Ação revisional de aluguel: quando cabe e como funciona
Equipe Alugo
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Ação revisional de aluguel é o instrumento judicial (ou o acordo direto entre as partes) para ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado quando ele ficou muito abaixo ou muito acima do que se pratica na região, mesmo com o reajuste anual em dia. Ela só cabe depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo de valor, conforme o art. 19 da Lei 8.245/91, e pode ser pedida tanto pelo locador quanto pelo inquilino. É diferente do reajuste anual pelo índice: reajuste corrige a inflação do período, revisional corrige a defasagem real em relação ao mercado. Veja quando vale a pena, como funciona o processo e por que o acordo direto costuma ser o caminho mais rápido.
A resposta direta: quando a ação revisional cabe
A ação revisional cabe quando três condições existem ao mesmo tempo: o contrato tem pelo menos 3 anos de vigência (ou 3 anos desde o último acordo de valor), o aluguel está claramente destoante do praticado por imóveis comparáveis na região, e não existe acordo possível entre locador e inquilino sobre um novo valor. Faltando qualquer uma dessas condições, o caminho certo é outro: reajuste anual, negociação direta ou simplesmente esperar o prazo.
Erro comum: confundir aluguel defasado por revisão de mercado com aluguel defasado por reajuste esquecido. Se você simplesmente deixou de aplicar o índice por um ou mais anos, o problema não é de mercado, é de gestão, e a solução é aplicar o reajuste (sem retroativo, que a Justiça costuma negar). Isso está detalhado no artigo sobre reajuste de aluguel retroativo.
O que é a ação revisional de aluguel e para que serve
O art. 19 da Lei 8.245/91 estabelece que, não havendo acordo, o locador ou o locatário podem pedir ao juiz a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado, depois de 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anterior sobre o valor. A revisional existe porque nenhum índice de inflação acompanha perfeitamente a valorização (ou desvalorização) real de um imóvel específico: um bairro pode valorizar acima da inflação por causa de uma nova linha de metrô, um shopping ou obras de infraestrutura, e o aluguel reajustado só pelo índice contratual fica para trás do que o mercado está pagando por imóveis parecidos. O caminho inverso também existe: se a região perdeu valor, o inquilino pode pedir a revisão para baixo.
É importante entender que a revisional não é um reforço do reajuste anual, é um instituto diferente com lógica própria: ela não olha para o índice do contrato, olha para o preço de mercado, apurado normalmente por avaliação técnica do imóvel e de locações comparáveis na região.
Reajuste anual x ação revisional: não são a mesma coisa
Na prática de gestão, os dois institutos resolvem problemas diferentes e não competem entre si: você aplica o reajuste todo ano, e recorre à revisional (ou à negociação direta que evita a revisional) apenas se, mesmo com o reajuste em dia, o valor ficou destoante do mercado depois de 3 anos.
Reajuste anual x ação revisional, na visão do locador
| Aspecto | Reajuste anual (art. 18) | Ação revisional (art. 19) |
|---|---|---|
| O que corrige | A inflação do período | A defasagem real em relação ao valor de mercado |
| Prazo mínimo | 12 meses (Lei 10.192/2001) | 3 anos de vigência ou do último acordo de valor |
| Depende de acordo do inquilino | Não, é automático se previsto em contrato | Sim, ou decisão judicial se não houver acordo |
| Quem pode usar | Só o locador, conforme a cláusula do contrato | Locador ou inquilino, nos dois sentidos |
| Onde acontece | Na rotina de gestão, sem juiz envolvido | Negociação direta ou processo judicial |
| Custo para você | Nenhum, é aplicação de um índice público | Custas, honorários e eventual perícia, se for à Justiça |
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Quando cabe entrar com a ação revisional de aluguel
Sinais de que a revisional é o caminho aplicável:
- Prazo trienal cumprido: o contrato tem pelo menos 3 anos de vigência, ou já se passaram 3 anos desde o último acordo sobre o valor do aluguel
- Defasagem real de mercado: o aluguel atual está claramente abaixo (ou acima) do que se pratica em imóveis comparáveis na mesma região, em metragem e padrão semelhantes
- Reajuste em dia: os reajustes anuais previstos no contrato foram aplicados corretamente, e mesmo assim o valor ficou para trás do mercado, o que descarta reajuste esquecido como causa
- Sem acordo possível: você já tentou negociar diretamente e a outra parte não aceita um novo valor razoável
- Sem prazo de desocupação em curso: não existe notificação de saída já fixada, amigável ou judicialmente, sobre o imóvel (arts. 46, §2º, e 57, da Lei 8.245/91)
Quando a revisional NÃO é o caminho certo
Situações em que vale outro caminho antes da ação judicial:
- Contrato com menos de 3 anos: falta o requisito legal do art. 19. Espere o prazo ou resolva por reajuste anual e negociação
- O problema é reajuste atrasado, não valor de mercado: se você simplesmente deixou de aplicar o índice, o caminho é regularizar o reajuste dali pra frente, não entrar com uma ação. Detalhes em reajuste de aluguel retroativo
- A diferença é pequena: custas, honorários de sucumbência e uma eventual perícia costumam superar diferenças modestas de valor. Vale calcular antes
- Já existe notificação de desocupação em curso: a lei veda a revisional nesse cenário
- Dá para fechar um número em conversa direta: se locador e inquilino chegam a um valor de consenso, formalizem por aditivo contratual. É mais barato, mais rápido e evita desgaste
Seu aluguel está defasado por reajuste perdido ou por mercado?
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Calcular reajuste grátisTente o acordo extrajudicial antes de entrar com a ação
Antes de procurar um advogado para ajuizar a ação, vale o esforço de resolver por conversa direta. Um processo judicial custa tempo, dinheiro com custas e honorários, e desgasta a relação com quem, na maioria dos casos, você quer manter como inquilino. A negociação extrajudicial é o caminho que a lei incentiva: o próprio art. 19 só autoriza a via judicial quando não há acordo entre as partes.
Como conduzir a negociação antes de judicializar:
- Reúna dados de mercado antes de falar com o inquilino: 3 a 5 anúncios de imóveis comparáveis na região dão mais credibilidade à conversa do que uma opinião sobre o quanto o imóvel valorizou
- Apresente o raciocínio, não só o número: explique que o reajuste anual cobre inflação, mas não a valorização real do bairro, e mostre os comparáveis
- Proponha um valor com margem de negociação: assim como na ação judicial o pedido raramente é aceito integralmente, uma proposta inicial com espaço para ajuste facilita o fechamento
- Considere uma transição em vez de um salto único: aplicar o novo valor em duas etapas ao longo de alguns meses reduz a resistência, principalmente em defasagens grandes
- Formalize por aditivo assinado: um acordo de palavra não protege nenhuma das partes. O aditivo registra o novo valor, a partir de quando vale e, se for o caso, uma nova periodicidade de reajuste
Como funciona o processo da ação revisional, passo a passo
O rito da ação revisional, previsto nos arts. 68 a 70 da Lei 8.245/91:
Petição inicial com o valor pretendido
Quem propõe a ação (locador ou inquilino) indica o valor de aluguel que pretende fixar, normalmente amparado em laudo de avaliação ou em comparáveis de mercado.
Fixação do aluguel provisório
Ao designar a audiência, o juiz pode fixar um aluguel provisório, válido durante o processo: no máximo 80% do valor pedido pelo locador, ou no mínimo 80% do aluguel vigente, se quem propôs a ação foi o inquilino (art. 68, II).
Contestação com contraproposta obrigatória
A parte contrária responde e, discordando do valor pedido, precisa apresentar uma contraproposta concreta, não apenas negar o pedido (art. 68, I).
Audiência de conciliação
O juiz tenta o acordo entre as partes nessa audiência. É comum que ações revisionais se resolvam aqui, sem chegar à perícia.
Perícia técnica, se não houver acordo
Sem conciliação, o juiz determina perícia para apurar o valor de mercado do imóvel, seguida de audiência de instrução.
Sentença e efeitos financeiros
O valor fixado na sentença retroage à data da citação. As diferenças entre o aluguel provisório pago e o valor final são calculadas e corrigidas, mas só se tornam exigíveis depois do trânsito em julgado (art. 69).
Provas que sustentam o pedido de revisão
Checklist de provas do valor de mercado:
- Laudo de avaliação imobiliária, de um corretor ou perito, com metodologia comparativa
- 3 a 5 anúncios de imóveis comparáveis na mesma região, com metragem e padrão semelhantes
- Histórico dos reajustes anuais aplicados no contrato, para demonstrar que a defasagem não vem de reajuste esquecido
- Registro de eventuais benfeitorias, reformas ou valorização da região que justifiquem o novo valor
- Cópia do contrato original e de aditivos anteriores, com as datas de início e do último acordo sobre o valor
- Se o pedido for do inquilino, registros de depreciação do imóvel ou desvalorização comprovada da região
Quanto custa e quanto tempo leva uma ação revisional
O que considerar antes de decidir pela via judicial:
- Valor da causa: corresponde a 12 meses do aluguel vigente à época do ajuizamento (art. 58, III, da Lei 8.245/91), base para o cálculo de custas
- Custas processuais: proporcionais ao valor da causa, variam conforme o estado e o tribunal
- Honorários de sucumbência: arbitrados pelo juiz, em regra entre 10% e 20% do proveito econômico (art. 85, §2º, do CPC), pagos por quem perder a ação
- Perícia: custo adicional se o juiz determinar avaliação técnica, geralmente adiantado por quem a solicitou
- Tempo de tramitação: de alguns meses, se a conciliação resolver logo, a poucos anos, se houver perícia e recursos
Perguntas frequentes sobre ação revisional de aluguel
Quem pode entrar com a ação revisional de aluguel, o locador ou o inquilino?
Os dois. O art. 19 da Lei 8.245/91 permite tanto ao locador quanto ao inquilino pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo de valor. O locador pede quando o aluguel está abaixo do mercado, o inquilino quando está acima.
Qual é o prazo mínimo para entrar com a ação revisional?
3 anos, contados da assinatura do contrato ou da data do último acordo sobre o valor do aluguel (seja reajuste anual não conta como esse acordo, apenas negociações de valor). Antes desse prazo, a via cabível é o reajuste anual pelo índice contratual, não a revisional.
O que é o aluguel provisório na ação revisional?
É o valor que vigora durante o processo, fixado pelo juiz ao designar a audiência de conciliação. Por lei (art. 68, II), não pode ultrapassar 80% do valor pedido pelo locador, nem ser inferior a 80% do aluguel vigente quando quem propõe a ação é o inquilino. Ao final, a diferença entre o provisório e o valor definitivo é calculada e corrigida.
A ação revisional pode terminar em despejo do inquilino?
O objetivo da ação é ajustar o valor, não desocupar o imóvel. Mas o art. 70 da Lei 8.245/91 permite que, dentro da própria ação revisional, o juiz homologue um acordo de desocupação entre as partes, executado por mandado de despejo. Isso só acontece se locador e inquilino chegarem a esse acordo, não é um efeito automático da revisional.
Existe alternativa à ação judicial para revisar o aluguel?
Sim, e costuma ser o caminho mais rápido: locador e inquilino podem negociar diretamente um novo valor com base em comparáveis de mercado e formalizar por aditivo contratual. A própria lei só prevê a via judicial para quando não há acordo entre as partes.
Posso pedir revisão do aluguel antes de completar 3 anos se o mercado mudou muito?
Pela via da ação revisional, não. O prazo trienal do art. 19 é requisito da lei. O que pode acontecer antes disso é uma negociação livre entre as partes, sem caráter de revisão judicial, formalizada por aditivo se houver acordo. Sem acordo, é preciso aguardar o prazo.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado, especialmente em casos de defasagem alta, litígio já instalado ou contratos comerciais com fundo de comércio. Fontes: Lei 8.245/91, arts. 18, 19 e 68 a 70; Lei 10.192/2001, art. 2º; Código de Processo Civil, art. 85, §2º. Revisado em julho de 2026.