Inquilino com Nome Sujo: Alugar ou Não? Guia do Proprietário
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Resposta rápida: dá para alugar para inquilino com nome sujo?
Dá, e a lei não proíbe: a Lei do Inquilinato (8.245/91) não exige nome limpo para ser locatário, e a decisão é sua. O que define o risco não é estar negativado, e sim quem é o credor, quanto é a dívida, há quanto tempo ela existe e se há acordo em andamento. Dívida de aluguel ou condomínio anterior em aberto pesa muito mais que uma conta de telefonia antiga. Se decidir aprovar, escolha uma garantia que você consiga executar (fiador com imóvel ou caução de até 3 aluguéis) e deixe a decisão registrada por escrito.
Este artigo parte de um ponto específico: você já sabe que o candidato está negativado e precisa decidir. Se ainda precisa descobrir isso, veja como consultar SPC e Serasa do inquilino. Para a decisão geral entre aprovar, exigir mais garantia ou recusar, use o guia para saber se o inquilino é bom pagador. Aqui o foco é o que fazer quando o resultado da consulta vem com restrição.
Como ler a negativação: o que pesa mais e o que pesa menos
Duas pessoas negativadas podem ter riscos muito diferentes. Antes de decidir, abra o detalhe da restrição e olhe cinco coisas: o credor, o valor em relação ao aluguel, a idade da dívida, a quantidade de registros e se há negociação em curso.
Como cada característica da dívida pesa na decisão
| O que olhar | Pesa mais | Pesa menos |
|---|---|---|
| Credor | Aluguel, condomínio ou imobiliária anterior: é exatamente o comportamento que você quer evitar | Telefonia, internet, varejo, cartão: sinal de aperto financeiro, mas não de calote em moradia |
| Valor da dívida | Acima de 2 ou 3 aluguéis seus, ou que consome boa parte da renda mensal | Pequena frente à renda, quitável em uma parcela |
| Idade | Recente, de poucos meses: o problema está acontecendo agora | Antiga e já paga: o registro costuma sair do cadastro após no máximo 5 anos (CDC, art. 43, §1º) |
| Quantidade | Várias restrições abertas, em credores diferentes | Uma única restrição isolada |
| Situação | Sem acordo, sem explicação, ou com protesto e ação de despejo ou execução | Acordo firmado e parcelas em dia, ou dívida contestada por erro |
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Pense em dois candidatos para um apartamento de R$ 1.800. O candidato A tem uma restrição de R$ 640 de telefonia, de 14 meses atrás, e renda comprovada de 3,5 vezes o aluguel. O candidato B deve R$ 5.400 de aluguel ao locador anterior, o equivalente a 3 meses em atraso, e há uma ação de despejo no nome dele. Ambos aparecem como "nome sujo", mas o A merece conversa e o B é recusa, mesmo que apresente fiador. Tratar os dois igual, para aprovar ou para recusar, é o erro mais comum.
Protesto em cartório e ações judiciais não aparecem em todo cadastro de proteção ao crédito. Se a restrição for relevante, vale pedir também certidão de protesto e de distribuição cível, como detalha a análise de crédito do inquilino.
Como conversar com o candidato e o que pedir como prova
A conversa objetiva funciona melhor que a recusa seca. Diga que a análise encontrou uma restrição, pergunte do que se trata e peça documento, não promessa. Quem está de boa-fé costuma responder rápido e com papel na mão.
O que pedir de quem está negativado:
- Comprovante de quitação ou carta de anuência do credor, se a dívida foi paga (a baixa do registro pode demorar, então o comprovante vale mais que a consulta).
- Contrato de acordo e comprovantes das últimas parcelas pagas, se a dívida está sendo negociada.
- Explicação por escrito do motivo da dívida (desemprego, doença, divórcio, erro cadastral), sem julgar.
- Três últimos comprovantes de renda e, para autônomos, extratos de 6 meses.
- Referência do locador anterior, especialmente se a dívida for de aluguel: pergunte sem rodeios se havia atraso.
- Certidões de protesto e de distribuição cível, quando a restrição for de valor relevante.
Desconfie de duas respostas: dizer que "não sabe de nada" quando a dívida é recente e relevante, e prometer pagar a dívida "depois que fechar o aluguel". Dívida paga antes da assinatura é um sinal. Promessa de pagar depois é só promessa.
Que garantia funciona na prática para negativado
A lei limita as opções: só pode haver uma modalidade de garantia por contrato, sob pena de nulidade (Lei 8.245/91, art. 37, parágrafo único). Então a escolha precisa acertar de primeira. Para negativado, o critério é simples: qual dessas garantias você consegue executar se o aluguel parar de ser pago?
Garantias para o candidato negativado
| Garantia | Funciona para negativado? | O que observar |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Sim, não depende de análise de crédito | Limitada a 3 aluguéis (art. 38, §2º) e depositada em poupança. Cobre pouco se o atraso se alongar. Veja [como pedir e devolver a caução](/recursos/caucao-aluguel-como-pedir-devolver). |
| Fiador | Sim, se o fiador tiver renda e imóvel quitado | Fiador também negativado não reduz risco. Detalhes em [o que o fiador responde](/recursos/fiador-aluguel-o-que-responde). |
| Seguro-fiança | Costuma ser recusado ou encarecido | Seguradoras fazem sua própria análise de crédito e o prêmio sobe para perfil de risco. Confirme a aprovação antes de prometer ao candidato. |
| Título de capitalização | Depende da emissora | As regras variam por emissora e o valor exigido do inquilino pode ser maior. Veja [como funciona o título](/recursos/titulo-capitalizacao-garantia-aluguel). |
| Sem garantia | Possível, com contrapartidas | Permite exigir o aluguel antecipado (art. 42) e dá acesso à liminar de despejo (art. 59, §1º, IX), mas o risco inteiro é seu. |
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Para um panorama de qual garantia protege mais, veja o comparativo de garantias de aluguel para o proprietário. No caso do negativado, a combinação mais comum e defensável é fiador com imóvel quitado ou caução cheia de 3 aluguéis, conforme o que o candidato consegue entregar.
Ajustes de contrato e rotina que reduzem o risco
Cinco ajustes para quando você decide aprovar
Alinhe o vencimento ao recebimento
Combine o dia de vencimento com o dia em que o salário ou a renda do inquilino cai. Atraso por descompasso de calendário é mais comum do que parece.
Cobre de forma automática
Boleto ou PIX com lembrete antes do vencimento tira a cobrança da sua memória e do constrangimento da conversa. Veja a régua de cobrança do aluguel.
Se não houver garantia, exija o aluguel antecipado
Sem nenhuma garantia contratada, o art. 42 da Lei 8.245/91 permite exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, antecipado. Escreva a regra no contrato.
Entenda a liminar antes de depender dela
Contrato sem garantia permite pedir liminar de despejo por falta de pagamento (art. 59, §1º, IX), mas você precisa prestar caução de 3 aluguéis em juízo. Veja o tempo real de uma ação de despejo.
Defina o que acontece no primeiro atraso
Escreva a regra: lembrete no dia seguinte, notificação no quinto dia, conversa de acordo antes de qualquer ação. Quanto menos improviso, menos conflito.
Depois de 12 meses pagos em dia, a negativação deixa de ser o dado mais relevante: na renovação, use o histórico real de pagamento do contrato.
Como registrar a decisão sem discriminar (LGPD e CDC)
Recusar ou exigir mais garantia por causa de uma restrição de crédito é legítimo. A LGPD (Lei 13.709/2018) autoriza o tratamento de dados para proteção do crédito (art. 7º, X), desde que você respeite finalidade e necessidade (art. 6º) e use os dados só para avaliar essa locação. O que não pode é decidir por raça, religião, orientação sexual, deficiência ou outro critério que nada tem a ver com pagar o aluguel.
Para a decisão ser defensável, registre:
- O critério, antes de ver o candidato. Exemplo: "restrição aberta de aluguel ou condomínio nos últimos 24 meses é recusa; demais restrições exigem garantia reforçada".
- O dado que levou à decisão. Credor, valor, data da restrição e a fonte da consulta.
- A garantia exigida e por quê. Mesma regra para todos com perfil de risco igual.
- O que o candidato apresentou. Comprovantes de quitação, acordos, certidões.
- Direitos do candidato. Ele pode pedir acesso aos dados tratados sobre ele (LGPD, art. 18) e exigir correção de informação errada nos cadastros (CDC, art. 43, §3º). Se ele contesta, olhe a prova antes de insistir.
Informar que a decisão foi por restrição de crédito, e não por outra característica, evita mal-entendido. Se houver dúvida jurídica no seu caso, consulte um advogado. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação profissional.
Perguntas frequentes
Posso recusar um inquilino só porque está com o nome sujo?
Pode. A decisão de contratar é do proprietário e a restrição de crédito é um critério legítimo de risco (LGPD, art. 7º, X). A recusa deve se basear em critério objetivo, aplicado a todos, e não em características pessoais sem relação com a capacidade de pagar.
Inquilino com nome sujo pode ter fiador?
Pode, e é uma das garantias mais usadas nesse caso. O que importa é o fiador ter renda comprovada, de preferência imóvel quitado, e nome limpo. Lembre que o contrato aceita só uma modalidade de garantia (Lei 8.245/91, art. 37, parágrafo único).
Seguro-fiança aceita quem está negativado?
Na prática, seguradoras costumam recusar ou cobrar mais caro de perfis com restrição, porque fazem a própria análise de crédito. As regras variam por seguradora, então confirme a aprovação antes de contar com essa garantia.
Quanto de caução posso pedir de quem está negativado?
No máximo três aluguéis, em dinheiro, depositados em caderneta de poupança (Lei 8.245/91, art. 38, §2º). A lei não permite aumentar o teto só porque o candidato tem restrição.
Como saber se a dívida do candidato foi realmente paga?
Peça comprovante de quitação ou carta de anuência do credor. A baixa no cadastro de proteção ao crédito pode demorar, então a consulta ainda pode mostrar a restrição mesmo com a dívida paga.
Se eu alugar sem garantia, posso cobrar aluguel antecipado?
Pode. Quando a locação não está garantida por nenhuma modalidade, o art. 42 da Lei 8.245/91 permite exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo, regra que deve constar no contrato.
Resumo: negativado não é sinônimo de recusa, é um sinal para ler
Nome sujo muda a pergunta, não a resposta automática: em vez de "posso alugar?", pergunte "de quem é a dívida, de quanto, desde quando e o que o candidato me prova?". Dívida de aluguel em aberto é recusa. Restrição pequena e antiga, com renda sólida, pode virar aprovação com fiador ou caução. Seja qual for a decisão, escreva o critério, escolha uma garantia que você consiga executar e tenha uma cobrança que avise no primeiro dia de atraso.