Como Cobrar o Fiador do Aluguel Atrasado: Passo a Passo
Equipe Alugo
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Para cobrar o fiador do aluguel atrasado, notifique inquilino e fiador ao mesmo tempo, por escrito, informando o valor em aberto, a competência e um prazo curto para pagamento. Na maioria dos contratos, o fiador renuncia ao benefício de ordem e responde solidariamente, então dá para cobrar dele direto, sem esgotar antes o patrimônio do inquilino. Sem acordo, existem duas vias judiciais: execução do título extrajudicial, quando o contrato tem duas testemunhas, ou ação de despejo cumulada com cobrança. A base legal está nos arts. 818 a 839 do Código Civil e nos arts. 37 a 40 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Por que dá para cobrar o fiador direto, sem esperar o inquilino
O fiador é, em regra, responsável solidário pela dívida de aluguel: ele responde junto com o inquilino, não depois dele. A maioria dos contratos de locação inclui uma cláusula em que o fiador renuncia ao benefício de ordem, que é o direito de exigir que os bens do inquilino sejam executados primeiro (art. 828 do Código Civil). Com essa renúncia, você pode cobrar direto do fiador assim que o aluguel atrasa, sem precisar provar antes que tentou tudo com o inquilino.
A fiança na locação tem regras próprias nos arts. 37 a 40 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Antes de seguir com qualquer cobrança, vale conferir no seu contrato específico se essa renúncia ao benefício de ordem está mesmo presente, porque é ela que autoriza a cobrança direta ao fiador.
Passo a passo para cobrar o fiador do aluguel atrasado
Siga essa ordem para não perder prazo nem enfraquecer uma eventual ação judicial:
Documente o atraso
Reúna o contrato assinado, os comprovantes de pagamento, o valor e a competência em aberto, e o histórico de cobranças já feitas ao inquilino. Isso é a base de qualquer notificação ou ação futura.
Notifique inquilino e fiador ao mesmo tempo
Envie a notificação por escrito para os dois, por carta com aviso de recebimento, e-mail ou WhatsApp com confirmação de leitura. Notificar só o inquilino enfraquece a cobrança do fiador depois, porque ele pode alegar que não sabia do atraso.
Dê um prazo curto e claro para pagar ou negociar
Um prazo de 3 a 5 dias úteis é razoável. Registre a data de envio e o conteúdo exato da mensagem, porque isso vira prova em qualquer etapa seguinte.
Ofereça um acordo antes de escalar
Parcelar a dívida ou renegociar o vencimento costuma resolver mais rápido do que qualquer ação judicial. Formalize o acordo por escrito, com valores, datas e o que acontece se ele for descumprido de novo.
Escolha a via judicial certa se não houver acordo
Se o contrato tem duas testemunhas, a via costuma ser a execução do título executivo extrajudicial. Sem testemunhas, o caminho é a ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios (art. 62 da Lei 8.245/91).
Modelo de notificação ao fiador
Adapte o modelo abaixo com os dados do seu contrato e envie por um canal que comprove entrega: carta com aviso de recebimento, e-mail ou WhatsApp com confirmação de leitura. Guarde o comprovante junto com o contrato.
NOTIFICAÇÃO AO FIADOR De: [seu nome ou administradora] Para: [nome do fiador], CPF [000.000.000-00] Ref.: Contrato de locação do imóvel situado em [endereço], firmado em [data] Prezado(a) [nome do fiador], Informamos que o(a) locatário(a) [nome do inquilino] está em atraso com o pagamento do aluguel referente à(s) competência(s) [mês/ano], no valor total de R$ [valor], já incluídos os encargos contratuais. Como fiador do contrato acima referido, solicitamos a regularização do débito no prazo de 5 (cinco) dias úteis a contar do recebimento desta notificação, mediante pagamento ou proposta de acordo por escrito. Caso o débito não seja quitado nem haja acordo formalizado nesse prazo, adotaremos as medidas cabíveis para cobrança do valor, incluindo a via judicial, sem prejuízo dos encargos que continuarem a incidir. [Local], [data] [Nome e assinatura]
Cobrança extrajudicial vs. cobrança judicial do fiador
Nem todo atraso justifica ir direto para a Justiça. A tabela abaixo ajuda a decidir qual via faz sentido em cada momento.
Cobrança extrajudicial vs. judicial do fiador
| Aspecto | Cobrança extrajudicial | Cobrança judicial |
|---|---|---|
| Quando usar | Primeiro contato, dívida recente, chance real de acordo | Depois da notificação sem resposta, ou dívida alta |
| Custo | Baixo: carta, e-mail, WhatsApp | Custas processuais e honorários, que podem ser cobrados do fiador |
| Tempo até o resultado | Dias a poucas semanas | Meses, variando por comarca e tipo de ação |
| Instrumento usado | Notificação e, se houver acordo, termo de renegociação | Execução de título extrajudicial ou ação de despejo cumulada com cobrança |
| Consequência para o fiador | Nome ainda não exposto formalmente | Penhora de bens, inclusive o imóvel do fiador em alguns casos |
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O que o fiador pode alegar (e quando não adianta)
As alegações mais comuns de quem tenta escapar da cobrança, e por que geralmente não funcionam:
- "Não fui avisado do atraso." Não funciona se você notificou o fiador junto com o inquilino, por escrito, com prova de envio.
- "Tenho benefício de ordem, cobrem primeiro do inquilino." Não vale se o contrato tem cláusula de renúncia a esse benefício, o que é padrão na maioria dos contratos de locação (art. 828 do Código Civil).
- "Minha casa é bem de família, não pode ser penhorada." Não protege o fiador de locação: é uma exceção legal expressa (Lei 8.009/90, art. 3º, VII, e Súmula 549 do STJ).
- "Já pedi para sair da fiança." Só produz efeito depois do prazo legal, geralmente 120 dias após a notificação ao locador (Lei 8.245/91, art. 40, X), e não livra o fiador da dívida que já existia antes desse pedido.
Até quando o fiador responde pela dívida
Em regra, a fiança vale até a efetiva entrega das chaves do imóvel, mesmo que a locação siga por prazo indeterminado depois do fim do contrato original, salvo se o próprio contrato disser o contrário (Lei 8.245/91, art. 39). Um fiador que assinou um contrato de 30 meses pode continuar responsável mesmo depois desse período, se a locação seguir e ele não pedir exoneração formalmente.
O fiador pode pedir para sair da fiança a qualquer momento, mas o pedido não tem efeito imediato: ele continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após notificar o locador (Lei 8.245/91, art. 40, X), tempo em que o locador pode exigir novo fiador ou outra garantia. Dívidas anteriores ao pedido de exoneração continuam sendo de responsabilidade do fiador de qualquer forma.
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise de um advogado sobre o seu contrato e o seu caso específico, principalmente antes de entrar com execução ou ação de despejo.
Perguntas frequentes
O fiador pode ser cobrado antes do inquilino?
Pode, na maioria dos contratos de locação. O fiador costuma renunciar ao benefício de ordem no próprio contrato (art. 828 do Código Civil), o que autoriza o locador a cobrar diretamente dele, sem precisar esgotar primeiro os bens do inquilino. Vale conferir se essa cláusula está no seu contrato específico.
O fiador responde por multa e juros do aluguel atrasado, além do valor principal?
Em geral sim. A fiança cobre as obrigações previstas no contrato, incluindo multa, juros e demais encargos, salvo se o próprio contrato limitar expressamente a responsabilidade do fiador (Lei 8.245/91, arts. 37 a 39).
Dá para penhorar a casa do fiador para pagar aluguel atrasado?
Dá. É uma das exceções legais à impenhorabilidade do bem de família: a Lei 8.009/90 (art. 3º, VII) e a Súmula 549 do STJ autorizam a penhora do imóvel residencial do fiador em contrato de locação, mesmo sendo o único bem dele.
Pedir exoneração da fiança livra o fiador da dívida já atrasada?
Não. A exoneração vale só para o futuro. O fiador que notifica o locador continua respondendo por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação (Lei 8.245/91, art. 40, X), além de qualquer dívida que já existia antes desse pedido.
Preciso de advogado para cobrar o fiador?
Para a notificação extrajudicial e uma negociação, não é obrigatório. Para entrar com execução ou ação de despejo cumulada com cobrança, sim: são processos judiciais com regras próprias, e um advogado ajuda a escolher a via mais rápida para o seu caso.
Cobrar fiador é o último recurso, não a rotina
Notificar e, se necessário, executar o fiador é uma ferramenta importante, mas funciona melhor como exceção do que como rotina mensal. Quem gerencia contratos numa planilha só percebe o atraso quando já está feio, e aí a cobrança sempre sai pela via mais dura. O Alugo avisa o vencimento antes de virar atraso, dispara a régua de cobrança automaticamente para inquilino e fiador, e mantém o histórico de cada aviso registrado, para que a notificação formal, quando for realmente necessária, saia em minutos, não numa tarde inteira redigindo carta.