com um profissional ou usar um modelo já validado juridicamente, garantindo que ela seja compatível com o restante do contrato.
O que fazer se o inquilino recusar a vistoria
O inquilino não pode recusar a vistoria de forma indefinida e sem motivo, já que a lei trata isso como obrigação dele (art. 23, IX). O que ele pode fazer é recusar uma data específica que não foi combinada, ou pedir para reagendar. A diferença entre as duas coisas é o que define o próximo passo do proprietário.
Se o inquilino recusar uma vistoria já combinada, sem justificativa razoável:
- Registre a recusa por escrito (mensagem, e-mail), guardando a data da tentativa de combinação
- Proponha uma nova data por escrito, deixando claro que se trata de obrigação contratual e legal
- Se a recusa se repetir sem justificativa, isso configura infração contratual (art. 9º, II, da Lei 8.245/91), que pode justificar notificação formal e, em último caso, ação de despejo por infração
- Nunca force a entrada por conta própria: além de configurar possível crime (art. 345 do Código Penal), abre espaço para o inquilino cobrar danos morais do proprietário
Na prática, a maioria dos casos de recusa se resolve com uma segunda tentativa de agendamento mais flexível. Chegar ao ponto de notificação formal ou despejo é raro, mas é importante saber que o caminho existe e que ele passa pela via formal, nunca pela entrada forçada.
O que acontece se o proprietário entrar sem autorização
Entrar no imóvel alugado sem autorização do inquilino, mesmo com a própria chave, pode configurar o crime de violação de domicílio (art. 150 do Código Penal), com pena de detenção. Além da esfera criminal, o inquilino pode processar o proprietário na esfera cível por danos morais, alegando invasão de privacidade. Manter uma cópia da chave não dá ao proprietário o direito de usá-la sem consentimento: a posse do imóvel, durante o contrato, é do inquilino.
Sobre a chave especificamente: não há impedimento legal para o proprietário guardar uma cópia, por exemplo para emergências, mas guardar a chave é diferente de usar a chave. O ato de entrar sem consentimento é que configura a infração, com chave própria ou não. Muitos proprietários evitam esse atrito simplesmente não ficando com cópia nenhuma, deixando claro para o inquilino que qualquer acesso passa por combinação prévia.
Perguntas frequentes
O proprietário pode entrar no imóvel alugado com a própria chave?
Não sem autorização. Ter a chave não dá o direito de usá-la sem consentimento do inquilino. A posse direta do imóvel, durante o contrato, é do inquilino, e entrar sem combinar pode configurar crime de violação de domicílio (art. 150 do Código Penal), independente de o proprietário ter ou não uma cópia da chave.
Com quanto tempo de antecedência o proprietário precisa avisar a vistoria?
A Lei do Inquilinato não fixa um prazo exato, só exige "combinação prévia de dia e hora" (art. 23, IX). Na prática, um aviso de 24 a 48 horas úteis, por escrito, costuma ser considerado razoável. O ideal é deixar esse prazo explícito na cláusula de vistoria do contrato, para não depender de interpretação.
O que conta como emergência para o proprietário entrar sem avisar?
Situações que colocam o imóvel ou terceiros em risco imediato, como vazamento de água ou gás, princípio de incêndio, ou risco estrutural. Fora desses casos, mesmo uma manutenção urgente, mas não emergencial (um reparo que pode esperar um dia), exige combinação prévia com o inquilino.
O inquilino pode negar a vistoria de saída no fim do contrato?
Não. A vistoria de saída é parte do processo de devolução do imóvel e está prevista contratualmente, servindo para comparar o estado do imóvel com a vistoria de entrada. O inquilino pode negociar data e horário, mas não recusar a vistoria em si, sob risco de complicar a devolução da caução ou outra garantia.
O proprietário pode entrar no imóvel para mostrar a interessados na compra?
Sim, o artigo 27 da Lei 8.245/91 obriga o inquilino a admitir visitas de interessados na compra do imóvel durante a locação, desde que combinadas previamente. É comum agendar visitas concentradas em um ou dois dias da semana, para reduzir o incômodo ao inquilino.
O que o proprietário pode fazer se suspeitar que o inquilino abandonou o imóvel?
Abandono é diferente de ausência temporária e exige cautela: reunir indícios concretos (contas em atraso, contato sem resposta, relato de vizinhos) e buscar orientação jurídica antes de qualquer entrada, já que arrombar ou entrar por conta própria pode gerar responsabilidade para o proprietário, mesmo que a suspeita se confirme depois.
O acesso ao imóvel é regra, não improviso
A resposta curta continua a mesma do início: o proprietário pode entrar no imóvel alugado, mas só combinando antes com o inquilino, salvo emergência real. Quem trata a vistoria como um processo formal, com aviso por escrito e registro datado, evita praticamente todo atrito com o inquilino e ainda constrói um histórico que protege os dois lados em caso de disputa sobre o estado do imóvel. Quem trata como improviso, entrando quando calha ou avisando em cima da hora, é quem mais aparece nos relatos de conflito e processo. Se você administra mais de um imóvel, vale rever agora mesmo como cada vistoria fica registrada: com o Alugo, cada uma vira um laudo com fotos datadas, ligado ao contrato certo, pronto para comparar na próxima.