Contrato de Aluguel Verbal Vale? Riscos e Como Regularizar em 2026
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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É mais comum do que parece: o imóvel é alugado para um conhecido, um parente ou alguém de confiança, combina-se o valor por telefone e ninguém assina nada. Esse é o aluguel verbal. A boa notícia é que ele tem validade e é regido pela Lei do Inquilinato. A má notícia é que, sem contrato escrito, o proprietário fica exposto a riscos sérios na hora de cobrar, reajustar ou retomar o imóvel.
Neste guia você vê se o contrato verbal vale, o que a lei garante mesmo sem nada por escrito, quais são os riscos concretos para o proprietário e como regularizar a situação com um contrato formal sem precisar interromper a locação.
O contrato de aluguel verbal vale
Sim, o contrato de aluguel verbal é válido. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não exige forma escrita para a locação existir: havendo acordo sobre o imóvel e o valor do aluguel, e a entrega das chaves, a relação locatícia está formada e protegida pela lei. Ou seja, mesmo sem papel assinado, existe um contrato e ele gera direitos e deveres para as duas partes.
O problema não é a validade, e sim a prova e o detalhamento. No aluguel verbal, ninguém registrou o prazo, o índice de reajuste, a garantia, a multa ou quem paga IPTU e condomínio. Quando surge um conflito, falta o documento que diga o que foi combinado, e a parte mais prejudicada costuma ser o proprietário.
O que a lei garante mesmo sem contrato escrito
Mesmo sem documento assinado, a Lei do Inquilinato preenche as lacunas com regras padrão. Na ausência de contrato escrito, presume-se que a locação é por prazo indeterminado. A partir daí, valem várias proteções automáticas:
O que se aplica ao aluguel verbal:
- A locação é tratada como de prazo indeterminado.
- O inquilino pode encerrar avisando com 30 dias de antecedência.
- O proprietário pode retomar o imóvel pela denúncia vazia, em regra após cinco anos de vínculo contínuo, salvo nas hipóteses específicas da lei.
- O reajuste anual segue a regra legal, mas sem índice combinado a negociação fica mais difícil.
- Continuam valendo as obrigações gerais de conservação, pagamento e devolução do imóvel.
O detalhe importante: essas garantias legais são genéricas. Elas resolvem o básico, mas não substituem cláusulas personalizadas de garantia, reajuste e multa, que são justamente o que dá segurança ao proprietário.
Os riscos do aluguel verbal
A informalidade cobra seu preço quando algo dá errado. Os principais riscos para o proprietário são:
O que você arrisca sem contrato escrito:
- Prova frágil: sem documento, comprovar valor, prazo e condições depende de testemunhas, recibos e mensagens, o que enfraquece sua posição em qualquer disputa.
- Despejo mais difícil: sem contrato escrito com duas testemunhas, a locação não vira título executivo, e a ação de despejo e cobrança tende a ser mais lenta.
- Sem garantia: no verbal raramente há caução, fiador ou seguro-fiança formalizados, então um calote deixa o proprietário sem nada para recompor a dívida.
- Reajuste contestado: sem índice e periodicidade definidos, cada aumento vira negociação e fonte de atrito com o inquilino.
- Encargos indefinidos: sem cláusula expressa, o IPTU recai sobre o proprietário e fica difícil cobrar do inquilino o que não foi acordado por escrito.
- Sem base para descontos na saída: sem vistoria de entrada anexa, comprovar danos e descontar da garantia se torna quase impossível.
O aluguel verbal só parece prático enquanto está tudo bem. No primeiro atraso, conflito ou pedido de saída, a falta de contrato escrito vira o maior problema da locação, e quase sempre contra o proprietário.
Por que formalizar protege o proprietário
Colocar a locação no papel não muda a confiança entre as partes, mas blinda o proprietário. Com um contrato escrito, você fixa o índice de reajuste, define a garantia, estabelece a multa por atraso e por rescisão antecipada, deixa claro quem paga cada encargo e anexa a vistoria. Se o contrato tiver duas testemunhas, ele ainda se torna título executivo extrajudicial, o que agiliza eventual ação de despejo ou cobrança.
Como regularizar a locação
Passo a passo para sair do verbal e formalizar:
Reúna o que já foi combinado
Levante valor do aluguel, data de pagamento, há quanto tempo dura a locação e o que já foi acordado de forma informal.
Defina garantia, reajuste e encargos
Escolha a garantia (caução, fiador ou seguro-fiança), o índice de reajuste e quem paga IPTU, condomínio e contas de consumo.
Gere o contrato escrito
Monte o contrato com as cláusulas essenciais e o prazo desejado, conforme a Lei do Inquilinato.
Faça a vistoria e anexe
Registre o estado atual do imóvel em laudo de vistoria e anexe ao contrato como base para a devolução.
Colha as assinaturas
Recolha a assinatura de locador, locatário e fiador (se houver), por assinatura digital com validade jurídica, e guarde o documento.
Perguntas frequentes
Contrato de aluguel verbal tem validade?
Sim. A Lei do Inquilinato reconhece a locação verbal, que gera direitos e deveres para as duas partes. O problema não é a validade, e sim a falta de prova das condições combinadas e a ausência de cláusulas que protegem o proprietário.
Posso despejar um inquilino sem contrato escrito?
É possível, mas mais difícil. Sem contrato escrito com duas testemunhas, a locação não vira título executivo, e a ação de despejo e cobrança tende a ser mais lenta. Formalizar por escrito agiliza muito esse caminho.
No aluguel verbal posso reajustar todo ano?
O reajuste anual segue a regra legal, mas sem um índice combinado por escrito cada aumento vira negociação e gera atrito. Por isso vale formalizar o contrato definindo o índice (IGP-M, IPCA ou INPC) e a periodicidade.
Como provo o valor e as condições do aluguel verbal?
Por meios indiretos: recibos, comprovantes de transferência, mensagens e testemunhas. É uma prova frágil, que enfraquece a posição do proprietário. O contrato escrito elimina essa fragilidade ao registrar tudo de forma clara.
Dá para formalizar sem interromper a locação?
Sim. Basta reunir o que já foi combinado, definir garantia, reajuste e encargos e gerar um contrato escrito a ser assinado pelas partes. A locação continua normalmente, agora com segurança jurídica para os dois lados.