Boletim de ocorrência contra inquilino: quando e como fazer
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
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Sim, o proprietário pode registrar boletim de ocorrência contra o inquilino, mas só quando a conduta é crime, não quando é apenas descumprimento de contrato. Dano proposital ao imóvel, furto de bens, ameaça, invasão do imóvel por terceiro ou abandono com pertences dentro são situações em que o B.O. cabe. Já o aluguel atrasado, mesmo crônico, é dívida civil: não existe boletim de ocorrência para isso, o caminho é cobrança, negativação e ação de despejo. E o B.O. não despeja ninguém nem cobra nada sozinho: ele registra o fato e vira prova para a ação cível ou criminal que resolve o problema de verdade.
Posso fazer boletim de ocorrência contra o inquilino?
Pode, desde que o que aconteceu se encaixe em algum tipo penal, ou seja, seja crime previsto em lei, e não apenas uma cláusula do contrato descumprida. O boletim de ocorrência é o registro que qualquer pessoa pode fazer na polícia para comunicar um fato que pode ser crime. Ele não analisa quem tem razão no contrato de locação, só formaliza a notícia do que aconteceu. Por isso, o critério para decidir se vale a pena registrar não é "o inquilino fez algo errado", é "o que o inquilino fez configura crime".
O que o boletim de ocorrência faz (e o que não faz)
É comum o proprietário registrar um B.O. esperando que ele resolva o conflito sozinho. Não resolve. Entender os limites evita frustração e, principalmente, evita perder tempo com o canal errado quando o problema é outro.
O que o boletim de ocorrência faz:
- Registra oficialmente o fato junto à autoridade policial, com data, hora e número de protocolo.
- Pode dar início a um inquérito policial, quando o crime é de ação penal pública.
- Vira prova documental para instruir uma ação cível de indenização, despejo ou reintegração de posse.
- Serve de base para pedir perícia, quando o caso envolve avaliação técnica do dano.
O que o boletim de ocorrência não faz:
- Não despeja o inquilino: despejo é decisão judicial, obtida por ação de despejo.
- Não cobra dívida: cobrança de aluguel é matéria cível, resolvida por notificação, negativação ou ação de cobrança.
- Não devolve o imóvel nem retira pertences: isso também depende de decisão judicial ou de acordo formalizado.
- Não substitui a notificação extrajudicial ao inquilino, que é o passo formal para constituir mora ou comunicar infração contratual.
Situação por situação: quando cabe B.O. contra o inquilino
A tabela abaixo resume as situações mais comuns que chegam para o proprietário autogestor, se cabe boletim de ocorrência, qual tipo penal costuma se encaixar e qual é o caminho cível ou contratual que de fato resolve o problema.
Cabe boletim de ocorrência contra o inquilino?
| Situação | Cabe B.O.? | Tipo penal (quando houver) | Caminho que resolve |
|---|---|---|---|
| Dano proposital ao imóvel (paredes, pisos, instalações quebradas de propósito) | Sim, se o dano foi intencional, não desgaste natural de uso | Dano, art. 163 do Código Penal | Vistoria de saída documentando o dano + ação de indenização |
| Furto ou sumiço de bens do proprietário deixados no imóvel (móveis, eletrodomésticos de um aluguel mobiliado) | Sim | Furto (art. 155 CP) ou apropriação indébita (art. 168 CP), se o inquilino tinha posse lícita e se apossou do bem | B.O. + ação de indenização pelo valor dos bens |
| Ameaça, injúria ou agressão contra o proprietário, síndico ou vizinhos | Sim | Ameaça (art. 147), injúria (art. 140, ação penal privada) ou lesão corporal (art. 129) | B.O. e, se for o caso, medida protetiva; segue em paralelo à locação |
| Terceiro ocupa o imóvel sem autorização, com violência ou grave ameaça (ex. ex-companheiro que não sai) | Sim, quando há violência, grave ameaça ou mais de duas pessoas envolvidas | Esbulho possessório, art. 161, § 1º, II do CP | B.O. + ação de reintegração de posse |
| Inquilino some e abandona o imóvel com pertences dentro | Não é crime em si, mas o registro ajuda a formalizar a entrada segura no imóvel | Não há tipo penal específico | Notificação + retomada por abandono (veja o artigo sobre inquilino que abandonou o imóvel) |
| Sublocação clandestina, sem autorização por escrito do proprietário | Não | Não é crime, é infração contratual (art. 23, III da Lei 8.245/91) | Notificação de infração + ação de despejo por infração legal ou contratual |
| Aluguel atrasado ou não pago, mesmo que por vários meses | Não | Não é crime, é dívida civil | Cobrança, negativação em SPC/Serasa, protesto em cartório e ação de despejo por falta de pagamento |
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Fraude é diferente de atraso. Se o inquilino usou documento falso para alugar, pagou com cheque sabidamente sem fundos ou forjou comprovante de pagamento com a intenção de enganar, isso pode configurar estelionato (art. 171 do Código Penal), e aí cabe B.O. A diferença é a intenção de fraudar, não o simples fato de não ter pago.
Inadimplência não é caso de polícia: o caminho é cobrança e despejo
Esse é o engano mais comum: proprietário cansado de cobrar aluguel atrasado vai à delegacia registrar B.O. contra o inquilino inadimplente. A delegacia, corretamente, não vai adiante com isso, porque não existe crime de não pagar aluguel. A relação entre locador e locatário é contratual, e o Código Civil e a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) já preveem o caminho para isso: notificação de cobrança, negociação, negativação nos birôs de crédito, protesto em cartório e, se nada resolver, ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança dos valores devidos. Registrar B.O. nesse caso não acelera nada e desvia energia do que realmente funciona: uma régua de cobrança organizada e, quando necessário, a via judicial certa.
Como registrar o boletim de ocorrência contra o inquilino
Passo a passo do registro
Reúna as provas antes de ir à delegacia
Separe contrato de locação, vistoria de entrada, fotos ou vídeos do fato, mensagens trocadas com o inquilino e, em caso de dano, um orçamento de reparo.
Escolha o canal de registro
A maioria dos estados tem delegacia eletrônica para ocorrências sem flagrante, como dano ou furto já consumado. Em casos com violência, ameaça em andamento ou urgência, vá presencialmente a uma delegacia.
Descreva o fato com data, hora e objetividade
Relate o que aconteceu de forma factual e verificável, evitando opinião ou juízo de valor sobre o inquilino. Quanto mais concreto o relato, mais útil o B.O. vira como prova depois.
Anexe os documentos e guarde o número de protocolo
Envie os arquivos que comprovam o fato e salve o boletim em PDF com o número de registro, ele vai ser pedido depois pelo advogado ou pelo cartório.
Leve o B.O. para o advogado ou junte à ação correspondente
O boletim de ocorrência é o ponto de partida, não o fim do processo. Ele entra como prova numa ação de indenização, reintegração de posse ou, quando for o caso, num inquérito policial.
Documentos e provas para levar ao registro
O que ter em mãos antes de registrar o B.O.
- Contrato de locação assinado, com a cláusula sobre o dever do inquilino de conservar o imóvel.
- Vistoria de entrada com fotos datadas, para provar o estado do imóvel antes da locação.
- Fotos ou vídeos recentes do dano, do furto ou do fato, com data visível.
- Mensagens de WhatsApp ou e-mails trocados com o inquilino sobre o assunto.
- Nome de testemunhas, como síndico, porteiro ou vizinhos, quando houver.
- Orçamento de reparo ou nota fiscal dos bens, quando o caso envolver dano ou furto.
- Notificações extrajudiciais anteriores enviadas ao inquilino, se já existirem.
A armadilha do art. 345 do Código Penal: quando o crime é do proprietário
Existe um erro que anda no sentido contrário e é mais grave para quem comete: o proprietário que, cansado do problema, resolve trocar a fechadura, cortar água ou luz, retirar pertences do inquilino ou entrar no imóvel sem autorização enquanto o contrato ainda está em vigor e o inquilino ainda ocupa o lugar.
Isso é crime do proprietário, não do inquilino. Chama-se exercício arbitrário das próprias razões, previsto no art. 345 do Código Penal: fazer justiça com as próprias mãos, mesmo quando a razão é legítima, é punido com detenção de 15 dias a 1 mês, ou multa, além de responder por eventuais danos morais e materiais causados ao inquilino. Nesse caso, quem registra o boletim de ocorrência é o inquilino contra o proprietário.
Por mais legítima que seja a irritação com um inquilino inadimplente ou problemático, o único caminho para retomar o imóvel à força da lei é a ação de despejo, com decisão judicial e, se necessário, oficial de justiça. O detalhamento completo dessa armadilha, incluindo o que fazer no lugar de cortar os serviços, está no artigo sobre cortar água e luz de inquilino que não paga.
Depois do boletim de ocorrência: os próximos passos
O B.O. sozinho não fecha o caso. Depois de registrado, o próximo passo depende da situação: se o problema foi dano ao imóvel, o caminho costuma ser a vistoria de saída detalhada e, se o inquilino não ressarcir, uma ação de indenização usando o B.O. e o laudo como prova. Se o problema foi um terceiro ocupando o imóvel, o passo seguinte é a ação de reintegração de posse. Se o inquilino já saiu ou some, vale revisar o processo de retomada por abandono. Em qualquer um desses casos, o boletim de ocorrência é uma peça a mais no conjunto de provas, não o fim da linha.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação de um advogado. A tipificação penal de cada caso depende de detalhes concretos (intenção, gravidade, reincidência) que só um profissional pode avaliar diante da situação real.
Perguntas frequentes
Posso fazer boletim de ocorrência contra inquilino que não paga aluguel?
Não faz sentido nesse caso, porque atraso ou falta de pagamento de aluguel é dívida civil, não crime. A delegacia não vai investigar isso como B.O. comum. O caminho correto é notificar, negociar, negativar o CPF nos birôs de crédito, protestar em cartório e, se necessário, entrar com ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança.
O boletim de ocorrência serve para despejar o inquilino?
Não. Despejo é uma decisão judicial, obtida por meio de ação de despejo movida contra o inquilino. O boletim de ocorrência pode servir como prova dentro dessa ação, quando o motivo envolve dano, invasão ou outro fato criminal, mas ele sozinho não retira ninguém do imóvel.
Como registrar boletim de ocorrência contra inquilino pela internet?
A maioria dos estados brasileiros oferece delegacia eletrônica no site da Secretaria de Segurança Pública ou da Polícia Civil, para registrar ocorrências sem flagrante, como dano ao imóvel já consumado ou furto de bens. Basta acessar o serviço do seu estado, preencher o relato com data e local do fato e anexar as provas que tiver.
Posso trocar a fechadura do imóvel se o inquilino não pagar o aluguel?
Não, e fazer isso pode ser crime. Trocar fechadura, cortar água ou luz, ou retirar pertences do inquilino sem ordem judicial enquanto o contrato está em vigor configura exercício arbitrário das próprias razões, previsto no art. 345 do Código Penal. Quem faz isso vira réu, e o inquilino é quem tem direito de registrar B.O.
O boletim de ocorrência substitui a notificação extrajudicial ao inquilino?
Não. São documentos diferentes, com finalidades diferentes. A notificação extrajudicial formaliza a comunicação de uma cobrança, infração ou intenção de rescisão diretamente ao inquilino, e costuma ser exigida antes de ações como despejo por infração. O B.O. registra um fato à polícia, para fins de investigação criminal ou prova. Em muitos casos, os dois documentos são usados em conjunto.
Preciso de advogado para registrar boletim de ocorrência contra o inquilino?
Para o registro em si, não. Qualquer pessoa pode ir à delegacia ou usar a delegacia eletrônica sem advogado. Mas para decidir se o caso realmente configura crime, avaliar o tipo penal correto e transformar o B.O. em uma ação cível ou criminal eficaz, vale buscar orientação jurídica, principalmente em casos de dano, furto ou invasão.
Como o Alugo deixa a prova pronta antes de você precisar dela
A maior dificuldade na hora de registrar um B.O. ou abrir uma ação contra o inquilino não é decidir o que fazer, é não ter prova organizada quando o problema aparece: vistoria de entrada perdida, fotos sem data, conversa apagada do WhatsApp. O Alugo guarda a vistoria de entrada com fotos datadas e laudo em PDF, mantém o histórico de pagamentos e os documentos de cada contrato organizados por imóvel, para que, se um dia você precisar provar o estado do imóvel ou o que foi combinado, a prova já esteja pronta, em vez de precisar ser reconstruída às pressas.